国瑞置业高成本借新还旧销售疲软难解资金困局|国瑞置业_新浪财经

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　　房产深读：穿透资本迷雾看清真正的地产江湖

　　新浪财经讯 2019年2月26日早间，国瑞置业有限公司（以下简称“国瑞置业”）发布公告称，公司于2019年2月25日成功发行1.6亿美元优先票据，票面利率高达13.5%。此次高成本融资的主要用途为借新还旧，在公司销售明显疲软的背景下，资金困局或将成为国瑞置业的阿喀琉斯之踵。

　　国瑞置业借新还旧成本越借越高

　　据公告，国瑞置业此次融资的中期票据到期时间2022年，票据预计将获惠誉国际评级为B级。所得款净额预计在1.52亿美元左右，公司拟将其用作偿还2018年3月发行并于2019年到期的2.5亿美元的10.2%优先票据的一部分，及购回票据持有人已行使其选择权要求公司所购回2017年发行并于2020年到期的3亿元7%优先票据的有关部分。

　　用成本高达13.5%的新债置换成本仅为10.2%、7%的旧债，国瑞置业在房地产去杠杆的背景下，融资成本一步步走高。从公司近几年的年报披露的融资情况来看，今年2月份融资成本达到近年来的最高点。

　　高成本融资的背后是国瑞置业近年来的杠杆率居高不下，截止2018年上半年，公司资产负债率高达76.78%，净负债率更是达到173%的高水平，长期债务达134.32亿元，短期借贷及长期债务当期到期部分合计168.29亿元，而账面资金及受限制使用资金仅约18亿元，短期到期债务总额与货币资金之比高达9.35，短期偿债压力巨大。公司此次高成本借新还旧，实乃无奈之举，账面仅有18亿元的情况下，不发行新的优先票据或许只能违约。在短期内，国瑞置业或将维持借新还旧的局面，而融资成本也将维持在高位，在目前房价降温、销售预冷的大背景下，高企的融资成本或将考验公司的盈利能力。

　　实际控制人认购近50% 是表信心还是高风险高收益

　　值得注意的是，此次国瑞置业所发行的高利率优先票据的购买方中，有公司实际控制人及董事长张章笋的身影。在总额为1.5亿美元的募集总额中，张章笋通过购买海通国际的结构化产品的方式认购此次的优先票据，认购金额达0.776亿美元，占总额的50%。

　　公告称，此次认购是为了表示张先生对于公司发展的支持与信心，而高企的利率成本又不得不让市场产生一定的疑虑：实际控制人为何不能以更低的成本帮助公司度过资金困局，反而较上次的融资成本提升近30%？

　　且参考今年以来港股上市房地产公司的主要融资情况看，整体融资成本在8%左右的水平，如下表所示：

　　在同一时期发行优先票据，国瑞置业的成本却明显高过行业内其他房地产企业，以高过市场平均水平的融资成本借款给公司，是为了表示支持与信心还是反映出高风险高收益的风险收益特征呢？

　　开年地产销售一般国瑞置业资金困局或将延续

　　在高企的净负债率及巨大的短期偿债压力下，加大销售回款并减少拿地是房地产公司去杠杆的主要手段。从公司发布的销售经营数据看，2017至2018两年间，国瑞置业以价换量，累计销售均价呈现明显的下降趋势，而销售量明显提升。

　　截止2018年12月，公司全年累计实现销售回款达219.13亿元，同比上涨47.30%。令人惊讶的是，公司12月份实现销售额74.66亿元，占全年销售总额的34%，而销售均价更是高达41490元/平方米，远高于此前11个月平均13000元/平方米左右的均价。尽管公司在2018年年底加大了销售回款力度，下半年累计销售回款158亿元，还不足以覆盖短期债务额度，这便促成了公司当前借新还旧的紧张局面。且2019年1月开年销售并不理想，同比仅增长1.78%，环比则大幅下降96%，公司未来仍需加大销售力度。

　　与此同时，公司的拿地力度并未有下降，2018年上半年国瑞置业拿地金额达82.6亿元，而上半年累计销售金额才68.43亿元，也就是说财务压力巨大的国瑞置业上半年仍然在加杠杆。