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本文来自微信公众号“中国房地产报”
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手法类似之前CDL收购协信远创，先持有小股份，后续继续增持做大股东，让市场有心理准备，同时也不会对品牌造成太大负面影响。
中房报记者 付珊珊丨上海报道
“（红星地产）就是卖掉了”！
3月28日晚间，有消息称红星美凯龙控股集团有限公司（以下简称“红星美凯龙”）与远洋资本有限公司（以下简称“远洋资本”）完成签约，将旗下红星地产打包出售给远洋资本，接盘价格约为200亿元人民币。
这一消息随即在业内引发巨大关注。
随后，一则新闻通稿流出，称红星地产并非“卖身”，是与远洋资本强强合作，签署战略合作协议。根据协议，红星地产将引入远洋资本作为战略投资者，且此次交易完成后，远洋资本将获得红星地产18%股权。
但该消息还是引发业内不少人士产生质疑。有人表示，老板车建新是不是又要做“花账”了，毕竟车老板崇尚资本，这种信念从其靠向亲戚借来600元钱挣得第一桶金开始就坚定不移。
相隔一天后，红星美凯龙品牌人士向记者确认，此次合作是由远洋资本和红星美凯龙签署合作协议，双方将对重庆红星美凯龙企业发展有限公司（以下简称“红星企发”）及其下属的红星地产板块（不含红星置业板块）展开战略合作。本次远洋资本战略入股红星企发获得18%股权，股权转让对价为人民币10.3亿元，入股后双方将展开进一步战略合作，传言中“200亿元”对价并不属实。
随着官方一锤定音，业界对交易对价的质疑声变成了唏嘘声。但有上海房企人士向记者透露，此次交易并不是所谓战投，“（红星地产）就是卖掉了。”
手法类似之前CDL收购协信远创，先持有小股份，后续继续增持做大股东，让市场有心理准备，同时也不会对品牌造成太大负面影响。
对于上述情况，红星美凯龙品牌人士并未透露更多信息，称一切以官方公告为准。
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“大股东意志”
红星地产被出让，也让公司员工感到猝不及防和茫然无措。
“具体情况不太清楚，但地产资产挺优质的，真的卖了挺可惜。”一位红星地产高管表示，这笔交易主要还是大股东意志。
从官方提供的资料看，红星地产主营业务范围涵盖地产开发、商业投资开发运营与商业资产管理输出，主要负责红星系商业地产及住宅项目开发业务。
就红星地产而言，其在全国具有丰富土地储备资源，且在商业地产、商业住宅两个产品系列均拥有优良品牌知名度和美誉度，手中握有多个成熟地产IP。截至目前，红星地产已在全国53座城市落子，累积项目百余个。其中，商业住宅产品“红星天铂”和商业地产产品“爱琴海购物公园”知名度较高。
数据显示，红星地产已经打造了红星天铂37座，爱琴海购物公园也已经在全国100多个城市布局。
据第三方数据，2020年红星地产全口径销售额和操盘销售金额分别为614亿元、480亿元，跻身百强房企。
另据业内人士透露，红星地产原本有计划上市，没想到上市没成功，却先被出售。
事实上，红星地产也并非像官方公布的“优质”。
去年11月，红星地产所归属的红星企业发布了一份内部倡议书，取消周末休假，并倡议全体员工发扬红星铁军精神，全力冲刺年度任务，把不可能变为可能，把可能变为无限可能。
但结果不尽如人意。红星地产2020年全口径销售额基本与2019年持平。销售业绩增长乏力除了疫情冲击，还因过去红星地产深度布局二三四线城市，这些城市在疫情压力下市场恢复较慢，也导致红星地产去化周期较长。
由于过去几年红星地产全力冲击规模给公司带来不小负债压力。Wind数据显示，截至2020年6月末，红星企发负债总额达877.4亿元，其中流动负债达725.02亿元，占比高达83%。剔除预收款后资产负债率为73.16%，超过70%监管红线；此外，其现金短债比1.08，净负债率95.86%，也已逼近红线。
作为地产平台的红星企发由于非上市公司，自身公开融资并不多，其主要依赖红星美凯龙提供资金支持。
联合资信信用评级报告显示，截至2019年末，红星美凯龙其他应收款为175.43亿元，较年初增加5.36%，主要系借款及往来款增加所致，而在其他应收款中，欠款金额前五大公司的其他应收款占比为32.75%，全部为关联企业，其中前四家均为红星企发间接控股或持股的关联企业。
因需要持续不断给地产业务输血，红星美凯龙负债规模也快速膨胀，截至2020年9月末，红星美凯龙债务总额达1860.8亿元，其中有息负债规模高达909.8亿元。据联合资信相关评级报告数据，红星美凯龙1年以内（含1年）有息债务规模达353.04亿元，现金短期债务比只有0.55倍，现金类资产并不足以覆盖短期有息债务，偿债压力较大。
此外，红星美凯龙大量资产也被质押。根据红星美凯龙发债资料显示，截至2020年三季度末，集团受限资产账面价值合计为1047.68亿元，占其总资产的41.07%，占净资产的151.84%。受限资产当中，包括839.83亿元投资性房地产因为被抵押而受限，173.63亿元存货因为抵押担保受限。同期集团的投资性房地产总规模为993.28亿元，这意味着红星美凯龙有84.6%投资性房地产资产已经受限。
另一方面，今年1月29日，红星美凯龙还发布盈利预警公告，称公司2020年遭遇疫情冲击，净利润同比下滑56.0%至61.8%。
在负债高企、盈利下滑的情况下，标普、惠誉等国际评级机构下调了红星美凯龙相关债券和信用评级。
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多元投资拖累
除了房地产业务，红星美凯龙最广为人知的业务就是家居板块。从1986年白手起家的家具作坊到接下来30年时间把家具店发展成家居卖场，而后又迭代升级成体验式的家具MALL，称车建新为“家居大王”一点不为过。
虽然在过去多年里，车建新也拿着从家居行业赚的钱大肆做房地产开发，但在其心里，家居作为主营业务，地位和分量显然高于地产业务。
根据红星美凯龙公告，其2020年自营商场92家、委管商场273家。相比于2019年，自营商场增加了5家，委管商场增加了23家。
从此次与远洋资本合作交易也可以看出，在红星美凯龙遇到资金问题时，第一时间出手的还是非主营业务平台。
除了布局家居和房地产，从红星美凯龙港股上市后，其开始大玩多元化投资，在“家居大王”“隐形开发商”之外，红星美凯龙还多了一重身份——“产业投资者”。
据公开资料显示，2015年红星美凯龙组建多个投资团队，分别由公司管理层带队去市场上网罗项目，在产业链上下游深度布局投资。
截至2019年末，红星美凯龙投资公司数量已经达到94家，不亚于任何一家VC机构在家居赛道的投资布局。
但投资这些公司中，并非所有企业都能为红星美凯龙贡献收益。上述红星地产高管透露，出售红星地产或许也是因为红星美凯龙近些年投资这些公司不怎么回钱。
据公开资料显示，在红星美凯龙所投资的94家公司中，2019年真正实现盈利的公司有45家，亏损的有37家，盈亏不详的企业有12家。这些企业涉及领域以家居建材为主，但也不乏超越了产业链上下游领域，比如社区媒体、自动驾驶公司、生鲜平台等。
不仅如此，红星美凯龙还将业务触及了房产经纪领域。2019年5月，红星美凯龙控股在上海宣布成立子品牌“美凯龙爱家”，称其以“一站式全新服务模式”，打造“房产交易-设计-装修-家居购物-住家维保”五维一体，成为综合型房产服务者，并由此跨入房地产经纪行业。
据一位链家人士表示，2020年下半年，美凯龙爱家大肆扩张，不仅整体收购中原离职员工后开的门店，同时还从链家、中原等中介品牌“挖人”。截至2020年7月，美凯龙爱家的签约门店就超过300家，已进入上海、北京、南京、合肥和苏州5个城市。
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多渠道“找钱”
大量分散投资业务让红星美凯龙不堪重负，处处“找钱”。
2019年，红星美凯龙发布了与阿里巴巴签订战略合作协议公告，后者以43亿元资金获取前者10%A股股份。
近一年来，红星美凯龙旗下家居平台美凯龙频繁通过发债和非公开发行股票来缓解即将到来的偿债压力。其中37亿元股票定增方案今年3月1日已获得证监会审核通过。
今年3月10日，红星美凯龙还发行了2021年公司债券（第一期）（简称“21红星01”），募集30亿元人民币。据债券募集说明书，本期债券募集资金在扣除承销费用等相关费用后拟全部用于偿还公司债券。
此外，红星美凯龙还打算将旗下两个子公司分拆上市，即负责城市综合体及商业购物中心筹建、招商、运营的爱琴海商业计划10月以估值120亿-150亿元在香港上市；汽车生产线设计商东风设计院有限公司，有望以估值90亿-100亿元上市。
加上此次与远洋资本合作获得净收入10.3亿元，短期内红星美凯龙的债务压力可能有所缓解。不过，据了解，红星美凯龙即将有数笔债券到期，关于兑付安排，截至发稿红星美凯龙方并未做出回复。
（图片来源网络，版权属于作者）
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