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安居客二闯IPO，线上房产“端口流量老大”过气了吗？
来源： 环球老虎财经app
原创 黄海
时隔七年，国内最大的线上房产信息平台安居客再次冲击资本市场。4月8日，安居客向港交所递交了IPO资料。资料显示，目前安居客在线上房屋租赁及销售领域市占率约67%。截至2020年底，安居客营收80.52亿元，同比微涨；净利润19.55亿元，较去年同期跌去约3.5亿元。种种迹象表明，安居客的线上生意不好做了。大股东58从美股退市，竞品贝壳美股却狂拦700亿美元市值，另一边，传统中介和房地产公司逐步牟准线上租房赛道……战场硝烟弥漫，安居客如何突围？
58同城私有化退市半年后，姚劲波再次出征资本市场。
4月8日，58同城旗下房产信息服务平台“安居客”正式向港交所递交上市申请，美银证券、中金公司及瑞信为联席保荐人。
有市场消息称，安居客计划募资或超10亿美元。若安居客顺利通过聆讯，这将是姚劲波搭建起的第二家上市公司。
近几年来，中概股回归浪潮兴起。去年9月18日，58同城告别纳斯达克，彼时外界大多猜测姚劲波或将推动58同城在国内上市。3月以来，有关安居客以及快狗打车或将港股上市的消息不胫而走。至此姚劲波的谋局逐渐浮出水面。
这一次，姚劲波的打法变了——“分拆子业务而非推动整体再上市。“
目前，除了安居客和快狗打车，姚劲波手中还握有天鹅到家、转转、瓜子二手车等多个明星业务。从时间线来看，安居客则是姚劲波回归国内资本市场的“先遣军”。
“先遣军”交出的财务数据并不漂亮。
招股书显示，2020年度安居客实现收入80.52亿元，同比增加6.2%；毛利72.9亿元，同比增7.8%；实现净利润为19.55亿元，同比下跌15.22%；对应净利率为24.3%，下滑了6.1百分点。
种种数据表明，安居客的艰难时刻已初见端倪：身前，增收不增利的瓶颈隐现；身侧，贝壳找房虎视眈眈；而身后，传统房地产行业瞄准互联网赛道，从盟友变身对手……线上房产营销业务风云再起，安居客该如何穿越硝烟，讲出动人的资本故事？
净利润连年下滑，增收不增利
招股书中，安居客将自己称为“领先的房产信息及交易服务开放平台”。
安居客援引艾瑞咨询报告，在招股书中给出一组数据：按2020年平均移动月活跃用户量计算，安居客是中国最大的在线房产平台。截至2020年第四季度，安居客平台的移动月活跃用户量总计已达6700万。
线上房产营销打通了包括城市、房源、中介以及买卖双方在内的多个交流场景。从安居客提供的数据来看，其在大部分场景中都占有大量市场份额。
据了解，截至2020年底，安居客线上覆盖的城市及县城数量超820个，与国内其他在线房产服务平台相比，其覆盖城市和县城数量最多。房源方面，安居客自运营的房产数据基础设施——房源全息字典收集了中国1.94亿套房产数据，这是国内第二大房源数据库。
此外，据招股书还显示，安居客在线房产平台上的付费经纪人数量已超72.6万人，占据67%的线上房地产营销市场份额。
然而，线上领域的一家独大并未给安居客带来经营上的“垄断”效果。
招股书显示，最近三年内安居客收入逐年上涨，分别为62.16亿元、75.79亿元及80.52亿元。毛利水涨船高，分别录得57.47亿元、67.61亿元及72.88亿元。艾瑞咨询数据显示，按2020年收入计，安居客是中国最大的新房及二手房在线房产营销平台。
问题出在净利润，安居客近三年的净利润出现波动，分别为19.07亿元、23.06亿元及19.54亿元。反应企业盈利能力的净利率则逐年下滑，从2018年的30.7%跌至2020年的24.3%，跌幅高达6.4个百分点。
连年走高的营销开支以及忽增的财务成本成为吞噬安居客净利润的元凶。
招股书显示，2020年度安居客营销开支同比增加近6亿元，与此同期安居客收入增幅仅为4.73亿元。
作为58同城多年来最为依仗的业务板块，安居客对58同城的意义重大，从安居客财务成本激增的原因就可见一斑。
2020年度安居客财务成本大幅增加，直接较2019年的1200余万元增加了近16倍，达2.07亿元。安居客表示，财务成本激增系因分担58同城有限公司贷款项下的长期债务而产生的利息开支。
高达两亿的财务成本究竟对应了多少长期债务，尚且不得而知。与之一同沉默的，还有安居客6亿营销投入换回4.7亿营收的差值。
市占率全行业最高，营收也是全行业最大，净利率却连年下滑，一连串数据昭示着安居客似乎正在面临增长瓶颈。
“端口流量”大王坎坷上市路
基因决定了独角兽的规模和生命周期，眼下安居客面临的增长瓶颈早就有迹可循。
实际上，作为链接互联网和线下房产营销的中间人，安居客一直以来做得都是“端口流量”生意——由网站向用户免费提供中介方发布的房源，再按照约定收取中介方的费用。
这一模式曾在互联网1.0时代风靡一时，彼时，另辟蹊径的流量思维也成了安居客的增长密码。
2007年，一手房市场火热，包括搜房、新浪、焦点等在内的一众网站下场分食新房业务蛋糕。而安居客选择反其道而行之，打起了中介的主意。
经过一年运作导流，安居客凭借中介资源走出上海，在北京拿到第二轮融资。此后，踏中浪尖的安居客一路高歌，仅用两年时间，突破千万营收规模，挤进国内房产信息网站的“第一阵营”。
2009年，安居客内部提出了第一次上市计划，目标纳斯达克。上市计划旋即被创始人兼CEO梁伟平主动叫停，梁伟平想在安居客上市之前，将其规模做得更大。
安居客赌中了，2011年O2O概念席卷互联网，又一次踏中概念的安居客顺利完成第四次融资，接受了包括百度、经纬创投等投资机构总计7200万美元的战投。
资料显示，2013年，安居客估值达到8亿美元，次年估值又翻了一番达到15亿美元。2014年，“众星捧月”的安居客着手启动上市计划。
上市前夕，安居客选择拿中介行业开刀——调高平台中介费。
涨价讯息一出，立即引发传统中介行业反扑，包括中原地产、链家地产、我爱我家、21世纪不动产等在内的8家房产中介一夜之间撤空安居客所有房源。
无往不利的“端口流量”营收模式被拉下神坛，安居客上市计划搁浅。次年，梁伟平退出，58同城2.67亿美元接盘。
冷静下来的资本开始审视安居客。仅仅依靠“端口流量”的线上房产营销平台，即使已经做到行业头部，也无法在市场博弈中获得话语权。
增长逻辑饱受质疑，但当时尚未饱和的线上房地产营销市场仍然给安居客留下了增长空间。
被58同城收购后，安居客与58房产整合为安居客集团。资料显示，自2015年二季度起，到2016年一季度末，安居客连续三个季度环比均增长超过200%，一跃成为国内最大的新房、二手房服务平台。
流量围城之外，危险正在迫近。
2019年后，安居客营收净利出现滑坡，拥有同样经营逻辑的58同城迎来过山车式下跌。上市7年间，58同城股价曾于2018年达到高点89.9美元，此后却一路下跌。至2020年退市，58同城市值已缩水约三分之一。
另一边，2020年8月，安居客最大竞品贝壳找房抢先一步登陆纳斯达克，上市首日贝壳找房收盘大涨87.2%，股价报37.44美元，市值422亿美元。截至发稿，贝壳找房市值已达664亿美元。
3月，房企龙头中国恒大又向线上房产营销行业打响一记惊雷，宣布将在恒房通的基础上，将房车宝打造成为全球最大的房产和线上线下交易平台，交易额直接对标贝壳找房。
四面楚歌之际，安居客开始行动，且速度极快。其第一步就是整合资源，谋求上市。
安居客突围战
2020年退市后，58同城将旗下房产领域相关资产全部整合，系数注入安居客集团名下。
招股书显示，安居客目前的收入来源主要分为三部分：在线营销服务，交易服务以及其他服务收入。
在线营销服务对应着安居客集团最传统的业务，即安居客和58房产。收入主要来自于为房产经纪品牌及经纪人提供二手房营销服务，以及为房地产开发商的新房提供广告及促销服务。简而言之，就是传统“端口流量”带来的中介费用。
安居客把新增长空间押在交易服务板块。具体而言，就是从开发商处赚取新盘销售佣金。2020年底，安居客全盘收购爱房，将其财务业绩纳入报表。安居客曾表示，”爱房业务的前景是公司未来增长的重要驱动力。“
据披露，爱房目前业务扩展至中国33座城市，2020年交易总量达653亿元，较2019年增长282%。
2020年底，安居客还收购了应用服务提供商巧房，同样将其并表列作其他收入。资料显示，截至2020年12月31日巧房累计拥有超过34.4万名用户。其收入主要来自包括使用软件及技术平台以及提供与此相关的技术服务的许可费。
新增业务带来的空间并不明朗，在线营销服务仍是安居客的主要盈利来源。
财务数据显示，安居客去年80.52亿元收入中，在线营销服务实现77.99亿元，占比96.9%。而交易服务仅占2.8%，录得2.28亿元。其他服务去年收入2469.1万元，占比03%。
从数据层面来看，尽管一再标榜自己的”房产信息及交易服务开放平台“身份，安居客仍然是一家以”端口流量“为主要营收的中介网站。
值得注意的是，在推动安居客上市之前，姚劲波为安居客拉来多家知名企业站台。
招股书显示，安居客曾于3月2日完成一轮2.5亿美元融资，碧桂园关联方BEAM MERIT LIMITED领投。据消息人士透露，雅居乐、恒基地产、中建地产、时代地产等大型房企均参与了本轮投资。
此外，安居客还得到腾讯背书。从目前股权架构上看，58同城持有安居客45.3%股份为第一大股东，腾讯紧随其后，持有安居客14.1%股份位列第二大股东之席。
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责任编辑：杨红卜
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