业绩吃老本负债率增至1218% 万创国际欲第三次冲港股

　　业绩吃老本负债率暴增至1218% 万创国际欲第三次冲击港股

　　刘颂辉

　　借助资本开道，疏解融资难题，今年以来，多家房企争相赴港上市。总部位于安徽淮南的万创国际有限公司（以下简称“万创国际”），也开启了其第三次征战港股之路。

　　11月22日，据万创国际向香港联合交易所递交的招股书显示，公司拟在香港主板上市，发行100亿股，每股0.01港元，总股本1亿港元。

　　招股书显示，2015~2017年以及2018年前9月（以下简称“报告期内”），万创国际的业绩增长较为缓慢，营收分别为4.24亿元、7.81亿元、6.29亿元、7.57亿元，净利润分别为5424.8万元、5127.5万元、8284.9万元和1.35亿元。

　　值得注意的是，除了业绩与同期递交上市申请的房企相比呈现明显差距之外，公司目前仅拥有三个住宅开发项目，全部位于安徽省境内，总建筑面积为73.37万平方米。2015~2017年，万创国际的资本负债比持续攀升，2017年，达到“惊人”的1218%。

　　万创国际方面表示，资本负债率比较高的原因，主要由于基础总权益低，宣派股息7500万元令权益减少以及计息其他借款增加所致。

　　万创国际由2003年12月联华实业创立的安徽泉山湖置业有限公司（以下简称“泉山湖置业”）重组而来，事实上，泉山湖置业为万创国际的主要营运、间接全资附属公司。针对公司上市及项目开发等问题，《中国经营报》记者多次致电并致函上述公司，相关负责人表示，相关信息暂时不方便对外透露，后期或将组织统一回复。

　　经营业绩靠吃老本

　　目前的上市房地产企业，项目主要聚焦一个区域或者偏居一隅并非少见，规模较大的例如主要布局上海区域的光明地产和聚焦江苏南京的弘阳地产，小的如总部位于合肥的文一地产。但是，从万创国际的项目布局来看，在今年10月之前，其业务未曾离开过大本营安徽省淮南市。

　　据招股书显示，万创国际总共拥有泉山湖项目、御香山项目和万创东方樾等少数几个项目。泉山湖项目，又称联华金水城，自2010年开始开发的综合住宅项目，主要包含高层住宅、联型排屋及独栋房屋等12个不同类别的楼盘和3块空地。据第一太平戴维斯报告显示，2015年~2018年前9个月，泉山湖项目是淮南市最大规模的住宅项目。

　　第二个住宅物业为御香山项目，是万创国际以总代价约6.82亿元在淮南市山南新区收购项目土地。目前，公司已经取得该项目的相关土地使用权证，于今年2月开始进行预售。截至9月30日，开发中可销售/可租赁总建筑面积中已预售建筑面积约为12.2715万平方米，占开发中可销售/可租赁总建筑面积约74.93%。万创国际表示，销售御香山项目物业产生的收益将于2019年及2020年确认。

　　淮南位于安徽省中北部，距离省会城市合肥约100公里，距离江苏省南京市250公里。据新安房产网数据显示，11月19日~25日，淮南住宅成交678套，成交面积73513.45平方米。而根据淮南经济社会发展统计公报，2017年，商品房总投资为193亿元，售出物业总建筑面积分别为330万平方米，平均售价为5304元/平方米。

　　值得一提的是，记者注意到，在招股书公布的2017年售出物业总销售额一栏中，数据单位却被误写成了“百万平方米”。

　　在淮南之外，今年10月，万创国际将业务触手首次伸向临近淮南的六安市，以总代价约3.36亿元竞得六安东部新城地块，总土地面积为13.1万平方米，楼面价1166元/平方米，容积率0.59%，并命名为万创东方樾。据介绍，该项目预期于2018年11月取得相关土地使用权证，将在2019年第一季度开工建设。

　　万创国际介绍，公司的土地储备包括可供销售建筑面积为36109平方米、可供租赁建筑面积为22355平方米的未售出竣工物业；总规划建筑面积为479738平方米的开发中物业；总规划建筑面积为195529平方米的持作未来开发物业。

　　据招股书披露，在2019年之前，万创国际在营收业绩层面仍需要依靠泉山湖项目来支撑。

　　负债比高达1218%

　　记者梳理招股书发现，报告期内，万创国际的毛利率在房地产行业中处于较高水平，其资本负债率在三年内暴增至1218%。

　　2015年~2017年及2018年前9个月，万创国际的毛利率分别为37.9%、17.8%、25.5% 34.7%，略高于同时期的房地产龙头企业绿地和万科。

　　公开资料显示，万科上海区域此前发布消息，2017年，公司回款1500亿元的目标，其中，上海、杭州、南京、宁波、苏州、合肥、徐州7个城市公司销售超百亿元。

　　反观万创国际方面，营收还不如龙头房企的一个城市公司，2015年~2017年，公司流动资产净值分别为3.3亿元、4.7亿元、1.2亿元，资产负债比依次是608.5%、716.8%、1218.0%，2018年前9个月的资产负债比为 418.9%。

　　万创国际方面解释称，2015年~ 2016年资产负债比上升的原因是计息其他借款增加，及部分被截至2016年产生纯利致使权益总额增加所抵消。2017年的负债比达到1218%是因为宣派股息7500万元令权益减少以及计息其他借款增加所致。2018年由于公司向独立第三方华融资产偿还其他借款3.6亿元导致资产负债比有所下降。

　　第一太平戴维斯的统计报告显示，以市场参与者及投资者总数计算，安徽省的物业开发及销售市场为华中地区的主要市场之一。根据国家统计局的资料，安徽房地产企业总数曾在近七年时间中，增加671家，平均每年增加95家房企。

　　根据淮南市房产局的数据，2016年，淮南五大房地产开发商，万创国际以售出总建筑面积24.86万平方米的成绩排名第二，销售项目为1个，市场份额达到13%。而排名第一的安徽省金大地房屋开发有限公司则销售两个项目，市场份额达到17.2%。2017年，万创国际以9.4%的市场份额，跌到了第三名。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进分析指出，根据万创国际的负债比数据，说明其不是一个很单纯的地产业务企业，因此其他业务会带来如此高的负债，本身其和地产企业的可比性就会减少。类似企业要防范资金方面的压力，压力若不解决，后续也会引起经营困难的状况。

　　曾两度上市折戟

　　万创国际由泉山湖置业重组而来，控股股东为汪氏家族——汪明来、汪季明、Wang Foundation Trust、Wang Investment Holding及万创中国有限公司。

　　在第三次发起上市申请之前，2017年6月30日和2018年2月14日，万创国际向港交所递交过申请书，但都已失效。

　　协纵策略管理集团联合创始人黄立冲表示，表面来看，万创国际的财务状况能满足主板上市要求，但土储规模上属于一家非常小的房企。单区域性房企由于受某一区域的市场影响比较大，因此其上市前景主要取决于其业务区域的市场环境和情况，从风险管控的角度来讲，越小的地方其供求逆转越快，因此未来前景容易不稳定。

　　按照港交所的惯例，拟上市企业在递交申请以后，有半年限期来解答监管机构的问题。若在限期内没能完成对港交所问题的回馈，申请材料就自动失效，若企业继续上市流程就必须重新递交材料。黄立冲介绍，申请材料自动失效的原因包括中介机构工作缓慢、审计报表出具缓慢、申请期内企业未能及时回答问题、任何原因联交所没有及时批出、一些潜在障碍没有排除和保荐人因换工作原因辞职等。

　　招股书披露，泉山湖置业主要从事房地产开发，由联华实业、汪季明（联华实业实控人汪明来胞弟及联华实业二股东）及刘恩年（汪明来配偶）在2003年12月成立，分别持有95%、4%和1%的股权，淮南市田家庵区泉山湖水库附近的泉山湖项目即是其开发运营。而万创国际成立于2010年，现年41岁的汪季明是汪明来的胞弟，为万创国际主席、执行董事兼行政总裁，负责战略规划及公司决策，以及监督公司整体管理及营运。汪明来之子，29岁的汪磊为执行董事，负责业务的风险管理及行政，享有Wang Investment Holding的全部股权。

　　此外，Wang Investment Holding Limited，于2016年1月在英属处女群岛注册成立， 由ASIA TRUST LIMITED（作为 Wang Foundation Trust的受托人）及控股股东全资拥有。万创中国为Wang Investment Holding的全资附属公司，主要业务为投资控股，其全部已发行股本由Wang Foundation Trust的受托人持有。Wang Foundation Trust乃汪明来及汪季明成立的全权信托，全权受益人目前为汪磊以及汪明来及汪季明各自的配偶。

　　从股东资料可以发现，万创国际成立之初即颇具家族色彩。万创国际表示，公司的业务营运主要位于安徽省，不会在香港有任何重大经营，执行董事及高级管理层团队成员留驻及预期将继续留驻中国大陆。委任通常居于香港的额外执行董事或调派执行董事至香港对本集团而言并无益处或者不合适。因此将来不会有两名居于香港的执行董事。

责任编辑：张国帅