楼市2018在彷徨中前行 未来房住不炒基调不改变

　　楼市2018：在彷徨中前行

　　王登海

　　卢志坤 刚刚过去的2018年，是中国房地产史上调控政策发布最为密集的一年，也是行业风云莫测的一年。

　　这一年，规模房企凭借广泛的布局和雄厚的资金实力，市场份额越来越高，但同时也是部分房企“最难”的一年，行业融资环境不断收紧、融资成本在不断上升，房企迎来融资“寒冬”。

　　这一年，各大房企也生于忧患，规模房企更名去地产化行动此起彼伏，将触角延伸到非地产领域，“转型”成为最频繁出现的词。但同时，房企进军不同领域却折戟而归的现象屡见不鲜。

　　这一年，房地产市场各类事件也层出不穷，业主维权、房企裁员、资本助推租房价格论、真假房源、长租公寓运营商资金链断裂、甲醛事件……

　　这些都构成了2018年中国楼市波澜壮阔的一面。

　　市场：调控、流拍和维权

　　“坐在我旁边的一个同事，上午还不知道情况，下午就被通知裁掉了。”苏扬（化名）是某上市房企河北区域的职员，2018年年底，他谈起公司目前的状况时有点儿彷徨，“公司全部员工都人心惶惶，不知道下一次被裁的是不是自己。”

　　正如融创中国（01918.HK）董事长孙宏斌此前在业绩发布会上所言，“房地产调控程度超过任何人想象。”此轮房地产调控始于2016年北京的“9·30政策”，到2017年的“3·17政策”重拳出击，调控政策从一线城市传导到热点二线城市再到三四线城市。

　　中原地产首席分析师张大伟长期关注着房地产动态。张大伟统计，2018年全国房地产各种调控政策多达438次，是历史上房地产调控政策最密集的年份。

　　易居克而瑞石家庄总监、首席分析师回洁钰也对这轮调控深有感触，“从政策上面来看的话，环北京环雄安地区的调控已经细致到了县城的这个维度。”

　　尽管调控愈加严格，但2018年上半年部分一二线城市楼市热度不减，特别是成都、武汉、杭州、西安等城市发布了史无前例的人才吸引政策，客观上促进了市场需求释放，也使得这些热点城市上半年出现了一手房和二手房价格倒挂、整体稳定与部分疯狂的特点。

　　以西安为例，年初以来，西安屡次降低落户门槛，简化落户手续，短时间内吸引了大批量的新西安人落户，也助推了一些热点区域住宅项目出现供需紧张，部分开发商则通过设置全款优先、捆绑销售等条件，故意营造房源紧张的氛围。最终，政府出台摇号措施规范市场秩序。

　　到2018年下半年，随着热点城市“四限”政策效应的逐步显现，加之宏观环境变化，商品房成交规模随之降低，房地产形势开始发生逆转。

　　土地交易市场情况也颇为类似。财政部数据显示，2018年上半年，土地交易火爆，全国国有土地使用权出让收入26941亿元，同比增长43%。与2017年上半年相比，土地使用权出让收入增加8105亿元，增速比2017年上半年加快9个百分点。

　　随着调控政策的不断深化、扩围以及资管新规的出台，2018年下半年，房企开始谨慎拿地，土地市场逐渐降温，流拍成为土地市场频繁出现的关键词。

　　“2018年石家庄土地市场出现的流拍、撤拍房地产开发用地规模创下历史之最，足足有265万平方米。”这是回洁钰统计的石家庄的数据。

　　不仅石家庄如此，就全国房地产市场而言，土地流拍率也创历史新高。克而瑞研究中心的数据显示，2017年流拍率基本能够维持在10%以下，从2018年下半年开始流拍率显著升高，7月份和10月份流拍率分别高达22%和24%。直到年末，持续了小半年的严重流拍情况有所缓解，11月份流拍率回落至14%。

　　“土地市场流拍频现的原因有两方面，一是政府在土地上的要价偏高了，不符合现在市场行情；二是开发商的预期明显萎缩了，再加上开发商融资成本不断上升，开发商拿地的意愿也在下降。” 回洁钰认为。

　　与房地产市场形势逆转伴随而来的则是各地出现了不同类型的维权事件。“在房价上涨的时候，房屋质量问题只要问题不大，都会被忽视。而2018年，因为房价逐渐开始出现了平稳下行的苗头，这些质量问题集中爆发，越是小城市质量问题越大。”张大伟认为，这与大部分房企强调快周转有关，“虽然快周转并不必然出现问题，但从概率角度看，快周转下，各种质量问题的爆发概率会越来越高。”

　　回洁钰认为，出现质量问题维权的另外一个原因是，在调控背景下，土地价格不断上涨，但房价不涨，压缩了开发企业的利润空间，甚至挤占了开发利用空间，导致开发商减配。“以石家庄为例，石家庄的楼面价在过往一年涨了22%，再往前一年涨了至少得有50%。可是过往这一年，石家庄的房价最多涨7%，开发商为了保留利润，只能降低建安成本。”

　　此外，2018年的住房租赁市场也并不平顺，资本助推租房价格上涨论、长租公寓运营商资金链断裂事件、甲醛事件等成为租赁市场备受争议的话题。

　　展望：房住不炒基调不改变

　　岁末年初，整个市场都对未来政策风向越来越敏感，再加上多个城市试探性的政策调整偏向松动，一石激起千层浪，瞬间引起了舆论的高度关注。

　　首先是山东省菏泽市宣布取消限售政策。2018年12月18日，山东省菏泽市宣布取消“本地人限售2年，外地人限售3年”的调控政策。次日，广州、珠海也陆续放出松绑消息。紧接着衡阳住建局也宣布，自2019年1月1日期，将暂停执行2017年起规定的商品房限价政策。

　　但在市场普遍认为全国调控政策或面临适当放松，预计有很多城市也会加入到放松的行列之中时，衡阳市发改委、衡阳市住建局又联合宣布，因对稳控房价判断不准，文件出台引发了市场误解和炒作，故决定撤销该文件。菏泽等相关政府部门也接连表态，解释原因。

　　“虽然（2018年）12月份多个城市进行政策微调，客观上能促进市场需求释放，但结合住建部的定调看，实际上是肯定了市场已经进入下行周期，‘稳地价稳房价稳预期’主要是防止市场快速下行，市场要稳步小幅调整，不要因为市场快速下行造成楼市周期出现剧烈波动，进而影响宏观经济波动。”同策研究院的报告指出。

　　不过，业内普遍认为2019年调控政策将有所松绑。“但是因城施策、一城一策的政策主基调不会改变，‘房住不炒’的政策主基调不会实质性扭转，意即在支持居民合理自住型需求的同时，着力打压投资、投机性需求。” 回洁钰认为。

　　事实上，“房子是用来住的，不是用来炒的”自2016年年底的中央经济工作会议首次提出后，“房住不炒”的定位已经连续两年成为楼市政策制定的指导思想。

　　另外，《中国经营报》记者采访的多名业内人士均表示，“房闹”有可能是2019年房地产市场上一个显著的特点。

　　“如果房价上涨还好，现在出现了不涨或者下调，很多购房者就开始用这个做借口开始‘房闹’。2018年多地出现个别业主维权，售楼处打砸事件，由于未成规模，政府亦未有实质性措施。”苏扬认为。

　　不过，苏扬对房地产行业还充满了希望。“大的趋势是城镇化进程，以后的机会应该出现在三四线城市，甚至五线城市，一些中小县城也会迎来好的发展机会。”站在房企的角度，苏扬也在期待整体环境回暖，“在整体经济不达预期的情况下，政策应该会有所松动，现如今，一些地方已经难以支撑，取消了调控政策，2019年，取消调控的地方应该会越来越多，市场也应该会回暖，特别是到了下半年的时候。”

责任编辑：张国帅