戴德梁行：2019年中国房地产成交量或好于2018

　　戴德梁行：2019年中国房地产成交量或好于2018

　　来源：投资者报

　　长期来说，这些房地产调控始终是短期政策，是不符合市场规律的，在房地产市场实现稳定和理性发展之后，这些政策最终会被取消 投资者网 李宁 客观来说，要想具体了解全国房地产市场，难度颇大，这背后涉及不同城市结构、数据以及调控等。

　　因此，由点到面通过全国一线重要城市来关注分化走势，也是不少机构乐于衡量的指标。基于此，国际房地产顾问“五大行”之一的戴德梁行日前公布了“2018年度深圳房地产市场回顾及2019年展望”的研究分析。 戴德梁行统计，2018年，深圳商品住宅新房成交均价为54128元/平方米，下降0.6%。

　　分区域来看，宝安区和龙岗区始终是成交量最大的两个区域，成交占比达81%。而福田区与南山区则是均价最高的区域，2018年分别为93803元/平方米、92095元/平方米。 写字楼领域，2018年，深圳甲级写字楼新增供应量达到70万平方米，同比减少17.6%。截止2018年底，深圳甲级写字楼空置率同比上升3.1个百分点至15.7%，全市总存量上升至499万平方米。其中，金融行业所面临的总体不景气的状况令其在甲级写字楼租赁活动中的比例大幅减少，在2017年10月至2018年9月的租赁成交面积中仅占到15%，此前成交面积超过30%。

　　展望2019年中国房地产市场发展，尤其是调控措施是否面临更多放松空间？房地产成交量与价格走势如何？长租公寓与商业地产的提升空间在哪？投资者网分析员日前专访了戴德梁行大中华区副总裁、华南及华西区董事总经理程家龙。

　　程家龙拥有多年房地产行业从业经验，他于1993年加入戴德梁行，全盘管理公司华南区及华西区项目前期策划咨询顾问、房地产投融资、销售策划及代理、物业买卖与租赁代理、房地产市场研究及估价、建筑顾问、物业管理等各项业务。

　　2019调控因城施策 房地产成交面积或好于2018年

　　投资者网：一些城市已经通过各种措施开始放松房地产调控，2019年，调控是否将全国性放松？

　　程家龙：2018年市场热度的显著下降，体现了持续深入的调控政策逐步收到了稳定市场和稳定预期的效果。与此同时，当前经济形势下保持房地产市场的稳定是我国经济求稳的重要组成部分，结合建设长效机制的整体考量，传统销售市场的稳定也是住房制度改革的重要前提，预计短期内楼市调控很难大幅松动，中央及地方对维持房地产市场稳定的调控方向不会动摇。

　　另一方面，前期为楼市降温而推出的过于严苛的政策在市场稳定的情况下选择性放松，以支持合理需求，防止市场过冷，维持市场稳定，也是必然要求。近期出现的放松措施也是在“稳定”这个大前提下进行的因城施策，比如某些城市没有上涨空间，还有下跌压力，那为什么不去放松呢？以深圳来说，假设2019年上半年有下跌压力，就会有动力放松一些，具体先放松哪些政策，这要看政府的考量。

　　当然，还要看下跌幅度具体多大，如果是轻微下跌，也没有必要去急着放松政策。但如果一个城市还是有快速上涨的动力，那调控政策暂时就不动。所以，整体上，不同城市应该因城施策。 长期来说，这些房地产调控始终是短期政策，是不符合市场规律的，在房地产市场实现稳定和理性发展之后，这些政策最终会被取消。

　　投资者网：关键还是长效机制的建立，比如房产税等。

　　程家龙：对。随着一系列的政策、一系列的措施出台之后，政府会结合一些政策做相应调整，这也包括市场价格的变化、经济的变化等影响因素。

　　投资者网：2018年全国调控力度是有史以来最多的一年，有人统计有400多次，这是不是也说明中间会存在很多需要纠偏的地方？而放松可能也起到纠正以前部分错误的做法？

　　程家龙：不能叫纠正以前的错误。以前确实一段时间，有些人盲目炒房跟风，有些不具备快速上涨条件的价格也炒作很高，所以政府出台政策抑制这种快速上涨是合理的。 但是今天如果没有这种炒作存在，或者说从价格上不用担心炒作的时候，那我们就可以适当的放松调控政策，让房地产市场回归到正常的市场状态，我觉得这叫回归正常。

　　投资者网：我们看国内外不少机构分析，2019年房地产市场将持续下行。您怎么看？

　　程家龙：成交面积倒不一定，因为市场一定是这样的：快速上涨-成交量增加-价格不变-成交量下降-下降一定幅度-价格下降-成交量增加-价格上涨。这是市场规律。 所以，我相信成交量在过去一段时间已经是很低了，需求是客观存在的，不可能或者说很少存在长期的下降。

　　投资者网：成交量上，2019年有可能比2018年要好。价格方面呢？

　　程家龙：在具有充足的人口、产业支撑的城市，刚需旺盛，成交量在经过一定时期的低迷之后有上行的动力，而价格应该会保持平稳的走势，也有可能会向下微调，然后再通过成交量支撑，我觉得不会有太大的变化。当然不同的区域表现也不同，好的区域甚至不会下跌。而在部分人口净流出且无较好的产业基础的中小城市，一旦缺乏刺激性政策的支持，房地产市场就很可能面临下行风险。

　　被混淆的长租公寓 关键是细分市场

　　投资者网：2018年还有个很重要的是长租公寓，这也引发很多社会民生问题，包括万科万村计划也宣告暂停。您怎么看长租公寓的盈利模式？我看戴德梁行也统计了不少城市的长租公寓数量和模式。

　　程家龙：长租公寓实际是一个出租市场，出租市场和买方市场道理是一样的。买方市场，政府对最基层的需求，要做一些政策性住房，让经济有困难的人也住有所居。这是政策性住房。政策性住房有多少利润呢？不应该有利润，而是政府保障性行为。 然后是普通住房，它可能有个正常利润。其次，市场还有一些有钱人，需要一些豪宅的存在，市场也有更高的利润空间。

　　因此，租赁市场是一样的道理，政府一定要有一些政策性长租公寓来满足最低层的消费，还有是适应普通白领需求的长租公寓，它有一定利润，但需要具备运营能力和规模效应，怎么把它做得好？这对运营能力要求很高。 另一种高端长租公寓或酒店式公寓，它的利润空间更大，但影响因素还在于开发商是否有足够的运营能力以及品牌知名度等。所以，这个市场要这样细分。

　　投资者网：现在外界谈长租公寓，可能混淆一起了。比如认为是对城中村改造提高成本。

　　程家龙：对，混淆了。就像出来一个长租公寓的名词，然后就把所有的产品都包装成长租公寓。实际中，肯定是有细分的。 甚至有些公司，为了炒作，也假借长租公寓概念，我们看市场还是要看细分的市场，不同的市场肯定会有不同表现。

　　投资者网：中国租房市场有超过2亿人，但这里面一直也存在很多市场灰色的空间，以前租房是找个体的房东，现在越来越对接机构了，是否说明这个市场的发展潜力仍然很大？

　　程家龙：这个市场还是有发展潜力，以前是以个体房东为主，配套设施比较缺乏，环境也比较差，这是城市化在快速发展过程中的临时性现象，但现在新的年轻人，需求已经发生了一些变化，我相信不一定能像最早一批那样接受比较差的居住环境。 由于房价快速上涨，很多年轻人买不起房子，会影响一个城市对人才的吸引。

　　所以，不管是政府推出的人才安居工程还是市场化的长租公寓产品，都是迎合了居住需求的。市场化的长租公寓为租客提供不同档次的多元化的产品和多方位的服务，打造充满活力的居住氛围，对年轻白领具有较高的吸引力。这是市场提出的需求，投资主体进入该市场，对于租金就可以有一定利润要求，也会带来一定的投资回报。

　　摩天楼诅咒难预测 三四线商业地产竞争加剧

　　投资者网：中国不少城市开始竞相加速摩天楼建设，比如深圳现在规划的还有好几个，国外研究认为，摩天楼盖好之时可能预示着经济衰退，而目前中国经济还在调整中。您怎么看宏观经济与摩天楼的关系？

　　程家龙：摩天楼的开发要根据市场建设的节奏和供应量，这跟宏观经济没有直接影响，即使建成之后，也是三四年后的事了。三四年后，市场很难预测。 对更远期的宏观环境和市场供应预测很难。不过中国仍是一个不断成长中的大市场，具有广阔的发展空间这是肯定的。此外，像北京、上海、香港等地，甲级写字楼市场的未来供应量并不大，甚至是比较紧缺的。

　　另一方面很重要的是，开发商对未来三四年是否看好？自身的资金状况？市场上的相关投资资金是否充裕？现在来看，市场是有这样的投资资金，只不过是有没有好的项目问题，这一点是市场共识，还有很多机构再寻找好的项目。

　　所以，市场是不缺资金，问题是你的项目值不值得投？大家是否看好三年五年之后？

　　投资者网：商业项目方面呢？

　　程家龙：商业市场方面，人总是要出来消费的，不管经济好不好。不好的时候就稍微弱一些。现在来看，深圳的消费还是很旺的，市场并没有很差。 年轻人总要消费，就要考验哪些商家做得好，包括创新性、配套服务、文化、品味、体验感等等，找到适合自身的运营模式才能脱颖而出。

　　投资者网：一线城市因为人口净流入，人口基数很大，但三四线城市是不是商业地产就面临更大压力？

　　程家龙：即使是在一线城市也不是所有的项目都很乐观，购物中心总量越来越大，自然有运营好的和运营不好的。二三线核心城市如果人口增加，消费增加的话，问题也不大，但也要看项目的具体情况，交通配套、人口规模、竞品市场、自身运营能力等，这需要综合考量。

　　对于人口总量较低的三四线城市来说，如果市场供应量比较大，竞争压力可想而知。不过如果市场处于发展初期，人们对于购物中心的需求还是存在的，适当供应的优质项目仍然有其发展空间。

　　投资者网：据您观察，中国开发商这么多年下来做商业地产的能力如何？是不是仍然有很大提升空间？

　　程家龙：还是有提升空间，但现在很多开发商已经做得很好了，比如深圳地标类型的华润万象城、海岸城等，我相信有很多开发商会不断学习经验，当然这中间也借助了很多机构的服务，我们也会给他们很多意见。 从全球来看，房地产专业服务是很成熟的，只要有眼光，相信专业的力量，不管是规划、设计还是各方面，都有机会做好。

责任编辑：李锋