龙湖稳健增长之道

　　龙湖稳健增长之道

　　佚名

　　在“房住不炒”政策基调下，2019年“因城施策”进一步深化，地方楼市政策微调不断。然而，龙湖深耕战略的成效逐渐显现，表现的韧性十足，全年实现销售金额2425.0亿元，同比增长20.9%，销售面积1424万平方米，同比增长15.2%。

　　在地产开发之外，龙湖集团的商业运营、租赁住房、智慧服务三大主航道业务，如今也陆续发力，其中，商业总体租金47.5亿元（不含税），物业实现营业收入42.8亿元（合并抵消前收入约为50.0亿元），龙湖冠寓累计开业房间约7.5万间，租金收入11.7亿元。

　　与此同时，龙湖始终坚持稳健的财务管理策略，保持低成本、多渠道的融资优势和合理、安全的负债水平，2019年平均借贷成本年利率为4.54%。

　　7城销售超百亿

　　2019年，在复杂多变的市场及多元化的竞争格局中，龙湖集团一如既往坚守盘面，稳健经营，全年实现营业额1510.3亿元，同比增长30.4%，实现归属于股东的净利润为183.4亿元，减除少数股东权益、评估增值等影响后的核心净利润155.5亿元，同比增长21.0%。

　　“龙湖从来不追求单一维度的规模增长，一直强调有回款的签约和有质量有利润的增长。”在业绩发布会上，龙湖管理层认为，龙湖的发展主要得益于公司多年以来坚定布局高能级城市，对其的城市竞争力，包括产业、人口流入规模的持续购买力，有充足的信心。

　　数据显示，2019年，龙湖合同销售额达人民币2425亿元，较上年增长20.9%。销售总建筑面积1424万平方米，较上年增长15.2%。销售单价人民币17,032元/平方米，较上年增长4.9%。

　　在龙湖2019年的销售贡献当中，一线和香港贡献11%，重庆、杭州、成都等领先二线城市贡献51%，长沙、沈阳、西安等其他二线城市贡献27%，环都市圈卫星城贡献9%。

　　值得一提的是，2019年已经有7城的销售规模超100亿元，分别为重庆、杭州、成都、南京、北京、武汉和青岛。沈阳、长沙等城市的销售额已然接近百亿。

　　在土地储备方面，2019年，龙湖新增90幅新地，首入太原、长春、海口、徐州、扬州等11城，新增收购土地储备总建筑面积为1731万平方米，权益面积1273万平方米，平均权益收购成本每平方米6186元。

　　公告显示，截至2019年底，集团土储合计6814万平方米，权益面积4742万平方米，业务已遍布京津冀、长三角、粤港澳大湾区、成渝等7个城市群的55个城市，约90%的货量集中在高能级城市和价值区域。

　　“从1月下旬到现在，特殊时期对供货、复工、销售，都产生了一定影响，但是总体上处在可控的层面。”龙湖CEO邵明晓在业绩会上表示，今年，龙湖还是按照既往的节奏，保持稳健、持续增长，设定的目标是2600亿元，“一二月份销售了170亿元，4月份销售市场应该会回到一个相对正常的水平，2020年龙湖有信心完成2600亿元的销售目标”。

　　商业、物管、长租多维驱动

　　在地产开发之外，龙湖集团的商业运营、租赁住房、智慧服务三大主航道业务，如今也陆续发力、协同发展。

　　在商业地产方面，在此次特殊时期，龙湖对在营39座购物中心商户自2020年1月25日至3月31日期间的租金费用（含物管费、推广费）减半，支持超过4500家合作品牌。

　　值得注意的是，此次龙湖集团减租期限长达67天，是减租时长最长的房企之一。

　　“减免租金带来的几个亿的影响，我们会在未来一步一步通过运营去消化。总体上我们有信心达成承诺，全年力保60亿元的商业租金收入的达成。”邵明晓透露，过去这两个月商业面临极大考验，2月份关店的数量达到了接近八成。但是，目前，39个商场已经全部恢复营业，复工的面积约有五六成。

　　据介绍，2019年，龙湖集团新开业商场达10座，合肥、南京首座天街开业运营，全国范围内累计开业商场达39座，已开业商场建筑面积377万平方米，整体出租率98.5%。商业租金增长31.9%至47.5亿元，同店增长达到19%；商场销售额为267亿元，同比增长25%；全年平均日客流154万人次，同比增长23%。

　　租赁住房“冠寓”作为主航道业务之一，2019年已陆续在北京、上海、深圳、杭州、南京、重庆、成都等一线二线城市开业运营。截至2019年底，冠寓累计开业房间数量达7.5万间，租金收入11.7亿元，同比增幅150.6%，整体出租率为77.4%，开业超过六个月的房源出租率为87.3%，位居集中式长租公寓品牌指数排行榜前列。

　　在物业方面，2019年，龙湖智慧服务新进入45个城市，基本完成一二线核心城市及三四线潜力城市的布局，实现营业收入42.8亿元（合并抵消前收入约为50.0亿元），同比实现突破性增长。原有增值业务，如租售、美居、旅游、优选等均实现高速增长。此外，通过5年的探索实践，龙湖智慧服务2019年全面完成科技系统“智慧服务引擎”的搭建，将各业务场景充分线上化。

　　截至2019年底，龙湖智慧服务已在全国118个城市开展专业化的物业服务，合约管理面积达4.28亿平方米，服务业主330余万户，业主满意度连续十一年超过90%。

　　融资优势明显

　　“稳健的财务盘面和自律的融资是应对未来不确定性市场的底气。”龙湖CFO赵轶在业绩会上表示，2020年以来，公司刚性到期贷款相当少，均已做好还款安排，未来将继续保持融资的主动性，以自律换自由。

　　事实上，自2019年以来，在“房住不炒”定位和“坚持结构性去杠杆”的背景下，房地产行业融资总体呈收紧态势，融资成本不断上涨。

　　但是龙湖始终坚持稳健的财务管理策略，保持低成本、多渠道的融资优势和合理、安全的负债水平，2019年，龙湖财务表现依旧稳健。

　　2019年，龙湖集团凭借扎实的盘面和出色的能力，在资本市场选准窗口，实现境内外债券的最优发行；在银行端的高信用，保障了额度与利率的双支持。受益于此，2019年，保持了平均借贷成本4.54%的低位，平均贷款年限6.04年，净负债率51.0%，在手现金609.5亿元，现金短债比（在手现金除以一年内到期债务）4.38，一系列指标均维持行业内的较高水准。

　　报告期后，龙湖集团于2020年1月成功发行6.5亿美元票据，其中2.5亿美金为7.25年期，票息3.375%；4亿美金为12年期，票息3.85%。此后，又在境内成功发行28亿元公司债券及30亿元住房租赁专项公司债券，票面利率介乎3.55%至4.2%之间，期限介乎于5年至7年。

　　“现金流不是今天才注重的，我们去年下半年就在注重现金流，所以今年1月份就完成了全年的基本融资。我们做压力测试的时候，就预计在特殊时期，仍然可以保证公司能够比较正常的活着。”期内，龙湖集团持续获资本市场认可，收获了穆迪上调展望为正面，标普上调评级至BBB，成为国内率先获得全部三家国际信用评级机构（标普/穆迪/惠誉）投资级评级的民营房地产企业。同时，大公国际（AAA）、中诚信证评（AAA）、新世纪（AAA）展望均为稳定，令龙湖集团继续保持民营房企的信用评级。

责任编辑：覃肄灵