中民投董家渡"上船"：交易成功关键在于政府部门协调

　　中民投董家渡“上船”

　　谢敏敏

　　昔日上海名动一时的总价地王，在4年多后，寻觅到了新的主人。

　　2月14日晚，绿地控股（600606.SH）宣布以120亿元价格收购中国民生投资有限公司（以下简称“中民投”）及子公司上海佳渡置业有限公司持有中民外滩房地产开发有限公司50%股权，以及中民外滩的相应债务。

　　绿地方面称，这笔交易为折价收购；中民投方面则表示，董家渡项目为整体赢利退出。

　　2017年中民投联合安信信托发起的信托产品募资中，以45%的股权为代价，共募集240亿元。本次50%的股权转让给绿地，价格仅为121亿元。

　　董家渡位于上海市南外滩核心区域，在上海房地产江湖中有着举足轻重的地位。著名的外滩金融中心项目、融创近期收购的大型住宅项目均在此区域。

　　经济观察报从知情人士处获悉，这笔交易之所以成功，很在的关键在于上海市政府等有关部门的协调。在这一点上，具有上海国资背景的绿地显然比其它竞争者更有优势。

　　2014年中民投以248.5亿元价格拿下董家渡项目首次涉足地产行业，这一举动创下了当年上海总价地王。4年之后，中民投选择将这个标杆项目出售，不免让人唏嘘。对于这笔交易，2月14日中民投回应称，出售董家渡项目属于战略转型部署。

　　“折价收购”&“盈利退出”

　　2月14日是西方传统情人节，虽然绿地收购中民投在上海董家渡项目50%股权已经被确认，而且项目公司中民外滩房地产开发有限公司的大股东也变更为绿地地产集团，但双方对于交易消息仍然不远过早公布。

　　据一位熟悉交易的人士透露，2019年情人节当前上午，绿地和中民投双方仍坐在谈判桌的两头，就交易价格进行谈判，最初中民投报价为160亿元，但是经过多轮谈判后，最后将交易价格确定在120亿元左右。

　　2014年11月18日，中民投、上海外滩投资开发（集团）有限公司和中民投旗下的上海佳渡置业有限公司以248.5亿元联合摘得董家渡13、15地块（黄埔小东门街道616、735街坊地块）。董家渡13、15号地块也成为当年上海名动一时的总价地王项目。

　　在这前后，中民外滩房地产开发有限公司作为董家渡项目公司成立。中民投及旗下佳渡置业合计持中民外滩95%股权。2017中民投通过安信信托发行总规模240亿元信托产品，其中优先级180亿元，劣后级60亿元。

　　募资成功后，中民外滩45%股权转让至安信信托名下。中民投及旗下佳渡置业合计持有中民外滩50%股权，上海外滩投资持有5%股权。中民投负责项目开发运营事宜。安信信托和上海外滩投资为财务投资人，安信信托向中民外滩派出董事、财务副总监等。

　　2015年12月，中民投董家渡项目正式启动。根据规划，项目为商办住为一体的综合项目，其中办公部分包括4幢甲级写字楼及7幢总部办公楼；商业部分涵盖高端购物中心及开放式休闲商业街；此外还有8幢住宅楼及五星级酒店。

　　规划信息显示，中民投董家渡项目总投资达到604亿元。董家渡位于上海黄埔核心区域，这样的黄金地块在上海几乎所剩无几，但是，最终中民投未能等到享受董家渡项目红利。

　　经济观察报了解到，2018年下半年以来，中民投就开始为董家渡项目找到新婆家，由于地块位置稀缺，自然吸引了不少买家的关注，不少大型房企均表达了兴趣。但最终将蛋糕留个了绿地。

　　绿地拥有上海国资背景，一位接近交易的匿名人士透露，上海市政府等有关部门参与了协调，选中绿地也是众望所归：“单纯从项目角度看，确实是个好项目，绝佳的地段，上海毕竟是绿地大本营。而且绿地在上海核心地段操盘过不少类似项目，也有实力接盘。”

　　中民投将50%股权以120亿元价格出售给绿地，与2017年安信信托募资入股相比，彼时45%股权对应的是240亿元募资规模。本次交易虽然中民投当初拿地成本相当，入股加上4年间财务成本和投资支出，这笔交易显然进行折价。

　　沪上优质地块

　　2月13日，中民投上海董家渡项目公司中民外滩房地产开发有限公司的工商资料已经完成变更。中国民生投资股份有限公司和上海家渡置业有限公司退出，绿地地产集团有限公司成为持股50%的新股东。

　　同时，中民外滩的法人也由涂国兵变更为徐荣璞，徐荣璞为绿地集团总裁助理、房地产事业二部总经理。同时，高天国、彭心旷、蒋骏、涂国兵等来自中民投的董事高管，也被钱迄、梁海樑、吴正奎、徐荣璞等来自绿地的高管取代。

　　徐荣璞告诉经济观察报记者，其本人只负责项目后期的运营开发及推进，并不涉及此次交易：“我们这个事情还是以公告为准。”

　　招拍挂文件显示，董家渡13号、15号地块出让总面积12.67万平方米，地上建筑面积70.19万平方米。中民投当时以248.5亿元价格获取项目，折合楼面价3.54万元/平方米，实际溢价率并不高。

　　根据绿地方面公布消息，项目商办部分建筑面积为57.5558万平方米，住宅建筑面积为12.6342万平方米。目前上海董家渡附近二手房均价已超过了12万元/平方米，根据这一信息，项目住宅部分货值大约为152亿元左右。

　　此外，作为上海南外滩新兴金融商务区，董家渡甲级写字楼资源格外稀缺，目前董家渡附近甲级写字楼租金达到9元/平方米/天。 根据这一价格粗略计算，每年项目租金收入大约在19亿元左右。

　　对于上海的房地产开发商来说，董家渡历来是兵家必争之地。2011年到2015年期间，为了董家渡一幅92亿元地块的控制权，郭广昌的复星集团与潘石屹的SOHO中国进行长达4年的争夺战，双方曾一度反目。

　　而且该两幅土地均为净地，不存在拆迁等历史遗留问题。绿地以120亿元价格获得50%的股权，这一价格与2014年中民投拿地时并没有太大变化。

　　经济观察报记者获得的一份资料显示，截止2018年12月31日，中民外滩总资产为453.16亿元，总负债为352.98亿元，净资产为100.18亿元。

　　“出售”前情

　　董家渡项目出售的背后，是中民投面临的日益严峻的资金承压形势。上交所官网显示，2月12日，中民投申请在上交所上市的三只公司债券“17中民G1”“18中民G1”“18中民G2”暂停竞价系统交易。

　　在此项申请之前，“17中民G1”已多次临时停牌，债券价格自2019年来以来已跌近六成。此外，1月29日，中民投发行的30亿元私募债“16民生投资PPN001”到期未及时还款，构成技术性违约。

　　国家市场监督管理总局数据显示，中民投持有的中民外滩房地产开发有限公司（董家渡项目开发公司）约49亿元人民币股权被上海金融法院冻结；中民投持有中民嘉业的约83.3亿元人民币股权也被上海金融法院冻结。公示日期为2019年2月1日。

　　对于中民投遭遇的问题，2月14日中民投总裁吕本献表示，中民投正通过引入战略投资者、加快退出不符合战略转型方向的项目等多方面举措，预计将在较短时间实现重大突破。“这是在经济和金融周期发生重大调整背景下，我们经历的第一次真正挑战。但我们不会气馁，将全力以赴从根本上解决问题。”

　　根据中民投方面披露的数据，截至去年三季度，中民投资产总规模3109亿，净资产781亿，负债率74.9%，部分为并购形成的被动负债。2018年，中民投共偿还到期债务800多亿，已减少银行贷款和债券共计244亿元。

　　吕本献还表示，很多负债是因为并购产生，属于被动负债。随着相关资产的处置和退出，其负债也会剥离。很显然，出售董家渡地王项目，既能剥离负债，还能为中民投短期内带来充裕的流动资金。

　　随着绿地首批支付款项到位，1月29日构成技术性违约的“16民生投资PPN001”私募债据悉已完成兑付。2月14日，中民投持有的中民外滩约49亿元股权已经处于解冻状态。

　　吕本献则表示，退出董家渡项目属于战略转型的部署：“事实上，早在2017年，我们就已经出售45%的董家渡股权。可以这么理解，中民投是资源整合者、平台运营者，而不是产业经营者；作为投资集团，我们的属性是发现价值、提升价值或实现价值。”

责任编辑：张国帅