大湾区房企进入横盘时代：更名背后以“稳”为先_新浪财经

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　　大湾区房企进入横盘时代：更名背后以“稳”为先

　　翁榕涛、童海华

　　在“房住不炒”与“租售并举”的政策调控基调下，地产行业迎来横盘时代。作为中国经济发展的热点区域，粤港澳大湾区备受瞩目，楼市的热度也有所提升，2018年以来，大湾区内的多座城市均出台了相关调控政策。

　　在市场步入下行通道的过程中，房企转型成为重要命题，而“更名”也成为转型的标志。据《中国经营报》记者粗略统计，2018年以来超过20家房地产企业更改名字，其中包括万科、恒大、保利以及中国奥园等知名房企。

　　万科相关负责人告诉本报记者，更改名字是为了扩大经营范围，而不是为了“去地产化”，万科仍需要巩固好开发业务这一基本盘。中国奥园则表示房企更名做多元化转型，一是为了不把鸡蛋都放在同一个篮子里；二是希望增强集团品牌知名度和美誉，促使品牌溢利产生，在房地产开发竞争中突围而出。

　　对于房企而言，高速增长的“黄金时代”或已过去，在此背景下，各路房企在传统地产业务的基础上，纷纷寻找新的盈利增长点。

　　大湾区进入横盘时代

　　据中原地产研究中心统计数据显示，2017年，全国房地产调控政策发布接近110个城市与部门（县级以上），发布的调控政策次数多达270次以上。而到2018年，截至2018年12月前，全国已发布的各类调控更是多达444次。

　　在粤港澳大湾区规划出台前夕，楼市的热度也有所提升，为了贯彻“房住不炒”的政策，大湾区内的9座城市均出台了相关调控政策。以广州楼市为例，自2017年“3·17”和“3·30”两项楼市调控政策颁布实施以来，截至目前，大湾区多个城市限购、限价、限售、限商、限签等政策仍在严格执行。

　　随着房地产调控政策升级，新房销售持续降温，尤其是2018年三季度以来，房企打折促销的案例急剧增多。克而瑞地产研究分析指出，2018年上半年商铺的折扣力度一度低至6～7折，而到了9月份，普通住宅的折扣力度也进一步加大，特价房出现从6.4～8.5折不等的折扣优惠。

　　在传统开发业务面临瓶颈的同时，房企收敛扩张，在土地市场的表现最明显。据中原地产的研究数据，从2018年下半年开始，全国土地成交面积出现连续下滑，其中9~11月连续3个月土地成交面积同比下滑，11月更是下调5%。

　　新城控股副总裁欧阳捷认为，未来房地产市场将进入横盘时代，成交面积将长期维持在现有水平上下，房价基本稳定在横盘区间内小幅波动。

　　中金公司近期发布的研究报告指出，不论从大周期还是小周期来看，目前房地产市场已经跨过顶部，进入下行阶段。此外中金预测，2019年全国商品房销售大概率将出现5年来首次同比下跌，面积、金额跌幅预计均在10%左右。

　　据不完全统计，2018年全年已有超过20家房企在名称中摘掉“地产”二字，在市场环境持续下行的情况下，房企在多元化业务方面的动作正在呈现加速态势，主要衍生的板块业务分为五大方向：养老地产、文旅地产、特色小镇、教育地产和物流地产。

　　房企转型各显神通

　　经过多年的增量时代，目前房地产行业已经迈入存量时代，在新的多元产业之中发现商机，成为未来房企发展方向和重点。

　　各大房企去地产化，向其他物业转型的决心，从房企扎推改名的情况也能窥见一二。2018年以来，时代地产、中国奥园纷纷去掉“地产”二字，更名为“时代中国”和“奥园集团”，万科旗下的深圳万科房地产更名为“深圳万科发展”。

　　万科董事会主席郁亮在2018年12月的南方区域媒体交流会上表示，从未来发展方向来看，人们所需要的东西，不只是房子本身，如果仅有房子而没有合适的内容放进去，就缺少围绕美好生活的服务。从这点讲，我们的行业还有相当大的发展空间。

　　“美好生活”是郁亮常提起的一个词语，这也预示了万科多元化发展的方向。据悉，万科在2018年积极拓展其他业务，包括商业开发和运营、物流仓储服务、产业城镇、冰雪度假、养老教育等业务。

　　2018年上半年万科将租赁住宅业务确立为核心业务，累计获取房间数超过16万间；5月，万科物业联手珠海横琴试点“物业城市”；7月，万科物流仓储服务业务通过并购方式获得太古实业有限公司旗下7座冷库，实现了对国内一线城市及内陆核心港口城市的冷链业务覆盖。

　　除了万科之外，中国奥园、恒大集团等房企的转型动作也愈发深入。中国奥园在“更名”后表示，近几年来，奥园实现持续跨越发展的良好态势，综合实力持续提升。奥园提早布局，目前已涵盖地产开发、商业运营、物业管理、健康医美、文旅养生、跨境电商等板块，随着各板块规模的不断扩大，形成了“一业为主、纵向发展”的业务格局。

　　在房地产业务的基础上，恒大集团的多元化触角已经拓展至文化旅游、健康养生以及高科技产业。尤为引人关注的是，恒大集团2018年开始涉足高科技产业，计划未来10年投入资金1000亿元。除了与中科院、哈佛大学开展合作，恒大集团同时收购了备受瞩目的法拉第未来，从而在高科技产业迈出关键一步。

　　“对于恒大而言，不能把鸡蛋放在一个篮子里，尤其是规模达到一定程度后，要借助规模的优势进行多元化布局。”同策咨询研究部总监张宏伟在受访时表示，多元化对于恒大的房地产业务也有着诸多益处，可以获取低成本的土地，并通过其他产业进行融资。

　　规模增长分化加剧

　　在调控重压下，标杆房企依然实现逆势增长。2018年12月31日，克而瑞研究中心发布了《2018年度中国房地产企业销售TOP200》。榜单显示，国内房企单家最高销售业绩达到7286.9亿元，刷新行业历史纪录；同时，销售额过千亿的房企数量突破30家。

　　此外中指研究院数据显示，2018年共计156家房企跻身百亿军团，较2017年增加12家，销售额共计11.4万亿元，市场份额超75%，行业集中度加速提升。

　　“规模也是很重要的，虽然说要打造一个小而美的公司，但是不能小到只有100亿元，我觉得千亿元还是很有必要的。”绿地香港首席运营官侯光军在2018年中期业绩会上表示，2018年销售将达到400亿元以上，未来3到5年实现千亿规模。

　　《2018年中国城市价值白皮书》指出，不同规模地产企业的发展路径呈现出不同的分化趋势：大型房企继续提升增量市场份额或转型综合开发运营商，实现产融结合；中型房企在扩大新房开发销售规模的同时，提升细分领域的运营能力、盘活存量资产；小型房企将围绕存量房市场转型为服务商。

　　中原地产项目部总经理黄韬认为，从以往的经验来看，规模分化只会进一步促进房地产行业“大鱼吃小鱼”的局面，国有大型房企由于有银行信贷资金的支持，将占据更多市场份额，而中小型房企多数将被淘汰。

　　据近期合富研究院、保利研究院联合发布的研究报告表明，未来10年内国内住房开发将呈规模高位的窄幅箱体运行（慢增或负增），房地产难以回到高速增长的年代，3~5年内政府仍高度重视风险防控，对房地产以“稳”为先，市场将由“短周期上下波动”向“长周期稳速”发展。

　　2018年大湾区房企纪事

　　2018年3月5日

　　两会政府工作报告指出，出台实施粤港澳大湾区发展规划，全面推进内地同香港、澳门互利合作。