潘石屹失去十年：SOHO中国利降60% 营收不及恒大零头

　　潘石屹“失去十年”：SOHO中国净利降60% 营收不及恒大零头 78亿卖楼

　　来源：时间财经

　　十年前与恒大平起平坐。

　　近日，SOHO中国有限公司（以下简称“SOHO中国”）在北京举行物业销售推介会，宣布将分批出售部分自持物业，涉及金额约78亿元。

　　在发布会上，SOHO中国副总裁钱霆表示，2019年公司打算把这78亿的物业推到北京上海大宗交易市场进行销售。第一批将推出5个项目，分别是北京的望京SOHO、银河SOHO、建外SOHO以及上海的SOHO东海广场，SOHO中山广场，共有9个单独标的房源，面积约2万平米。

　　北京东二环银河SOHO

　　SOHO中国成立于1995年，由董事长潘石屹携首席执行官张欣联合创建。如今，公司已发展成为北京、上海最大的办公楼开发商之一，开发总面积超过500万平米。2007年，SOHO中国登录港交所，一度成为彼时国内最引人瞩目的房企。但是之后，SOHO中国逐渐“掉队”。

　　财报显示，2018年SOHO中国实现营收17.21亿元，同比下降12.32%；归属于公司权益股东税后净利润约为19.25亿元人民币，相较于2017年的47.33亿元同比骤降59.33%；每股基本盈利为0.37元，同比减少59.32%。

　　截图来自SOHO中国年报

　　据乐居财经发布的《2018中国上市房企营收排行榜TOP100》显示，SOHO中国排名第100位，与榜单前三——恒大、碧桂园及绿地控股已有较大差距。若以数据计算，SOHO中国2018年营业额仅为排名榜首的恒大4678.14亿元营业额的5‰，尚不及后者零头。而在10年前，恒大营收还被SOHO中国“压过一头”。

　　数据来源：公司年报

　　2012年，潘石屹宣布SOHO中国从“销售”向“自持”物业转型，将战略重点放在租赁业务上。之后，公司陆续出售了SOHO静安广场、SOHO海伦广场以及凌空SOHO等项目。2018年3月潘石屹在业绩发布会上表示，公司“非核心资产已全部销售完，剩下的不再销售”。

　　那么，此番SOHO中国为何再度出售自持物业？是迫于业绩压力还是有其他战略转型计划？SOHO中国方面对时间财经表示，“与业绩压力无关，目前SOHO中国现金充裕，负债率非常低。市场是不断变化的，有好的机会的话，SOHO中国不排除在北京上海核心地段继续开发写字楼的可能”。

　　明源地产研究院执行主编艾振强告诉时间财经，今年货币整体比较宽松，再加上外资特别青睐北京和上海的大宗资产，所以能卖个好价格；此外，按照潘总现场的说法，卖了之后拿到钱可能用来还债，或者用来拿地，拿地不一定是做商办，可能也做住宅。

　　“八大金刚”

　　在发布会现场，有人提问说，这些出售项目的资金回报率很高，今年已经产生稳定的现金流，为什么要这样急迫的销售稳定现金流？

　　对此，潘石屹解释称，“公司持有的房子量太大了，有600亿的资产，100多亿的负债，把这些零零星星的物业都销售出去，是一个很理性的考虑。另外，我当年也是做房地产开发，很活跃的，市场上就要有不断的交易，中介可以赚钱，政府能够收到税，我多多少少赚点钱，做私立就要出货进货，这个是我的活思想”。

　　SOHO中国董事长潘石屹

　　艾振强认可该种看法。在他看来，SOHO中国转型较早，经过过去这些年的运营，应该还是有不少心得和套路，去相对没那么核心的地段拿地或者拿项目来运营，收益未必比现在低，例如凯德、黑石等都是有买有卖。一个项目拿过来运营成熟就卖掉套现，然后寻找下一个有潜力增值的项目。

　　但SOHO中国也有“非卖品”。潘石屹在推介会现场表示，“我们说‘八大金刚’支撑SOHO中国，上海四个、北京四个，现在还没有销售计划。我可以非常肯定的说，这八个项目，散售的计划不可能有，散售太复杂”。

　　潘石屹所说的“八大金刚”，指的是北京的望京SOHO、光华路SOHO Ⅱ、前门大街、丽泽SOHO，以及上海的外滩SOHO、SOHO复兴广场、古北SOHO、SOHO天山广场。 年报显示，截止2018年末，SOHO中国投资物业平均出租率高达96%。其中，前门大街项目出租率连续两年达到100%，望京SOHO则贡献了最多的租金收入，达到3.86亿元。

　　“八大金刚”去年出租情况，截图来自SOHO中国年报

　　关于销售款的利用问题，潘石屹表示，不会购买现成的资产，“我们的价值是买一块地，从头到尾建个房子，这个可能是我们下一步的思路”。但问题在于，此次出售的项目，例如望京SOHO、银河SOHO、SOHO中山广场等都已经处在城市核心地段，SOHO中国还能拿到更好的地块吗？

　　财经评论员严跃进对时间财经表示，从地段投资来说，其实大城市还是有很多写字楼物业是有机会的。很多物业不是因为地段不好，而是因为项目经营中招租效果不好，很多企业用户不续租，这都会对此类物业形成压力，而SOHO中国的优势就在于“旧颜换新颜”，有助于促进物业的增值和提升招租水平。

　　营收困境

　　时间财经查阅SOHO中国历年财报发现，自2012年公司进行业务转型以来，营收几乎逐年下降，峰值出现在2010年，当年营收达到182.15亿，至2014年后，SOHO中国营收再度跌破百亿，近几年持续在20亿元左右徘徊。

　　股价方面，SOHO中国于2007年10月8日正式登陆港交所，发行价为10.10港元/股，并于当年11月8日飙升至11.98港元/股。但之后，公司股价开启连续下跌模式。截至2019年7月2日收盘，SOHO中国股价报收2.90港元/股，较发行价跌去71.29%，公司最新市值为150.80亿港元。

　　SOHO中国股价年度走势

　　根据财报，2018年SOHO中国实现租金收入17.35亿元，同比上涨约4%；若剔除虹口SOHO和凌空SOHO分别于2017年和2018年整售的影响，公司目前持有项目的租金收入较2017年同比上涨约18%。

　　盈利能力方面，2018年SOHO中国毛利润约为12.85亿元，较2017年毛利润14.53亿元有所下降。年报称，“主要原因为虹口SOHO和凌空SOHO分别于2017年和2018年出售”。2018年，公司物业租赁业务的毛利率约为75%。

　　与传统开发商的高杠杆、高负债模式不同，SOHO中国近些年一直坚持较为保守的财务策略，公司董事长潘石屹亦多次表示，公司负债率较低。财报显示，截至2018年12月底，SOHO中国银行借款共计176.94亿元、公司债券30.00亿元，资产负债率为29.52%。由于上述公司债券已于今年1月到期摘牌，SOHO中国目前的资产负债率应该远低于29%。

　　建设中的北京丽泽SOHO，预计于本月完工

　　财经评论员严跃进对时间财经表示，SOHO中国的分析框架和其他传统地产开发商有很大不同。开发商是落实高周转模式，必须加快融资和加大拿地的力度，而SOHO中国本身是存量物业的收购和抛售，这个过程中因为物业比较成熟，所以地产基金可以提前介入，本身对于其的资金压力不大。

　　另外值得一提的是，在过去一年中，SOHO中国共有三位董事离职，分别是执行董事阎岩、唐正茂及非执行董事查懋诚。关于离职原因，年报中称，阎岩是为了“寻求个人发展”，唐正茂及查懋诚“均为专注发展其他事务”而辞任。

　　阎岩、唐正茂二人离职后，目前两个执行董事的位置仍然空缺吗？SOHO中国方面对时间财经表示，相关信息请查阅最新发布的公司年报。时间财经查阅SOHO中国年报及2019年3月的《董事会会议通告》发现，公司执行董事目前为潘石屹及潘张欣二人。这意味着，至少在执行董事层面，SOHO中国越来越像“夫妻店”了。

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责任编辑：陈志杰