厉害了！丁祖昱预测2019，结果对了8.5个

易居企业集团CEO 丁祖昱

　　乐居财经 林振兴 发自上海  2019年12月31日下午，“2020拥抱未来——丁祖昱评楼市年度发布会”在上海新静安体育中心举行，现场超4000名粉丝聆听易居企业集团CEO丁祖昱的分享。自2016年始，“丁祖昱评楼市”年度发布会已成功举办4届，成为中国地产行业最受关注的盛会之一。

　　回顾年初在“奔向未来”2019丁祖昱评楼市发布会作出的十大预测，时间给出答案。“四限”放松、地价下降、租赁行业大洗牌、物业管理潜力凸显等预判，都一一得到验证。丁祖昱评楼市2019年十大预测，结果对了8.5个。

　　一、房地产在2019年仍将成为中国经济的压舱石和稳定剂√

　　在2019年初的发布会上丁祖昱表示，虽然房地产市场很冷，但没有必要对房地产未来失去信心，特别是对2019年不要失去信心。房地产的规模和体量，依然是中国经济的压舱石和稳定剂。

　　根据国家统计局数据显示，2019年前三季度，房地产+建筑业增加值约占GDP的1/7；依据国家财政部和企业公报，截止2019年11月底，土地出让金占广义财政收入（国家财政收入+政府性基金收入）比重为1/5，房地产相关税收占狭义财政收入比重为9.7%。此外，根据国家统计局数据显示，2018年，房地产相关从业人员达到5052万，占比全部城镇就业人员为12.1%。

　　二、货币“放水”难解楼市之渴√

　　以往的房地产市场上涨行情背后，都伴随着货币政策宽松放水，正所谓“水大鱼大”，没有水就没有鱼。2019年1月4日，央行便宣布降准1个点，引发社会广泛关注。央行降准是否会在短期内对楼市产生影响？丁祖昱的答案是否定的。他认为，即使央行适度放水，也不会马上传导到房地产。

　　根据今年情势来看，从年初央行降准1个百分点，释放资金8000亿；到5月，央行定向降准，释放资金2800亿；再到9月，央行全面+定向降准，释放资金9000亿，虽然货币“放水”在不断持续，却没促成房地产盛宴，这也基本符合了丁祖昱的预判。

　　三、中央放权到地方，“四限”放松有希望√

　　关于2019年调控是否会放松的问题，丁祖昱曾表示很多城市开发商的销售价达不到限价的水平，可以不用再限价；限购适度的放松，对部分城市是有必要的；限贷的政策已经开始宽松了，首套置业群体会给予更大的支持；限售的城市，除了菏泽之后，还会有更多的菏泽。

　　复盘2019年，我们可以发现，地方调控历经“松-紧-松”三阶段变化：1-4月，多城调降人才落户门槛，呼和浩特、宁波等市更是出台人才购房补贴这类刺激性政策；5-7月，地方调控关注房价红线，苏州、西安等市相继升级调控；8月以来，人才新政不断发力，“四限”调控局部放松，具体而言，上海、珠海、天津、南京、成都等市仅限于部分区域放松限购，长沙、江门、三亚、佛山等市则在全市范围调降人才购房门槛。

　　四、13万亿，地产行业规模下降10% ×

　　2019年楼市在下行压力中韧性前行，虽部分城市购房需求尚未充实，但在核心城市新房销售稳定、三四线城市体量犹存的支撑下，整体行业规模仍较2018年微增。参照2018年及2019年各月销售增速，克而瑞研究中心预计2019年全年商品房销售面积与销售金额将分别达到17.2亿平方米和16.4万亿元。

　　五、继续看好海南 √×（半对）

　　2019年是海南实施“全域限购”政策的第二年，房地产市场运行稳中有降，经济对房地产的依赖逐步降低，但今年海南出台的放宽户籍和人才政策，也引发了市场对放开限购的猜测，所以需要打一个折扣。

　　六、购买力下降，刚需房要警惕√

　　回顾2019年，商品住宅成交规模与去年同期相比大体持平，上半年成交热度持续，随着调控政策的逐步传导，下半年市场明显降温，成交量开始逐月走低，随着“因城施政、分类调控”的逐步贯彻实施，城市分化愈加显著：一线城市市场韧性较强，二线供求维稳，分化加剧；三四线小幅下行。

　　七、地价还会降，房企可抄底√

　　年初，丁祖昱曾预测，2019年地价还会降，建议房企屯粮等抄底，但他强调，永远不要寄希望于抄到地价的最底部。

　　一年过去，丁祖昱这一预测也得到验证。经历了2018年下半年的地市寒冬后，2019年二季度土地市场出现了短暂的回暖，土地价格一度随着优质用地的供应增加急剧上升；但到了下半年，由于融资渠道持续收紧，房企资金压力大，拿地的积极性也大幅降低，大部分地块低溢价甚至零溢价成交，整体溢价率已经跌至10%以下的低位，三四线城市的市场热度更是持续回落，土地市场进一步转冷。

　　八、租赁行业面临大洗牌，“背靠大树”能活下√

　　截至2019年11月，全国总计供应租赁用地愈180幅，超1000万方，然而事实却是租赁用地开工进度缓慢，近七成尚未开工，无一项目入市。长租公寓也进入冷却期，单房高估值泡沫破裂、从高期待/高估值，到收购价值腰斩，估值回到2年前，行业显露捡漏心态。

　　九、看好物业管理，不看好养老地产√

　　“奔向未来”发布会上，丁祖昱表示短期不看好养老地产，但看好物业管理。他建议房企重新审视物业版块，规模小的房企可以采取合作的模式，“傍大款”让物业再上一个台阶。即使暂时不上市，也可以为地产开发发挥价值。

　　复盘2019年，全年共有11家物业服务企业登陆资本市场，包括滨江服务、奥园健康、和泓服务、鑫苑服务、蓝光嘉宝服务、银城生活服务、新大正、招商积余、保利物业、时代邻里和宝龙商业，上市数量创历年来新高。此外，据克而瑞物管不完全统计，2019年物业服务企业收并购35宗，涉及金额超50亿，涉及管理面积近5亿方。

　　十、看好地产股：碧桂园、万科、融创、佳兆业、金茂、招商蛇口、旭辉√

　　回顾2019年，房地产股票受宏观大盘影响，起起落落，但是丁祖昱推荐的七支股票全都逆势上涨。年初至今涨幅位居前三的是融创中国、中国金茂和旭辉控股集团，分别上涨74.9%、64.8%和54.8%。

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