控股股东股权100%质押 2019泰禾集团需去库存降杠杆

　　房产深读：穿透资本迷雾 看清真正的地产江湖

　　新浪财经讯 1月16日，泰禾集团股份有限公司（以下简称“泰禾集团”）股东泰禾投资集团有限公司向东兴证券质押305万股，用于补充质押。此前泰禾集团已经公告转让3家子公司交易对价为6.35亿。

　　在“房住不炒”的背景下，房企资金压力愈发明显，如何走出寒冬已成为多数房企当今面临的首要问题。

　　股权100%质押

　　根据泰禾集团公告，本次大股东质押股份数为305万股，占其所持公司股份的0.5%。质押期限为2019年1月15日至办理解除质押手续为止。截至本公告日，泰禾投资累计质押的股份数为6.09亿股，占公司总股本的48.97%，占其所持有股份的100%。

　　截止2018年三季报，泰禾集团的主要股东包括泰禾投资集团有限公司、叶荔、福建智恒达实业有限公司、中央汇金、黄敏以及部分金融产品等。其中，泰禾投资集团的实际控制人黄其森和其配偶叶荔以及妹妹黄敏同为一致行动人关系，三人合计持股高达62.54%，而根据万得资讯数据显示，三位（以下简称“控股股东”）所持股份几乎已全部质押。

　　新浪财经根据万得资讯统计数据，梳理了从2008年至今泰禾集团历年质押股份（未解压质押明细）情况，控股股东2018年新增未解压质押股份为30091.47万股，占其全部已质押持股77737.69万股的38.7%。

　　这些新增质押多为解质押后的重新质押，可见公司2018年整体资金面还是相当紧张的。随着泰禾集团股价一路下跌，各股东质押率不断走高。正如本次公告所指出的，此次补充质押的质押权方为东兴证券，而在2018年针对于2016年的两笔与东兴证券的质押融资，泰禾投资集团已经针对性的补充质押股份达4次，如下图所示。

　　对于其他质押权方，如华创证券、申万宏源、国盛证券、兴业国际信托等在2018年下半年都有补充质押股份的情况。除了补充质押股份外，2018年下半年解除质押后的新增股权质押融资的情况也比较突出，控股股东在质押权方为交通银行福建分行、青岛城投资产管理、泉州银行、五矿国际信托、陕西省国际信托、中国信达资产管理福建省分公司、深圳市鸿汇云实业等机构处新增质押股份数分别为5039万股、9000万股、894万股、1800万股、1445.47万股、4000万股、3569万元。可见，除补充质押外，解质押后的全新新增的质押几乎全在下半年，下半年公司转换质押权方的工作非常频繁。

　　而且，2018年12月14日，泰禾集团公告称，公司将转让间接持有的福州泰航房地产开发有限公司、福州泰福房地产开发有限公司和尤溪泰禾房地产开发有限公司100%股权，受让方为福州运成兴通实业有限公司，转让对价6.35亿元。

　　在新增质押、补充质押及出让附属公司的背后，一方面显示出质押预警的压力，另一方面也能侧面印证泰禾集团整体的资金困局。早在2016年，泰禾投资集团及叶荔所持有泰禾集团的股份质押比例就已接近100%，在经历2016年、2017年的快速发展后，高杠杆模式正面临调控环境的挤压。在质押比例已经达到100%的情况下，未来如若股价持续下探，公司平仓风险将逐渐加大。

　　高杠杆发展后将面临降杠杆的阵痛

　　2018年补充质押所对应的质押融资多发生在2016年、2017年，而泰禾投资集团所持上市公司股份从2013年开始至今便一直处于几乎全部质押的状态，作为控股股东，泰禾投资集团的股权质押多为旗下地产公司融资提供担保。泰禾集团就是在如此高负荷的状态下，近年来一路狂奔，短短几年间从福建的一个地方小开发商，一跃成为销售破千亿的头部企业。2011年，泰禾集团的年销售额仅25亿元，而到2018年泰禾集团的年销售额高达1303亿元，期间7年的复合增长率达76%。

　　伴随着销售规模的迅猛上涨，泰禾集团的债务杠杆及偿债压力一直居高不下。截止2018年前三季度，公司的平均融资成本超过8%，大幅超过主流上市房企的平均水平。公司的净负债率高达342.14%，短期借款188.8亿元，一年内到期的非流动负债高达457.93亿元，长期借款及应付债券合计788.36亿元，短期借款与一年内到期的非流动负债之和为货币资金的3倍，可见，公司短期偿债压力巨大。

　　预计未来，增加销售去库存的同时逐步降低杠杆，是泰禾集团面对资金寒冬的主要手段。据克而瑞数据显示，2018年公司拿地断崖式下降，全年拿地金额仅51.6亿元，较2017年的509亿元下降90%，新增建筑面积为165.6万平方米，较2017年的1145万平方米下降85.5%。

　　2018年下半年销售不振  泰禾集团与时间赛跑

　　克而瑞数据显示，2018年泰禾集团销售金额1303千亿元，同比增长29.37%，销售面积534.9万平方米，同比增长20.69%，位居行业第20位。如下图所示，泰禾集团今年的销售情况可谓是“高开低走”，从上半年的销售金额同比高达61.73%的增速下降至年底，单月销售金额从6月份开变掉头向下一直到11月份，仅年底12月份销售金额“突击”大幅提升。可见，在“房住不炒”的持续调控背景下，有着强劲发展历史的泰禾集团也面临巨大的回款压力。

　　据业内人士称，假若2019年泰禾集团销售金额维持在1300亿元左右，并且延续2018年的策略不新增土地储备，并扣除大致30%左右的建安成本，再以2017年为参考扣除一定的费用及所得税200亿元，预计泰禾集团在2019年能有580亿元的回款。这一数目大致能覆盖目前公司的短期债务，而这个几乎停止扩张的去杠杆模式也需要建立在2019年公司销售额能保持2018年水平上。

　　而2019年的政策走向将如何，泰禾集团的销售将如何，甚至是泰禾集团上半年的销售将如何，公司股价走势如何，在控股东已经没后续可以用来补充质押的股份的情况下，未来一年这些变化都将决定泰禾集团未来。可以说，2019年，泰禾集团将和时间赛跑。

责任编辑：公司观察