佳兆业新年伊始喜忧参半 多元化是非成败难料

　　房产深读：穿透资本迷雾 看清真正的地产江湖

　　新浪财经讯 2019年2月16日振兴生化股份有限公司（以下简称“振兴生化”）发布重大诉讼进展公告，此次公告所涉及股权解禁诉讼的背后是振兴集团、浙民投、佳兆业等三方长达几年的利益纠葛。尽管佳兆业集团控股有限公司（以下简称“佳兆业”）的主业在2019年迎来开门红，但形成鲜明对比的是，公司近年来多元化业务却屡屡不及预期，尤其是深陷振兴生化的宫斗连续剧，更是把佳兆业多元化策略的尴尬境地赤裸裸地展现了出来。

　　地产销售开门红  持续调控背景下走出独立行情

　　据佳兆业披露的2019年1月份经营数据显示，公司销售金额达44.19亿元，同比大增49%，销售合约建筑面积达26.54万平方米，同比大增52.1%，平均售价约为16653元/平方米，比去年同期微跌2%。近几年佳兆业在房产主业领域实现了快速发展，2017年、2018年分别实现销售金额达447.14亿元、700.59亿元，同比分别大增49.8%、56.7%。值得注意的是2018年12月份销售金额达103.97亿元，同比大增105%，有明显提速迹象，到今年1月，尤其是在万科、恒大、碧桂园、融创等房企销售明显趋冷的大背景下（如下表所示，数据来源：公司公告或克而瑞），佳兆业在价格无大幅下降的情况下保持近几年来的高速增长，实属不易。

　　但佳兆业近年来整体杠杆率高企，公司2018年中期净负债率高达258%，平均融资成本较2017年有所上升，为7.9%，高于主流上市房企平均融资成本均值6.07%。在此情况下，佳兆业加大了去杠杆力度，2018年以来加大销售力度，并减缓了拿地节奏，面对较大的财务压力以及长期化的调控政策，较好的销售业绩是必然的选择和应有的结果，这或是佳兆业能在今年实现开门红、走出独立行情的根本原因。

　　佳兆业物业港股上市遇冷  振兴生化宫斗剧已败下阵来

　　现如今，深度介入物业管理行业已经成为房地产开发商去地产化最主要的方式之一，佳兆业物业集团有限公司（HK.2168）于2018年12月6日在港交所敲钟上市，这使得佳兆业物业成为继雅生活服务、南都物业、碧桂园服务、新城悦之后2018年第五家在资本市场上市的物业管理公司。但公司上市几个月以来估值遇冷，整体估值水平从上市首日估值水平为PE（TTM）：22.4，此后公司股价一路下探，截止发稿日，公司股价为6.5元，相应的估值PE（TTM）：15，总市值约为8.7亿港币。一方面由于新股市况（新股破发率七八成），一方面不是因为市场对物业管理公司估值低。去年各行业低估的行情下，物业股是市盈率比较高的一个行业。

　　此外，试图进入血制品行业而投资振兴生化已经让佳兆业深陷上时公司控制权的宫斗之中，围绕着振兴生化核心子公司广东双林管理权的争夺，振兴生化大股东浙民投与二股东佳兆业的激烈交锋，近期已随着佳兆业的“落败”告终。1月14日，振兴生化宣布，当天广东双林已领取新的营业执照，将法定代表人变更为浙民投提名并当选为执行董事的杨成成，并启用新的公司公章。这意味着，浙民投全面接管振兴生化旗下的核心公司，佳兆业正逐渐丧失对广东双林的控制权。

　　去地产化频频出手  结果多不及预期

　　近两年，佳兆业在多元化的路上越走越远，频频出手，包括收购南太地产强化主业，收购美加医学涉足大健康，收购明家联合试水科技领域，以及收购振兴生化的22.61%的股权。佳兆业集团经济研究院院长刘策表示，在房地产行业增量放缓的背景下，发展多元业务是佳兆业未来保持高增长的重要途径之一。2019年，佳兆业将提升多元化与地产主业的协同效应，寻求突破，强化各业务板块的盈利能力。

　　佳兆业集团官网的“公司介绍”栏目显示，目前已涵盖综合开发、财富管理、城市更新、文化体育、商业运营、旅游产业、酒店餐饮、物业管理、航海运输、健康医疗、科技产业、公寓办公、足球俱乐部等超20个产业。不过，公司涉足的几个主要上市公司平台盈利能力都较为一般，如下表所示。

　　佳兆业健康，2018年半年报显示，公司的净利润仅93万元，同比大幅下降84.06%，经营现金流也为净流出状态，收购以来三年ROE分别为-3%、0.51%、0.11%。

　　南太地产，公布的2018年经营数据显示，公司营收仅338万元，浮亏9096万元，经营现金流为净流出状态，近几年来仅有2017年实现了盈利，其余年份均为浮亏，也包括2108年。

　　佳云科技，据公司三季报数据显示，归属母公司股东净利润仅3319万元，同比大幅下降78.42%，多年来，经营活动现金流为负的年份居多，且近几年ROE多在8%左右。

　　振兴生化，振兴生化或已经失去经营管理的主动权，且浙民投的公开表态要继续加大对于振兴生化的持股，深化在血制品的生产经营，留给佳兆业的操作空间已经很小。

　　佳兆业物业，2018年实现港股上市，可公司项目的绝大多数依然来源于佳兆业集团，来自第三方的项目占比一直较低，且公司尽管背靠佳兆业地产，以及近几年的快速增长，但佳兆业物业在已上市的物业管理公司当中仍然是体量较小的，在13家上市物业管理公司（含拟上市）中位列第十位。2018年上半年的营收增速也位列10位，整体看佳兆业物业处在已上市物管公司尾部。

　　尽管佳兆业的主业在2019年迎来开门红，但形成鲜明对比的是，公司近年来多元化业务却屡屡不及预期，尤其是深陷振兴生化的宫斗连续剧，更是把佳兆业多元化策略的尴尬境地赤裸裸地展现了出来。多年来，资本市场多元化折戟沉沙的例子数不胜数，佳兆业的多元化将走向何方，或需要长时间来考察。

责任编辑：公司观察