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原标题:马光远:446家房企破产究竟意味着什么?
中新经纬客户端11月26日电 题:《马光远:446家房企破产究竟意味着什么?》
作者 马光远(独立经济学家)
这两天,一个关于房地产行业的报道刷屏:据人民法院公告网显示,截至11月20日,房地产开发商的破产数量已经高达446家,平均每天就有1.5家房地产企业倒地破产。
房地产企业破产这种每年都发生的稀松平常之事,为什么今年引发了大家巨大的关注。这不过是“压倒骆驼的最后一根稻草的效应而已”。
在市场下行的情况下,任何风吹草动都会引发市场的过度解读,不仅仅是房地产市场。
其实,即使在房价大涨的年份,房地产企业每年破产关闭的数量也在300家左右,今年相对于2018年同期,房地产企业倒闭的数量是有所上升,但总体而言,仍然属于正常范畴。
房地产企业关闭的情况很多,有些是壳公司,主动关闭,有些是被重组,有些是项目烂尾。真正经营困难倒闭的并不多。不能因为今年又400多家房地产企业倒闭,就据此认为房地产的寒冬到了。
对于未来的房地产行业,我在以前观点的基础上,再做几点解读:
第一,只有当中国房地产企业100强破产关闭比例明显上升的情况下,才可以认为这个市场的确进入了真正的寒冬。
看市场的温度,要看头部企业,至少要看这个行业的100强企业。中国房地产企业100强占整个房地产企业的份额超过一半接近2/3,百强企业如果出现接二连三的倒闭,整个市场的温度可想而知。
今年除了极个别的企业,如银亿集团比较大,其他倒闭的房地产企业基本是闻所未闻的。
第二,房地产行业的兼并重组一直没有到来,这很奇怪。
一个行业发展到平稳阶段,告别高速增长之后,行业的洗牌和兼并重组将成为行业进行自我调整的主要方式。
一些企业在今年如此严厉的调控下仍然选择扛着,为什么?就是赌政策放松之后,行业会迎来新一轮的反弹,警报解除,春去春又来。政策跷跷板周期,让这些企业即使再困难,也会选择坚守,除非资金链已经到了断裂的边缘或者已经断裂的。
第三,一些企业对下一波房地产周期有严重误判,还沉浸在“白银时代”的美梦中。
我在之前的很多文章中,不断强调,中国房地产的下一个周期没有什么白银时代,任何房企赚钱的历史结束了,行业暴涨的周期也结束了,房地产行业的市场结构、盈利模式以及区域动态和过去的周期已经完全改变。
我倒是同意这个说法:不是房地产行业不好做了,而是你的房地产观念跟不上时代了。
第四,房地产企业仍然有退路。那就是,以价换量,彻底转变对市场未来发展的预期和思维。
我们预计,随着年底的到来,很多房地产企业会通过降价的方式冲量,整个市场在年底应该会有全国性的一波降价促销潮。
从上个月国家统计局公布的70个大中城市的房价数据看,70个大中城市二手房价格环比下跌的城市数已经超过了35个。
当二手房价格环比下跌超过50%的城市时,意味着市场真正的转折点其实已经到来。这个时候,整个市场的实际价格已经调整了20%左右。
二手房价格的调整会推动新房价格的调整,新房的降价潮是可以推动大量的有实际需要的购房者入市的。
第五,今年房地产市场的调控其实也到了一个“拐点”。
今年前三季度,全国出台房地产调控措施415次,去年全年是450次,调控的严厉程度超过了预期。
其实,从去年到今年整个市场本身的调整幅度很大,北京、上海二手房市场房价调整的幅度远高于统计局的数据,市场整体已经完全降温,房价上涨的预期基本已经打掉,房地产的预期已经完全逆转,除了少数一些补涨的或者房价整体仍然偏低的城市,大量的城市投资房地产已经没有太大的收益,也没有多少人炒房。
第六,对房地产企业而言,最大的风险是金融机构对房企融资的管控。
央行7月29日召开的银行业金融机构信贷结构调整优化座谈会 “点名”房地产行业占用信贷资源较多,各类银行要转变传统信贷路径依赖,合理控制房地产贷款投放。
央行8月2日又要求,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,持续加强房地产市场资金管控。
央行8月25日发布公告,10月8日起新发放商业性个人住房贷款中,首套房贷利率不得低于相应期限LPR报价,二套房不得低于相应期限LPR报价加60个基点。
如果监管层对房地产融资的态度不变,2020年,才是大房企最艰难的时刻。
我过去劝一些开发商认清形势,对市场下一波周期要有正确的认识,但过去多次冒险的成功已经让他们很难听得进去风险的提示。
第七,房地产高杠杆时代结束了。
中国房地产企业的行业负债率在70%以上,负债率超过80%的企业比比皆是。
这是过去房地产高增长时代的主流玩法,但这种玩法本身需要很高的周转,需要“日光盘”等来配合,一旦去库存速度慢下来,一旦房子卖不出去,立即就会面临生死存亡。
第八,购房者怎么解读这个信号?千万不要以为房地产不重要了,房地产作为中国支柱产业的地位至少在很长一段时间内不会改变。
房地产行业的冷暖牵动着中国经济的各种神经,一下子把这个行业打垮对中国经济的伤害很大,最理性的选择就是用时间换空间,而不是人为打破博弈的平衡。
我的预判没有改变,那就是,明年年初,本轮房地产调整的周期基本告一段落,一线及部分热点城市的房价会迎来一小波反弹,但是,房价像过去一样大涨乃至暴涨的概率等于零,投资房地产仍然要考虑机会成本的问题,但是,这些地方有购房自住需求的其实过完春节就可以关注市场的变化了。(中新经纬APP)
责任编辑:刘万里 SF014
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趋势领涨2025-02-22 07:46:21
在全球开发者先锋大会上,商汤科技联合创始人、首席科学家王晓刚表示,以模仿学习为主的端到端技术面临挑战,一方面高质量场景数据稀缺,驾驶数据质量参差不齐;另一方面模仿学习存在性能瓶颈。他还透露,商汤下一代与世界模型协同交互的端到端自动驾驶方案将在4月车展发布,此外,日日新大模型6.0也将在今年发布。 -
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趋势领涨2025-02-22 02:07:22
【年内公募基金斥资超33亿元参与定增】财联社2月22日电,今年,定增市场发展迎来新机遇。1月22日,多部门联合印发的《关于推动中长期资金入市工作的实施方案》提出,允许公募基金、商业保险资金、基本养老保险基金、企(职)业年金基金、银行理财等作为战略投资者参与上市公司定增。在参与新股申购、上市公司定增、举牌认定标准方面,给予银行理财、保险资管与公募基金同等政策待遇。在业内看来,允许公募基金等作为战略投资者参与上市公司定增,将给定增项目带来更丰富的资金来源,为定增市场注入新活力,有利于推动定增市场规模的扩大。东方财富(sz300059)Choice数据显示,以增发上市日计算,今年以来已有诺德基金管理有限公司、财通基金管理有限公司、易米基金管理有限公司等7家公募基金参与上市公司定增,定增认购总额达33.29亿元。 -
趋势领涨2025-02-22 02:06:13
三、美股大跌 中概股上涨美股三大指数集体大跌,纳指跌2.2%,本周累跌2.51%,创去年11月以来最大单周跌幅;标普500指数跌1.71%,本周累跌1.66%,创1月中旬以来最大单周跌幅;道指跌1.69%,本周累跌2.51%,创去年10月下旬以来最大单周跌幅。大型科技股普跌,特斯拉、英伟达、英特尔跌超4%,奈飞、谷歌、亚马逊跌逾2%,微软、Meta跌超1%,苹果小幅下跌。纳斯达克中国金龙指数收涨1.65%,本周累涨1.57%,连涨六周,逼近去年10月份高点。阿里巴巴、拼多多涨超5%,小鹏汽车、理想汽车涨逾4%,京东涨3%,百度、蔚来涨近2%。美股大跌的主要原因是美国2月服务业采购经理指数初值疲弱,引发了投资者对经济前景的担忧,但这些数据跟我们关系不大,无非就是降不降息的问题,但昨晚中概股、富时A50都是上涨的,特别是本轮领涨龙头阿里大涨超过5%,所以,下周大盘低开高走的概率是很大的,错过了周五加仓的朋友,下周一应该有机会。 -
趋势领涨2025-02-22 02:06:04
美股大跌 中概股上涨 晚间三大消息昨天是非常激情的一天,大盘指数迎来了突破,个股更是上演了疯狂,导.火.索就是阿里财报超预期,激发了科技股的疯狂,美股有英伟达,A股有寒武纪(sh688256),现在又出了一个阿里,乱世出英雄,国内科技英雄层出不穷,这是好事!在这种情况下,如果今年A股和港股不能牛冠全球,那确实对不起投资者了,不过今年以来,港股已经是牛冠全球,现在就看A股了!前天我们发布文章提示,这两天会有一个急跌,但昨天市场出现了利好,市场选择了向上,但向上就没有急跌吗?我们认为这个概率不大,向上只是改变了方向,但一天的量能不能决定任何事情,下周如果大盘不能继续放量,想大盘连续大涨是不现实的,特别是昨晚美股出现了大跌,下周A股低开不可避免,这个低开回踩应该就是机会。一、证监会:加快培育耐心资本 吸引更多优秀民营企业借助资本市场发展壮大DeepSeek的成功激发了各方的信心,杭州“六小龙”之一群核科技也要到港股上市,但这些科技公司起步都是需要大量烧钱的,DeepSeek通过量化赚了很多钱,才有了现在的DeepSeek,但现在光靠量化显然是不现实的,所以,前期爆出了要融资,当然市场还有很多潜在的“DeepSeek”,这些公司都需要上市,证监会提出了要吸引更多的民营企业,其意思说明A股融资要加速了,对市场是利空。但,从另外一方面来说,正常的市场就应该是优胜劣汰,A股垃圾公司太多,才引发了现在的肥胖,港股近期之所以走势很强,就是因为港股有腾讯、阿里等很多优秀的公司,所以,A股放开IPO,只要是好公司,对市场不是坏事,重点是要加速淘汰垃圾公司。二、国资委部署深化中央企业“AI+”专项行动国资央企要抓住人工智能产业发展的战略窗口期,强化科技创新,聚焦关键领域加快掌握“根技术”,坚定攻关大模型,积极参与开放生态建设,推动产生更多“从0到1”的原始创新,加速推进成果转化和产业化发展。这次AI,民企先行,攻克了第一个堡垒,剩下就看国企了,国企不能拖后腿,难怪昨天中联通、中电信涨停,三大运营商作为AI的最前沿,这波科技贡献是不是太小了?所以,后期要加把劲了!三大运营商能稳定,科技板块就还有机会。不过,我们要提醒的是,2018年炒作的大消费;2020年炒作的新能源;去年炒作的ChatGPT,随后都回到了起点。科技股这波抱团比较猛,行情没有走完,但炒作完要注意撤离。 -
趋势领涨2025-02-22 01:41:19
【年内公募基金斥资超33亿元参与定增】今年,定增市场发展迎来新机遇。1月22日,多部门联合印发的《关于推动中长期资金入市工作的实施方案》提出,允许公募基金、商业保险资金、基本养老保险基金、企(职)业年金基金、银行理财等作为战略投资者参与上市公司定增。在参与新股申购、上市公司定增、举牌认定标准方面,给予银行理财、保险资管与公募基金同等政策待遇。在业内看来,允许公募基金等作为战略投资者参与上市公司定增,将给定增项目带来更丰富的资金来源,为定增市场注入新活力,有利于推动定增市场规模的扩大。东方财富(sz300059)Choice数据显示,以增发上市日计算,今年以来已有诺德基金管理有限公司、财通基金管理有限公司、易米基金管理有限公司等7家公募基金参与上市公司定增,定增认购总额达33.29亿元。 -
趋势领涨2025-02-22 00:54:15
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趋势领涨2025-02-21 10:54:37
证监会发布会,注意两个要点: 1、资本市场是数亿老百姓(sh603883)投资的重要渠道,这个应该是第一次说,说明开始重视2亿多散户。 2、证监会坚持重拳出击,切实维护好广大投资者的根本利益。以前都是“保护”,现在变成了“维护”。 -
数字江恩2025-02-21 09:48:38
所以下周还会有一次回踩,第一支撑10周线,第二支撑15分钟图轮峰线。只要支撑不跌破,那么宽幅震荡完成之后,大盘会继续向上运行。 -
数字江恩2025-02-21 09:48:33
30分钟图来看,之前的行情展望已经说过,可以突破三角形顶点,也可以突破红色轮谷线。本周收盘在顶点之上,刚好收盘在红色轮谷线,还不算站上红色轮谷线。从30分钟图的三角形来看,蓝色轮峰线突破后变为支撑,这个位置和10周线的支撑是完全吻合的。【更多独家重磅股市观点请点击】