RCREIT观察丨平安不动产500亿联手五矿地产 房地产全产业链价值巨大

来源：REITs行业研究

3月8日，平安不动产与五矿地产签署了500亿元的战略合作框架协议。作为平安集团旗下专业的不动产投资及资产管理平台，平安不动产深度挖掘房地产全产业链价值。2018年12月，国内首单合作型长租公寓储架类REITs——“平安不动产朗诗租赁住房类REITs”获批。2018年3月，全亚洲首个奥特莱斯REITs——砂之船REITs在新加坡交易所成功上市，平安不动产于2016年战略投资砂之船集团15%股权，成为公司第三大股东。

作者丨RCREIT（REITs研究中心）

（图片来源：平安不动产官网）

3月8日，平安不动产与五矿地产签署了500亿元的战略合作框架协议。五矿地产董事长何剑波表示，未来，五矿地产将把平安不动产作为重要战略合作伙伴，希望双方以本次签约为契机，全面加强沟通协作，深化合作层次，拓展合作领域，实现优势互补与共同发展。

长租公寓方面，平安不动产以“重＋中＋轻”的模式发展。未来十年内，平安不动产计划于北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、成都、武汉及其它重点二线城市与省会城市，发展200万间、总面积约8000万平米的长租公寓，总资产管理规模达到2000亿元。

REITs作为长租公寓全产业链上的核心闭环，是长租公寓最重要的退出机制。通过REITs，平安不动产将自持的物业资产资本化，重资产变轻的同时，还可以继续拥有资产的管理权，远期享受超额业绩提成，形成一整套利于长租行业稳健、良性的发展机制与商业模式。

中国版黑石和KKR的雄心

平安不动产是平安集团不动产领域投资和资产管理的主要渠道和载体，致力于成为一流的不动产资产管理公司。截至目前，平安不动产注册资本金达200亿元，资产管理规模超3000亿元。

▌“地产+金融+产业”的综合优势发展

平安不动产业已布局粤港澳大湾区，甄选项目、助力大湾区建设，并以不动产投资推动产业升级、城市更新。平安不动产与广州增城区签署战略合作框架协议，在广州增城区进行创新金融、高端科技、智能服务、城市建设等多个产业的广泛投资，推动产业升级、城市更新，积极助力粤港澳大湾区和广深科技创新走廊建设，为区域经济社会发展助力、赋能。

平安集团在宝安区的新兴产业总部基地、金融科技、生物科研、医疗健康、产业园区开发、科技创新、城市更新等领域与深圳市宝安区政府进行深入合作，携手全力推进宝安区的城市升级与产业转型。

▌资产管理和不动产投资两大板块业务

平安不动产公司业务包括资产管理和不动产投资两大板块。资产管理业务主要包括不动产资产运营管理、工程管理、项目投资顾问以及基金管理业务；不动产投资业务是平安不动产利用自有资金进行的不动产投资，主要包含基金投资、工业物流、养生养老、商业物业投资以及海外投资五项业务。

● 不动产资产运营管理业务

不动产资产运营管理业务主要为平安不动产接受平安寿险、平安产险等委托人的委托对不动产项目提供招商招租、物业升级改造、物业处置等运营服务，向委托人收取资产管理费。平安不动产在提供服务期间，每年按资产原值的0.25%-0.5%向委托人收取费用。

● 基金管理业务

平安不动产针对优质不动产项目，通过拥有私募股权基金牌照的下属子公司设立有限合伙企业，并通过有限合伙企业发行私募基金产品进行投资。

平安不动产拥有基金牌照的下属子公司担任基金的普通合伙人，履行基金的管理义务，包括基金募集、基金投资、基金存续期管理以及基金退出，并根据基金筹资规模向基金有限合伙人收取固定基金管理费（投资管理费）及超额利益分成。固定管理费的收费标准一般为筹资规模的1.00%-1.50%；超额利益分成基于GP管理能力和基金运作情况，根据合同约定确定收取比例。

● 不动产投资业务

不动产投资业务主要包含基金投资、工业物流、养生养老、商业物业投资以及海外投资五项业务，投资方式包括合伙企业、契约型基金、资管计划、投资平台等。

投资业务按照所持有资产运用目的和会计准则来划分资产类科目：基金投资、海外投资业务对应应收款项类投资、可供出售金融资产、长期股权投资科目；工业物流、商业物业投资业务对应投资性房地产、存货科目；养生养老对应存货、投资性房地产科目。

推出全国首单合作型长租公寓储架REITs

REITs作为长租公寓全产业链上的核心闭环，是长租公寓最重要的退出机制。

2018年12月24日，国内首单合作型长租公寓储架REITs -“平安汇通-平安不动产朗诗租赁住房系列资产支持专项计划”（简称“平安不动产朗诗租赁住房REITs”）取得上海证券交易所的无异议函。平安不动产朗诗租赁住房REITs采用储架发行机制，储架规模达50亿元，可在无异议函有效期内分期发行。

平安不动产朗诗租赁住房REITs首期产品发行规模为10.68亿元，期限18年，每3年设置开放期，优先级证券获得了3A最高信用评级，底层资产为位于上海市浦东新区外高桥板块的朗诗寓森兰项目。

▌长租市场行业全链条资源整合

平安不动产以“重＋中＋轻”的模式发展长租公寓。重资产端，选择一线及强二线城市优质物业长期持有，并形成后续长期的资产管理规模。中资产方面，平安不动产倾向于选择大规模项目，如参与村集体用地建设及改造长租公寓等形式，单个项目一般要超过10万方的体量，从而有助于平安不动产迅速做大规模。轻资产方面，通过协助重、中资产的运营管理，与可能合作的长租公寓运营品牌进行战略合作。

在长租公寓领域，平安不动产不是单一的开发商或资产运营商角色，而是联合行业上下游的优质资源，充分运用平安集团内外部资金以及金融背景，做长租市场行业里的专业投资者及全链条资源整合者。通过联合国内地产头部公司及业内领先运营管理品牌，一起搭建长租公寓产业的发展平台，平安不动产可以为长租公寓行业上下游的各个环节实现赋能。

通过REITs，平安不动产将自持的物业资产资本化，重资产变轻的同时，还可以继续拥有资产的管理权，远期享受超额业绩提成，形成一整套利于长租行业稳健、良性的发展机制与商业模式。

▌未来十年内长租公寓总资产管理规模达2000亿元

在银保监会开放险资投资长租公寓的背景下，平安不动产在2017年就已开始布局长租公寓领域，以“重资产＋中资产＋轻资产”的发展模式，联合国内具有实力的长租公寓发展商和品牌运营商，在核心目标城市专注于长持出租型不动产的资产投资及管理。

未来十年内，平安不动产计划于北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、成都、武汉及其它重点二线城市与省会城市，发展200万间、总面积约8000万平米的长租公寓，总资产管理规模达到2000亿元。

▌与朗诗在一线城市及多个强二线城市投资长租公寓项目

朗诗寓森兰项目位于上海森兰国际社区内，由两栋小高层形成独立的封闭社区。两栋小高层各20层，由近800间房组成，涵盖白领公寓、精品公寓两大产品线。设计团队设置近50种不同的户型，精致一室户、舒适一室一厅、宽敞两室两厅。

2017年11月，朗诗旗下青杉资本与平安不动产签订协议，共同收购上海森兰项目，将其改造为中高端的长租公寓进行长期运营。2018年1月，朗诗绿色集团与平安不动产有限公司签订战略合作协议，双方充分调动各自优质资源，在长租公寓领域开展战略合作，共同寻找更广阔的发展机遇；未来三年内，双方将在北上广深一线城市及多个强二线城市投资长租公寓项目，目标资产管理规模100亿元。

战略投资砂之船REITs在新交所上市

2018年3月，砂之船房地产投资信托作为亚洲首个奥特莱斯房地产投资信托正式开市，由砂之船资产管理私人有限公司管理，在亚洲或其他地区收购具有良好投资特色的项目。通过REITs上市，砂之船集团可以有效改善企业资本结构，实现企业的轻资产转型。

砂之船REITs上市发行募集金额3.96亿新加坡元（不含超额配售），其基石投资人包括星展银行、瑞信、曼谷人寿等众多知名金融机构。

2016年，平安不动产战略投资砂之船集团15%股权，成为公司第三大股东。通过平安不动产的房地产网络，可有效助力砂之船集团不断开发新的选址，从而创造新的奥特莱斯项目发展机遇。

砂之船房地产投资信托项目资产组合由位于重庆两江、重庆璧山、安徽合肥和云南昆明的4个奥特莱斯项目组成，净可出租面积约为30万平方米，总评估值约为人民币74亿元（折合约15亿新元/12亿美元）。该项目采用国际配售和新加坡境内公开发行两种模式，发行币种为新币，总市值约10亿新元（折合约49亿元人民币）。

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