2018年华东房企变局：竞逐千亿 倒逼“求变”

　　2018年华东房企变局：竞逐千亿 倒逼“求变”

　　葛晓璇、郑娜、张玉

　　“这是最好的时代，也是最坏的时代。”英国作家查尔斯·狄更斯在小说《双城记》开篇写下的这句话用来形容2018年的房地产市场可谓十分精确。

　　一方面，规模房企的实力正进一步增强。克而瑞公布的2018年房企销售数据显示， 2018年TOP100房企全年销售增长35%，千亿房企数量达到30家，而2016年、2017年的千亿房企分别仅12家、17家。

　　另一方面，中小房企的生存空间明显遭到挤压，业绩增长乏力、融资成本上升、资金链承压、债务违约等情况时有发生。

　　而《中国经营报》记者研究发现，在聚集了众多房企的华东地区，2018年以来强者恒强的行业趋势亦清晰可见。

　　其中，绿地控股2018年全年销售金额3812.2亿元；新城控股达2204.3亿元；旭辉集团以1625.2亿元超额完成了年初制定的销售目标，规模增长近50%；世茂房地产全年累计合约销售金额1761.2亿元人民币，同比上升74.34%；绿城中国2018全年销售1563.7亿元；此外，融信中国、阳光城、中南置地、正荣地产、中梁控股、祥生地产等多家华东房企纷纷迈入千亿房企行列。

　　在这样的背景下，不少中小房企则尝试多种方式“破局”：或绕道香港上市，如弘阳地产、银城地产；或尝试多元化转型，甚至逐步剥离房地产业务，如莱茵体育、浙江广厦等。

　　超10家房企入局千亿阵营

　　记者梳理发现，2018年以来，多家华东房企通过调整战略、寻求合作等模式，越过了千亿大关。

　　克而瑞数据显示，2018年千亿房企数量达到30家。在这30家房企中，华东房企占据了约11个席位。除了传统的强势房企绿地控股、新城控股、绿城中国之外，旭辉集团、阳光城、中南置地、正荣地产、中梁控股、祥生地产等多家华东房企位列其中。

　　克而瑞数据显示，截至2018年12月末，以上11家华东房企全年累计销售规模达到18955.6亿元，较2017年的12626.8亿元，增幅约为50.12%。

　　其中，绿地控股以全年超3800亿元的销售规模排在第6位，稳居华东各房企之首，较2017年3042.1亿元的销售额同比增长约25%。排名第8的新城控股2018年业绩达2204.3 亿元，同比增长74.3%。

　　阳光城、旭辉集团、绿城中国和中南置地在2018年业绩分别为1628.4亿元、1625.2亿元、1563.7 亿元和1520.5亿元，除绿城中国外，其他三家企业增幅均在50%以上。

　　值得一提的是，2018年因融资承压、政策收紧，不少房企纷纷采取了更为审慎的拿地政策。不过，仍有部分华东房企则整体上保持了较强的补充土储的热情。克而瑞数据显示，2018年上述11家房企整体的新增货值达到了20338.1亿元，较2017年19459.3亿元有所增长。

　　其中，中梁控股在土地市场上表现凶猛。2018年，中梁控股以2201.3亿元的新增土地货值，较2017年的830.4亿元大幅增长165%。绿地控股在2018年新增土地货值3975.8亿元，较2017年的1973.2亿元增长了101%。

　　苏宁金融研究院高级研究员左俊义认为，2018年千亿房企数量比前两年有大幅增加，主要原因是踏准政策周期，所以很多房企在2015年后规模扩张很快，因为赶上了房地产去库存的政策大周期，尤其是三四线去库存和棚改货币化，使得主攻三四线城市的房企最为受益。当然，这也导致这部分房企走上了高杠杆、快扩张的道路，为2018年的严峻形势埋下了伏笔。

　　迁“都”上海 赴港IPO

　　与行业集中度不断提高相伴而生的，是房地产市场越发激烈的规模之战。对于不少房地产开发商来说，将总部搬迁至上海，并自此开启全国化布局，从而实现规模的扩张，是一个可行的路径。近年来，世茂房地产、旭辉集团、阳光城、正荣集团、融信中国、新力地产等已先后迁“都”上海。

　　其中，融信在2016年将总部迁入上海之后，迅速踏上了扩张之路，2017年，其项目已遍布全国33个城市，总货值在2017年末中国房地产土地储备货值中排名第17位。这样的规模扩张路径使融信中国仅用三年就从百亿房企壮大为千亿规模的房企。

　　阳光城同样也是自2012年将总部搬迁到上海之后，正式开启扩张之路，并于曾创下了三年十倍的销售增长纪录。2018年，阳光城也正式成为千亿房企。

　　业内人士指出，上海作为一线城市，拥有更多优质资源，有助于提高房企融资便利性、降低融资成本。同时，上海作为长三角城市群的中心，对于房企在整个华东地区乃至全国进行布局都更为有利，“落户”上海也就拥有了更大的话语权。未来，这应该会成为越来越多房企的选择。

　　不过，随着2018年房地产市场整体融资环境持续收紧的态势，如何获得更低成本的融资、持续的盈利能力，就成了房企熬过“寒冬”的关键。

　　据悉， 2018年以来，新城控股通过境内外双平台不断拓宽融资渠道，先后发行3亿美元的无抵押固定利率债券、总额度13亿美元的美元债；此外，一笔为47.27亿元非公开发行公司债券获得上交所核准批文。2018上半年，新城控股平均融资成本5.75%，低于主流上市房企6.07%的融资成本均值。

　　与此同时，绕道香港上市拥抱资本市场也成为不少中小房企的必由之路。其中，有代表性的如正荣地产、中梁控股、弘阳地产、银城国际、德信中国等等。

　　在左俊义看来，2018年房企融资压力较大，这从高杠杆房企的融资成本变化就能看出来，比如某些激进的开发商信托融资成本已经达到13%。房企债务压力较大，但地方政府也依赖土地销售收入，所以部分城市已经开始逐步放松房地产政策。对大型房企来说，后面是利用政策回暖的窗口逐步降杠杆的过程，因为居民杠杆率已经处在高位，很难期待地产销售增速出现持续而且明显的改善。

　　中小房企多元化转型“活下去”

　　大环境之下，马太效应凸显，行业集中程度进一步提升。如何努力“活下去”已经成为所有房企不得不认真思考的命题。

　　据悉，银亿股份虽是曾多次上榜中国房地产百强企业，但近年来其业绩出现明显下滑，2013年~2016年间，其归属于上市公司股东的净利润分别为6.36亿元、6.12亿元、5.27亿元、5.14亿元；同时，扣非净利润分别为5.91亿元、5.44亿元、2.06亿元、7746万元。

　　自2016年起，银亿股份开始推进多元转型，一边出售房地产子公司，一边斥巨资并购重组。不过，转型尚未获得明显成效，银亿股份却因短期内资金周转困难，在2018年的平安夜曝光了一笔约3亿元的债务违约。

　　浙江老牌房企嘉凯城早期以上海中心开展房地产业务，其核心业务模式为旧城改造、城中村改造、保障房建设。2014年，嘉凯城制定了“城镇生活服务平台商”的新定位，也是从这一年开始，嘉凯城连续4年出现扣非净利润亏损。2014年~2017年末，嘉凯城扣非净利润分别为-6253万元、-25.88亿元、-19.58亿元、-18.47亿元。

　　此外，区域性房企的市场受到挤压，开始更名淡化地产色彩，往多元化道路拓展。2018年初，“朗诗绿色地产”更名为“朗诗绿色集团”，房企更名由此拉开序幕。2018年，据不完全统计，已有20多家房企通过更名去掉“地产”二字，并以此为标志开启战略新篇章。

　　优淘城总裁薛建雄向记者表示，传统开发销售地产受政策抑制，房企业务开始走多元化道路，为获得政策、融资需求是其更名的主要原因，许多房企拓展商业地产、产业地产、文旅小镇、长租公寓等领域。所以，更名只是表面上，主要还是要看他们新业务的拓展情况。

责任编辑：张国帅