领地集团千亿计划落空 毫不掩饰对规模的野心

　　来源：环球老虎财经

　　川派“老三”领地集团向港交所递交了招股书，近两年领地颇有想搏一把的意味，高溢价买地、引入职业外援，冲击资本市场，毫不掩饰自己对规模的野心。其曾计划2019年冲刺千亿目标，但最终销售额仅为247亿元，计划落空背后是公司的融资渠道太少，而又过多的倚重四川。这家以“碧桂园为信仰”，并且效仿其操作的房企，能麻雀变凤凰么？

　　4月9日晚，川派“老三”领地集团向港交所提交招股书，正式开启上市之路。在此之前，领地集团创始人颇为低调，而随着IPO领地家族的图谱也被曝光，其“家底”以及发展现状也首次较为全面的展现给大家。

　　这家原本深耕四川本地的房企，近两年也不甘落后，紧追蓝光发展的步伐，将扩张范围扩大至全国。虽然当前房地产行业靠规模征伐的时代即将过去，但领地控股毫无掩饰的流露出对规模的渴望，在曾计划2019年冲刺千亿目标，但其最终销售额仅为247亿元，同设定的目标相差甚远。

　　在如此巨大的落差背后，是其土储过于集中于四川存风险，另外对于刘玉辉和领地集团来说，面临的不仅是外界的规模之争，还有企业高杠杆的风险，这或许也是领地集团于此时敲响IPO大门的重要原因。领地控股还在去年挖来了原恒大集团许晓军加盟，此人操盘经验颇为丰富，但经验再丰富，巧妇也难为无米之炊，领地集团的融资渠道实在是太少了！许晓军到任后，领地便火速走出了上市这一步棋，从300亿到千亿， “弹药”不可缺少。

　　不过，此前奥山控股、海伦堡已两次折戟，领地集团是否具备冲击资本市场的实力？

　　碧桂园的“信徒”

　　不同于粤系、闽系房企的凶猛扩张，早年间的川系房企也是很佛系，喜欢在自己的地盘上干自己擅长的事，对它们来说，这样的做法既稳妥又自在。不过，在四川业界看来，有着“黑马”姿态的领地集团不是一家典型的川企，它身上多了一份野性。

　　公开资料显示，领地控股成立于1999年4月，公司控股股东刘玉辉与其兄弟刘山、刘玉奇最早在四川开发地产项目。据称，刘氏兄弟是碧桂园的“信徒”，非常重视高周转，早年间其第一个住宅项目“乐山汇丰花园”上，就践行了“快”的打法，在第一个项目成功开发后，领地集团又接连在两年内做了4个新的项目。后来其2002年打造的乐山第一个高档写字楼地标“领地时代广场”，令其声名鹊起。抓住乐山楼市崛起的领地集团很快奠定了乐山的龙头地位，并萌发了走出川蜀的念头。

　　不同于四川其他房企很晚才走出本土，2006年领地将总部由乐山迁至成都，并于同年首次进入广东。尽管领地集团自2006年即开启全国化的征程，这一年其将业务拓展至广东省。现时来看，领地集团的全国化布局并不彻底，区域偏向依旧很明显。

　　截至2020年2月29日，领地集团有90个处于不同发展阶段的房地产项目，涉及总土地储备为1331.45万平方米。而从项目分布来看，领地集团位于成渝经济带及四川省的项目数为58个，占总项目数的64%，其中四川省独占57个项目，京津冀、华中、粤港澳等核心区域项目数均在个位数，分别为4个、9个及8个；从土储分布来看，成渝经济带及四川省开发中建筑面积549.6万平方米，日后开发的规划建筑面积为382.67万平方米，两项合计占总土储的比例逾70%。

　　从领地集团布局的区域来看，不仅效仿碧桂园高周转还主攻三四线城市，近几年其布局的城市包括河北的承德、张家口，河南的商丘、驻马店，湖北的荆州，以及大湾区的惠州、佛山、汕尾等。不过，也正如领地集团在招股书所披露，布局过于集中意味着，一旦当地经济严重下滑、政策更为苛刻，公司的业务、经营业绩及财务状况将受到重大不利影响。

　　实际上，由于其新投资的项目主要位于三四线城市，项目吸引力不足，使得其价格较低，导致其近几年的收益、利润波动较为明显。数据显示，2017年-2019年，其收益分别为53.38亿元、45.14亿元和75.68亿元；利润净额分别为6.49亿元、5.18亿元和6.72亿元，毛利分别为20.1%、35.7%及27.8%。

　　虽然领地的收益有所增长，但其净利润率却在逐年下降。其净利润率由2017年得的12.2%下滑至2018年的11.5%，2019年再度下滑至8.9%。领地集团盈利能力一直跑输行业平均，2019年的净利润率甚至只有行业的54%。领地集团对此的解释是，由于开发中物业大幅增加，但大部分物业尚未完成故未向客户交付。但实际上，随着外来房企分羹，众多开发商纷纷进军蜀地，领地为保持项目吸引力，或须降低价格。

　　千亿计划落空

　　据克而瑞数据，领地集团2017年以151.6亿元的销售额，排在全国第103位；2018年以235亿元流量销售额排在第92位，首次进入百强。但百强显然不是领地的终极目标，在这一年过往较为低调的刘玉辉三兄弟，在这一年高调向外宣布了自己在规模化这条路上的野心。

　　据媒体报道，领地集团曾经设定了2018年实现300亿元、2019年千亿元的销售目标。宣布千亿目标后，领地开始加速买地，在公开土地市场频频曝光。此外，它还通过收并购和股权合作，以及频繁与当地本土开发商合作，拓展土地储备。

　　领地拿地溢价颇高，资料显示，2018年3月，领地集团在四川龙泉驿区以4.9亿拍下52亩的纯住宅用地，现场竞拍超过40轮，溢价率达70.91%；两个月后，领地集团旗下的西昌领悦房地产开发有限公司以11.7亿元拍下四川省攀枝花市2016-H23号地块，成交单价为417.6万元/亩，相比原价4.2亿溢价达178.57%，成为当时的地王。

　　然而，即便已经发力很猛，但这一年领地的千亿计划还是落空了。2018年，领地地产的权益销售额仅为235亿元，距离千亿还差的很远。而领地一直想赶超的蓝光发展，却在这一年跨入了千亿房企行列。不过，这并未打击到领地的积极性，在2019年4月份举行的20周年品牌发布会上，领地集团又披露了新的目标，在2020-2021年实现千亿战略。

　　似乎为了不再次被打脸，这个家族基因浓重的企业，在去年12月引入了外援，原恒大集团副总裁许晓军加盟领地集团，此人是一位有着丰富一线操盘经验的职业经理人，其冲规模的目的显露无遗。不过，因为不断地借贷拓展，也带来了一些风险。物业开发及土地收购不断增加，导致领地的净负债率大幅攀升。招股书披露，领地控股2017年净资产负债比率为60%，2018年升至110%后，该指标在2019年又进一步上升至140%。

　　在融资方面，领地却不具备优势，它主要通过预售及销售所得款项、股东注资、银行及其他借款（包括信託及其他融资）为物业开发项目提供资金。从借款数据也可以看出，领地融资渠道极其依赖银行。

　　2017年-2019年，领地集团的未偿还银行及其他借款总额分别为35.86亿元、78.54亿元及117.55亿元。同期，其未偿还银行及其他借款的加权平均实际利率也逐年走高，分别为6.4%、8.8%及9.9%。领地在招股书中坦言，其未必有充足的融资为物业开发项目拨资，且未必能按有利的条款或根本不能获得资金来源。而因持续增加投资，其经营活动现金流与投资活动现金流已经亮起红灯，到去年底，分别净流出31.12亿以及7.26亿。

　　所以，在许晓军到任后，领地便火速走出了上市这一步棋，而对于领地来说，IPO或是最佳的出路。

　　领地家族浮出水面

　　实际上，许晓军在领地集团到底能发挥多大作用，还有待时间的检验。但不可忽视的是，领地集团是一家典型的家族企业，而在一家家族企业中，若放权不够，可能会给公司带来更多的问题。

　　这次领地控股递交招股书，也令一直以来颇为神秘的领地家族浮出水面。21年前，刘玉辉、刘玉奇和刘山三兄弟在四川乐山成立了领地集团，并且一同打下“江山”，如今的领地集团规模接近250亿。

　　成立之初，刘玉奇、刘山、刘玉辉分别持股35.71%、21.43%、21.43%，经过多次的重组与洗牌，截至目前，刘玉辉、刘策、刘浩威、王涛、龙一勤、侯三利分别持股32.83%、32.83%、32.84%、0.17%、0.17%和0.17%。而上述人员皆来自刘氏家族，刘策为刘玉奇之子，刘浩威为刘山之子，侯三利为刘策之母，王涛为刘浩威之母，龙一勤为刘玉辉配偶。

　　其中，两位90后年轻面孔刘策和刘浩威分别是刘玉奇、刘山的儿子。2014年，刘玉奇、刘山两兄弟启动了继承计划，将全部股权分别赠予各自的儿子，前几年，两位而到资历尚浅，刘玉奇和刘山继续行使股权代持。

　　而直到去年，历年后的“二代”们被扶上副董事长的位置，正式从父亲们手中接过交接棒，进入高管团队。

　　作为家族企业，在领地集团、旗下公司以及关联企业中，刘氏亲属身影频现。如今领地想要通过上市拓展融资渠道，引入外援，是家族企业迈向现代企业管理制度的特征，而若成功上市，这意味着投资者与股东对公司现代化治理会提出更高的要求。

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责任编辑：张海营