高瓴、GIC做基石投资者 保利物业厉害在什么地方？

　　原标题：富途研选 | 高瓴、GIC做基石，保利物业厉害在什么地方？ 来源：富途研选

　　本文精编自：川财证券《顺周期扶摇而上的蓝海板块——物业管理行业报告》、长江证券《物业企业抢滩上市，行业迎来集中爆发》

　　摘要：又一物业股即将登陆港股，保利物业，12月9日~12日招股，发售价将介于30.70港元至35.10港元之间，预计市值在163.7-187.15亿港元，著名投资机构高瓴、GIC等出现在基石投资者名单。今年港股大盘弱势，但不少物业股股价翻倍表现亮点，如新城悦服务、永升生活服务等，保利物业上市后表现会如何呢？

　　1、物管行业驶入快车道

　　物业管理是房地产业的子行业，指物业服务企业按照合同约定，对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序的活动。我国物业公司主要提供两种类型的物业服务，即基础业务服务和增值业务服务。

　　伴随城镇化推进、居民消费升级以及大量新房逐年交付，物业管理行业驶入快车道。截至 2018 年末，我国城镇化率较美、日等发达国家至少具备 20%的提升空间。 随着区域性经济的崛起，保守估计 2021-2030 年商品房年均需求中枢逐渐回归至 9-10 亿方的合理水平， 行业规模、业绩想象空间巨大。

　　2、物管行业在资本市场热度快速提升

　　自 2014 年彩生活成功在港股上市，成为第一家上市的物业管理公司后， 近两年物业公司逐步掀起上市潮。  2018 年主板上市的物业服务企业新增6家， 自 2014 年彩生活上市后至今上市物业公司已达15家。物管行业头部企业积极进入资本市场，借助资本优势助推规模扩张，巩固头部优势。

　　3、保利物业百强排名第四

　　保利物业是一家具有央企背景的物业管理服务综合运营商。 自2014年起公司在中指院的中国物业服务百强企业综合实力排名持续保持前五名，在央企中排名第一。

　　保利物业于1996年成立，由保利发展控股及保利南方分别直接拥有80%和20%，总部位于广东省。 2016年为了筹备新三板挂牌，公司改制成为股份有限公司。 2019年4月保利物业终止三板挂牌，为此次港股上市做准备。

　　保利物业在中国提供物业管理服务超过23年，专注于一、二线城市，并在五大国家级城市群均有布局。 截止2019年4月末，公司的合同管理面积达371.4百万平方米，遍布全国27个省、直辖市及自治区的136个城市，总在管面积为1.98亿平方米。 截止2019年4月末，保利物业共管理817项物业，其中包括549个住宅社区及268个非住宅物业。

　　近年来，保利物业的高速发展是超预期的，公司 2018 年业绩增长 49.6%，2019 年前 4 月业绩增长 67.7%（且只是进行了很小规模的并购，内生为主）。从具体业务来看，目前保利物业有三条主要业务线： 物业管理服务、非业主增值服务和社区增值服务。截止2019年4月末，保利物业物业管理服务实现营收12.11亿元，占总营收的70.5%。

　　4、保利物业，又一翻倍股？

　　近两年赴港上市的物业管理企业表现十分强势，在今年，不少物业股股价翻了数倍。比如今年的新城悦服务、佳兆业美好、永升生活服务、雅生活服务年内涨幅就直逼200%，在今年港股整体弱势的情况下，表现亮眼。

　　保利物业本次IPO全球发售的发售股份共1.33亿股H股，其中香港发售1733.36万股H股，国际发售1.15亿股H股，发售价将介于30.70港元至35.10港元之间，预计市值在163.7-187.15亿港元，如果认购火爆，超额配售悉数行使的话，市值预计在188.25-215.23亿港元。

　　基石投资者方面，公司已就基石配售与GIC Private Limited(GIC);Gaoling Fund,L.P.及YHG Investment,L.P.;中国国有企业结构调整基金股份有限公司(中国国有企业结构调整基金)及中交国际(香港)控股有限公司(01800)订立基石投资协议，拟分别认购8500万美元、3500万美元、3000万美元及3000万美元的发售股份。

　　编辑/jasonzeng