绿色低碳专辑②｜房企绿色健康地产的发展现状|房企_新浪财经

环境保护与健康生活的双重需求之下，房地产行业也已经向绿色低碳和健康居住模式的转型。在这样的背景下，继3月 “交付力”测评圆满收官之后，克而瑞于4月中旬再度开展中国房企“产品力100”测评研究工作之2022绿色低碳系列专辑。我们将通过客户研究、行业研究、产品研究形成围绕绿色低碳领域的研究成果进行解读发布，通过对企业和项目个案的深度研究进行干货分享。

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房企在我国绿色健康地产发展中占据着主体地位，是重要的实践者。在外部环境转变、购房需求升级、产品品质化转型等趋势下，绿色健康地产的发展受到越来越多房企关注，并积极参与到实践中。

大中型房企在绿色建筑项目储备、技术研发与应用、运营与管理上具备更大的优势，是行业绿色建筑落地与认证的主力军。此外，中国金茂、朗诗地产、当代置业等作为绿色概念房企，在绿色健康地产领域积累了相对丰富的开发经验和成果，也形成了自身独特的品牌特色和辨识度。这些企业是我国绿色健康地产发展的主要推手，在市场竞争中也将占据优势地位，或成为红利的最大受益者。

房企作为重要实践者积极制定与落实绿色健康发展战略

房企在我国绿色健康地产发展中占据着主体地位，是重要的实践者。在购房需求升级、产品品质化转型等趋势下，绿色健康地产的发展受到越来越多房企关注，并积极参与到实践中，不少规模房企以及朗诗、当代置业等“绿色”概念房企将绿色健康理念导入自身的发展中，万科地产、世茂集团、中国金茂、中梁控股、朗诗地产等企业都已公开承诺公司新建建筑100%符合绿色建筑标准。

以招商蛇口为例，2002年正式提出“绿色地产”战略，倡导“绿色低碳生活”；2009年成立绿色地产研发中心，正式提出“绿色公司”和“绿色人居”概念，成为公司核心竞争力；2014年成立绿色研发与应用中心，并设立首席绿色低碳官，让绿色事业有了制度性保障；2016年升级为城市研究院，提出“用对待生命成长的方式升级城市”，绿色人文逐步凸显；2020年绿色管理体系更加完善，绿色健康科技战略迈出坚实步伐。

同时，部分房企依据国家标准，结合自身发展进程，绿色健康发展战略在不断升级迭代。例如远洋集团，2015年把“健康”作为第四步发展战略的产品定位；2016年召开品牌发布会，宣布开启健康生活时代，将“健康”打造为远洋的产品标签；2017年在集团内全面推广“建筑·健康”；2018年《远洋健康建筑体系1.0》发布并开始向各地项目进行推广；2020年进入第五步发展战略期，“建筑·健康”写入新的发展战略，并正式发布《远洋健康建筑体系1.1》。

此外，不少房企也构建起更高要求的集团内部绿色建筑实施标准体系，保证高质量的新建项目落地与达标。其中，万科在遵循《绿色建筑评价标准》等国家和行业标准的基础上，编制并在集团范围内推广使用《万科集团绿色建筑标准指引》，自2014年起，要求所有新建项目以绿色建筑一星为最低标准，根据披露，2020年新建建筑面积100%满足绿色建筑标准。恒大参与制定了《绿色建筑评价标准GB50378-2019》及《绿色建筑评价技术细则》等新标准，并相应颁布内部绿建新标准《恒大集团绿色住宅设计要求及标准（2019版•一星级）》。新标准进一步明确产品运营阶段的绿色环保要求，促进绿色建筑设计在项目上的实际落地。2020年为新标准正式实施的第一年，依据实施细则，新建项目100%满足绿建新国标基本级要求，同时，恒大也计划进一步推动商业项目更高级别的国际与国内绿建认证，不断提升在管项目绿色运营水平。

在绿色健康的战略引导下，房企打造自身绿色健康产品，总体而言围绕空气、水、光照、声环境、温（湿）度、户型设计、社区、智慧人文服务等维度展开设计。

其中，绿地集团于2020年2月正式发布“健康宅2.0”（G-Life 2020 2.0），在原有1.0的基础上进行了全面升级，健康宅2.0将打造健康城区、健康社区和健康家居三大升级版健康体系，全面提升产品力。健康城区方面，为民众提供绿居、安居、宜居、云居的全景生活内容；健康社区方面，打造四全社区，即全区安全、颐养、智能、净化；健康家居方面，打造四全家居，即全屋净化、智能、安全、颐养，通过对全屋净化和健康户型的升级，打造全屋系统分别对空气、材料、水质、噪声全面净化，全面配备灵活可变家居空间系统、污净分离玄关系统、分门别类全收纳系统等。

保利发展长期关注健康人居住宅产品体系建设，尤其在新冠疫情后，针对健康隐患及居民对健康生活的美好追求，公司构建了全生命周期2.0居住产品Well集和社区，从“空间、服务、科技3S系统”入手，以“健康敏捷组团、健康微气候、全龄健康运动系统、7*24 小家变大、高效洁净家政、36°8物业健康升级服务、全时健康会所、定制健康家装、智慧社区大脑、无接触式通行”十大健康技术，建立健康社区产品。

大中型房企是我国绿色建筑落地与认证的主力军

绿色建筑落地与认证情况是评价房企实践成果的主要参考。目前来看，大中型房企是行业绿色建筑落地与认证的主力军。根据房企在社会责任报告中数据披露显示，TOP30房企在绿色建筑达标与认证方面表现出更强的优势，主要原因有以下两点：

一是，TOP30房企已基本完成规模进阶，规模均达成千亿级，在绿色建筑项目储备、技术研发与应用、运营与管理上更大的优势，具备发展绿色健康地产的条件和空间。

二是，行业进入中低速增长期，发展逻辑也转向“产品驱动”，绿色健康地产作为重点转型方向，TOP30房企不仅是顺应行业趋势转型升级的领头军，也承担了更多的社会责任。

按绿色建筑规模划分来看，万科地产、碧桂园占据第一梯队，截至2020年末，万科、碧桂园满足国家绿色建筑评价标准面积均已超过2亿万平方米，分别达到2.31万平方米、2.12亿万平方米，断层领先其他企业。其次，龙湖集团、中海地产、世茂集团、保利发展等累计绿色建筑规模超过5000万平方米，占据第二梯队。其中，龙湖集团、中海地产较为突出，截至2020年末，龙湖集团满足绿色建筑标准面积超7200万平方米，中海地产累计获得中国绿色建筑星级认证、美国LEED认证、美国BOMA认证、美国WELL认证、英国BREEAM认证等共计379项（其中住宅项目329个，商业项目50个），认证面积累计达7147万平方米。第三梯队绿色建筑规模量级也达到2000万平方米，包括中梁控股、招商蛇口、阳光城、绿城中国、中国金茂等。以招商蛇口为例，早在2002年正式提出“绿色地产”战略，倡导绿色低碳生活，2009年成立绿色地产研发中心，并正式提出绿色公司、绿色人居，近年来绿色管理体系完善，绿色健康科技战略也在加速推进与落实，绿色建筑面积累计达到2735.77万平方米。第四梯规模大多在千万以下，如龙光集团、佳兆业、荣盛发展、正荣集团等。

一二星级占比较高高星级项目数量有待增加

依据《绿色建筑评价标准》来看，绿色建筑分为一星级、二星级、三星级3个等级，总得分标准依次递增，分别达到50分、60分、80分。从企业绿色建筑星级达标与认证结构来看，一、二星级占主要比重，三星级相对较少，行业领头品牌碧桂园也不例外。

截至2020年末，碧桂园满足国家绿色建筑评价标准建设的项目总计936个，总建筑面积21201万平方米，满足国家绿建筑一星、二星、三星面积分别达到14008万平方、7011万平方米、182万平方米，占比分别为66.1%、33.1%、0.8%，一星级达标占绝对比重，三星级达标显然偏少。

此外，阳光城2675万平方米绿色建筑认证面积中，一星级认证项目面积占比72.6%，二星级认证项目面积占比27.4%，并无三星级认证。龙光2020年总计78个绿色建筑认证项目中，53个是一星绿色建筑，24个是二星绿色建筑，三星绿色建筑只有1个。

星级结构的失衡的普遍现象反映出我国绿地建筑质量仍有很大提升空间，这与我国绿色建筑发展进程也有很大关系。从行业转型与政策环境来看，绿色建筑是大势所趋。2020年7月，住建部、国家发改委、教育部等七部门联合印发《绿色建筑创建行动方案》，要求到2022年，当年城镇新建建筑中绿色建筑面积占比达到70%，星级绿色建筑持续增加。此外，“十四五”规划中也明确提出发展绿色建筑。可以预计，“绿色建筑”将在更多企业提升到战略地位，不仅绿色建筑规模将持续扩张，高星级、高质量、高要求、高标准的绿色建筑也会增加。

朗诗、当代等“绿色”概念房企形成了自身品牌特色

从行业产品战略来看，中国金茂、朗诗地产、当代置业等作为绿色概念的典型房企，在绿色健康地产领域积累了相对丰富的开发经验和成果，并形成了自身独特的品牌特色和辨识度。

中国金茂于2011年正式发布并全面实施绿色战略。十年来，金茂绿色战略持续升级，2017年进一步提出“臻绿品质”的绿色新模式，坚持以人为本、天人合一的原则，深化生态友好、和谐共生的理念，从生态城市、生命建筑、“零碳”运营三个方面进行全面升级。2020年，金茂府2.0科技系统研发成果也应用落地，进一步推进产品绿色健康升级与智慧科技升级。可以说“绿色健康”已经注入金茂产品基因中。

截至2020年底，中国金茂已满足绿色与健康类标识或认证设计要求的项目总建筑面积共计2098.36万平方米。累计获得绿色建筑类认证或标识共计219个，其中国家绿色建筑认证或标识共计125项、BREEAM认证52项、LEED认证28项，被动式低能耗建筑设计认证1项，WELL认证8项、国标健康建筑认证2项，法国HQE五星认证一项，其他省级认证绿色建筑标识两项。所获认证中，国际类绿色与健康认证均为金级或优秀以上，绿色战略成果显著。

当代置业作为中国领先的绿色科技产业家园运营商，以“绿色科技+舒适节能+数字互联的全生命周期产业家园”为核心竞争力，并成功打造中国绿色科技产业运营商标志性品牌MOMΛ。并且公司也在推动绿色科技产品技术不断升级，专设研发设计院，自主研发升级科技建筑系统，绿色技术的应用使MOMΛ产品具有良好的特性。目前，当代置业已拥有及运用行业专利200余项，并获得200余项国内外绿色建筑奖项。截至2020年底，当代置业共有50个项目获得绿色建筑评价标识，总申报面积约762万平方米。

朗诗地产早在2004年确立了聚焦绿色科技住宅的差异化竞争战略，2005 年开发南京国际街区项目为代表的集中式1.0产品。十几年来聚焦绿色科技住宅领域，致力于打造健康、舒适、节能、环保、智慧、人文的绿色建筑产品，并完成了从1.0到3.0产品标准体系的升级。2020年又推出了新一代健康住宅“自由方舟”。根据企业ESG报告披露，截至2020年9月，国内绿色建筑认证89个，包括9个绿色建筑评价设计标识一星级认证、29个绿色建筑评价设计标识二星级认证、48个绿色建筑评价设计标识三星级认证、2个绿色建筑评价运行标识二星级认证、1个绿色建筑评价运行标识三星级认证，此外还有12个国际绿色建筑认证。

绿色债打开融资新渠道资金反哺加速绿色健康地产发展

在房地产行业，绿色债券是以绿色建筑为融资标的的债券融资模式，需遵守特定绿色金融框架下对融资目的、项目筛选、资金使用及报告做出的规定。换句话说，绿色债券是建立绿色发展之上的产物。

当代置业、朗诗地产在绿色健康地产领域布局较早，也较早地涉足了绿色融资通道。2016年8月，当代置业发布了符合国际资本市场协会（ICMA）绿色债券原则的《当代置业绿色债券框架》，并在当年10 月成功发行3.5亿美元绿色债券，成为首家于香港交易所上市发行绿色债券的内地房地产企业，打开了内地房地产企业发行绿色债券的大门。此外，朗诗地产也于2018年4月首次在境外成功发行美元绿色债券。

近年来，随着绿色健康地产深入发展，同时融资监管严苛，房企整体资金面收紧，绿色债券作为一种新型融资渠道，受到越来越多房企关注。2020年以来，多家房企相继发布绿色金融框架，并成功发行绿色债，如旭辉集团、阳光城、正荣集团等。这种资金反哺效应，在相当程度也驱动房企加速绿色健康地产的发展。