调研纪要| 山西省三四线城市（四十一）：晋中篇|平方米_新浪财经

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晋中作为太原的卫星城市，其与太原房地产市场休戚与共。短期市场仍有压力，太榆同城真正落地后或将出现炒作行情。

◎ 作者 / 杨科伟、柏品慧

晋中，山西省地级市，北与省会太原市毗邻。市下辖榆次区、太谷区2个市辖区、8个县，代管1个县级市，总面积16391平方千米。据2019年人口抽样调查，年末全市常住人口338.9万人，常住人口城镇化率为56.84%。

据初步核算，2019年晋中全年GDP1460亿元，比上年增长6.3%。第二、三产业增加值占GDP比重分别为45%和47%。晋中第二产业起步较早，工业基础条件良好，产业以煤气化工为主。作为晋文化、晋商文化的发祥地，第三产业以旅游业为核心，2019年旅游业总收入过千亿。

2019年，晋中城镇常住居民人均可支配收入35187元，增长6.8%。结合商品房销售均价，以2018年山西城镇居民人均住房面积34平方米计算，2019年晋中城镇常住居民人均房价收入比约为5.9年。

市场综述

2018年才开始发力

2019年成交规模新高、房价高位走稳

2016年，晋中房地产市场开始转暖，成交量价皆步入上行通道。2018年，市场出现抢购潮，全年榆次区商品住宅成交面积接近200万平方米，创历史新高，成交均价突破8000元/平方米。2019年以来，市场逐渐回归理性，成交明显缩量，房价则高位走稳。

当前市场

6-8月市场火爆，但太榆同城利好未兑现

9月去化压力浮现

疫情期间晋中房地产市场近乎停摆，部分项目在线选房，并实行特价房营销，最高降幅1000元/平方米。3月15日，售楼处陆续开放，市场也有序复苏。6-8月，谣传太榆同城落地，榆次区正式并入太原，致使太原外溢客户大量进场，晋中房地产市场迅速升温，各项目案场销售全线飘红，8月成交更是创年内新高。不过，9月市场期盼的太榆同城利好并未兑现，市场观望情绪再起，去化压力再次浮现。1-8月，榆次区商品住宅成交约80万平方米，同比下降17%。

政策环境

不限购、不限售，认贷不认房

首套首付2成、二套3成

晋中政策相较宽松，不限购、不限售；认贷不认房，首套房首付比例不低于20%，二套首付不低于30%，贷款利率上浮10%-15%。

热点区域

太原外溢客首选北部新城

老城区主打地缘性客户，下辖市县市场封闭

晋中主城区为榆次区，划分为北部新城和老城区两大板块。其中，北部新城紧邻太原，可以吸纳太原外溢客群，成交占比30%-40%，榆次本地客户占比30%-40%，周边市县客户占比约20%。北部新城坐拥大学城，汇集多所高校，整体居住氛围浓厚。北部新城也是榆次区的热点板块，成交规模优势明显，房价8000元/平方米-10000元/平方米。

老城区在售项目较少，去化速度明显不及北部新城，房价8000元/平方米-10000元/平方米，与北部新城相差不大。太原外溢客户较少在老城区购房，大都在北部新城收割完毕，老城区地缘性客户成交占比60%-70%，周边市县客户占比30%。

晋中下辖的市县房地产市场相较封闭，品牌房企仅碧桂园进驻了左权县和寿阳县，房价5000元/平方米。

营销策略

渠道分销、首付贷

打折降价或精装改毛坯变相降价

随着晋中房地产市场去化压力浮现，房企营销策略出现以下3方面的新变化：

其一，渠道分销常态化，一方面，开发商自建渠道，商圈外拓或者竞品客户拦截；另一方面，中介分销，带客及转化效果良好，贝壳客户资源优势显著，转化效果出众。

其二，首付贷，部分项目开发商自行垫资，实行首付分期贷，拉动成交去化。譬如，首套客户只需支付10%的首付，另10%的首付由开发商提供10个月的免息贷款。

其三，打折降价或者精装改毛坯变相降价，疫情期间降价幅度最高达1000元/平方米，疫后更多的还是通过精装改毛坯变相降价，以期降低潜在置业客群购房压力。

需求结构

刚需及改善并存

小户型产品更易去化

刚需及改善性需求并行不悖，主力成交户型90平方米两房、110-130平方米三房。相较而言，低总价的小户型产品更易去化，本地刚需、太原外溢客群更为偏好90平方米两房，本地改善性客群更为偏好110-120平方米三房。

购买能力

购房压力并非首付而是月供

工薪阶层月供4500元已是极限

晋中产业基础相较薄弱，虽然北部新城规划了产业园区，但实际产业导入情况并不理想。本地居民月收入约4000元，购房压力不在于首付，而在于月供，普通工薪阶层月供4500元已是极限。

竞争格局

市场集中度持续提升

前8月红星、保利销售金额约10亿元

兰州供地相较紧缺，主城区已没有净地出让，招拍挂地块主要来自于下辖郊县。对于外来房企而言，拿地方式主要有勾地、合作操盘和收并购，招拍挂往往只是走确权程序。本土房企浩源主要负责土地一级开发，万科、富力等外来房企皆曾收购浩源所一级开发整理的地块。

市场展望

短期市场仍有压力

太榆同城真正落地后或将出现炒作行情

展望未来，晋中作为太原的卫星城市，其与太原房地产市场休戚与共。短期内，晋中房地产市场依旧面临一定的去化压力，但市场下行风险整体可控。长期来看，太榆同城仍是市场最大的利好，预计在太榆同城真正落地后，市场或将再次出现阶段性炒作行情。

典型项目一：金科博翠天宸

▲案场图

区位：榆次区北部新城板块

物业类型：小高层、洋房

主力户型：90平方米两房，108平方米、130平方米三房

首开时间：2019年5月

售价：小高层7700元/平方米-8200元/平方米，洋房8700元/平方米

项目点评：金科博翠天宸为低密度社区，容积率2.5，小高层售价7700元/平方米-8200元/平方米，洋房售价8700元/平方米。主力户型90平方米两房，108平方米、130平方米三房，其中130平方米三房去化表现更好。日均到访量20-30组，周末100组，转化率约10%。榆次区地缘性客户成交占比40%，太原外溢客户占比20%-30%，周边县市占比20%-30%。自建渠道，自然到访客户成交占比20%，外场带客占比60%，中介渠道分销占比20%。

典型项目二：蓝光·雅居乐雍锦半岛

▲案场图

区位：榆次区老城区板块

物业类型：高层主力

户型：120平方米、124平方米三房，144平方米四房

首开时间：2019年5月底

售价：二期精装售价9300元/平方米-9400元/平方米，三期毛坯售价8000元/平方米

项目点评：蓝光·雅居乐雍锦半岛主打改善性需求，主力户型120平方米、124平方米三房，144平方米四房，其中120平方米三房去化表现更好。2019年5月底，一期首开体量1600套，精装售价8500元/平方米-9000元/平方米，截至2020年5月近乎售罄。老城区地缘性客户成交占比70%，周边县市客户占比30%，太原外溢客户占比极低。对于本地客户而言，购房压力不在于首付，而在于月供，普通工薪阶层月供4500元已是承受的极限。为了加快成交去化，现主推三期毛坯产品，售价8000元/平方米。自建渠道，商圈外拓或者竞品拦截，本地中介渠道分销，叠加“蓝朋友”老带新，成交即奖励1%的佣金。日均到访量40组，周末100组，转化率10%-20%。

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