梅雪艳：主张投管一体模式 保证养老运营最优化

美瑞老年服务（上海）有限公司 总经理梅雪艳

　　新浪财经讯 由金砖传媒、《中国房地产金融》杂志主办的 “2018第七届金砖论坛”于11月20-21日在上海举行，主题为：定义未来。美瑞老年服务（上海）有限公司 总经理梅雪艳出席并演讲。

　　其表示投管一体的模式可以保证运营的最优化，因为养老地产运营门槛还很高，除了酒店式管理，长租公寓管理之外，还囊括了客户管理、医疗管理等。她希望所有的从业人员都能够从老人的角度出发，做一个长期运营投资的概念。

　　以下为演讲摘编：

　　梅雪艳：大家好，我叫梅雪艳，今天我主要跟大家分享的内容是我们魅力花园投管一体的模式，是如何通过运营带动我们的重资产投资回报的。

　　首先我介绍一下魅力花园的背景，在美国主要是做养老地产、养老机构的运营管理，在美国的养老地产当中主要分为两大类，一类是居家养老，一类是养老机构，也就是我们所说的养老公寓。居家健康也是美国主要养老服务的主题了，他的主要特点就是专业人士需求比较多，基本上每个护士护工，包括家庭医生，需要一个养老服务体系支持高标准的居家养老，以及比较完整的一个养老保险的支付体系。所以说在市场化的推动下，除了居家养老之外，应运而生的就是养老地产的发展。在美国养老地产的整个产业当中可以大致分为这么几类，第一类是养老公寓，这部分养老公寓分为两大类。一类是CCRC社区，也是我们中国养老地产学习和借鉴最多的一种模式，就是可持续性照料社区，他是由老人到达退休年龄之后，一直到关怀的这段时间，这段地产项目都在100-1000个房间左右。主要的商业规模是会收取一个入门费，根据老人的身体情况和所需要护理服务的情况，可能会有一个搬家的可能性。

　　除此之外，美国养老服务的主流还是租赁制养老服务，这支产品的主要特点一般是100-400个房间左右。这一类的产品面对的客户，主要是我们所说的高龄衰弱，以及需要协助性生活，就是生活常照的客户。我们还有专业护理服务，一般程度下规模比较小，大概在50-100个房间左右，这种体质像我们中国卫建委下面的护理院的模式。

　　魅力花园，今年我们来庆祝25周年非常重要的时刻点了，在25年当中，我们一共开发过125个社区，自己开发的社区一共有30多个。通过我们一个高标准、非常优质的运营管理，能够带来非常稳定的现金流，从而提升资产的价值，接下来会有案例，跟大家详细分享。

　　这个是我们现在在美国九个州30个个项目的分布图。这是我们很重要的运营数据了，运营上我们有两个数据非常重要，第一个是稳定的入住率，我也非常高兴和大家分享我们美国30多个项目最新的平均入住率已经达到了98%，这也是我们在25年当中交出最好的一份答卷了，我也为我们美国的同事达到这个成绩而骄傲。也希望不久将来，我们中国的项目也可以达到预期的好成绩。

　　这是我们所获的一些奖项，一些设计奖、服务奖、家族创新奖，还有就是一些慈善这一类的奖项。这是我们美国的一些项目，大家可以看到，如果我不说这是一个养老项目的话，其实跟我们正常的公寓项目是非常像的，所以我们非常注重打造居家和舒适的感觉，我们也非常注重老人的安全。美国的养老机构当中，我们可以通过这个图的指标看到，凡是入住养老机构的老人，他的生活质量和衰退程度，可以达到很大程度的减缓。老人到一个比较好的养老社区，享受比较完善的养老服务之后，整个生活质量会得到很好的提升。在这里我要强调，我们并不是说他的寿命一定有多长，但是我们保证他在这个寿命当中，对生活的享受一定是非常充分的。另外，这是目前我们魅力花园住户的分析图了，在这里大家也可以看到，基本上我们入住项目当中的住户是以单人为主的，夫妻两个人不是很多。

　　我们每个项目住户年龄比是有一个波动的，目前平均年龄是在84岁，跟我们中国现有的数据很像。泰康分享了80岁左右，泰康大部分是活跃老人，我们是衰弱，需要照顾一类的。这是我们项目的收入分配了，最大的项目来自于项目的租金，这也是我们魅力花园的销售模式，入门的门槛比较低，这样也给老人最大一个灵活的选择度，通过我们的优质服务，让他留在我们的社区中。

　　其实我们在美国的护理，应该说上不峰顶的，按着时数来分可以到一对一，24小时的看户，基本上的每天要到3-4小时，护理是占多数的。

　　养老项目能不能成功，选址、前期的策划占了50%的比重，凡事谋则定。我第一个选的就是交通便利，第二就是配套要齐全，不光是医疗配套，而是生活习惯的配套，能紧紧和他已有的生活环境、生活调整紧密相关，第三个就是地缘客户，我们很多项目面临的客户来源都是全市，甚至长三角等等。

　　随着我们养老竞争日趋激烈，我们可以看到更多的客户，来自地缘性的客户。大家非常在意投资成本，做传统的房地产开发和养老地产的投资成本最大的不同在哪？最大的不同有这么几个，第一个我们叫FME，我们的设施、设备、家具。第二个就是运营筹备，项目挣钱之前，你需要筹备你的人员，你前期的市场宣传，还有运营储备金。在我这个项目运营打平之前，我还需要做多少钱的储备，也就是在他亏损的这一阶段，我还需要多少钱。这三项是我们和传统地产不同的，也是推进养老投资的门槛。

　　收入上，也就是床、餐、护三个收益额。在支出方面，运营支出也很好理解，第一是人员，第二是市场，第三是供给。供给方面也有两大类，第一类是餐厅餐饮，第二个是日常的消耗品。除此之外，还有跟地产相关的财务利息，还有一些我们的资产折旧和摊销等等，构成了我们项目的支出情况。哈尔滨的项目也是我们在中国落地的第一个项目，是去年4月26日开业的，已经运营一年多了，入住有130多个住户，这个产品现在在哈尔滨当地，我们月租金是7500，一共是219个房间，入住率有稳步的攀升。运营上还是交了一个比较好的答卷的，我们在不断的进行完善。今年年底，会开一个项目，明年的年中，我们会在贵阳开一个魅力花园。我们在苏州和中国人寿合资的项目，今年年底会投入一个试运营。因为贵阳当地的项目是近郊大盘，所以我们没有像哈尔滨一样做了这么多房间，而且房间尺寸也稍微大了一点。设计的时候要有前瞻性，如果你的项目想在这个市场占有中高端水平的话，就不能看眼前的一两年两，你要看未来三年五年，甚至七年八年，硬件软件是不是还能达到市场上的高端标准。

　　总的来说，我们有非常稳定的运营团队，现在我们的团队已经在中国磨合了五年了，应该也是最稳定的运营团队之一了。另外是美国标准化的质量，是我们非常好的资源，以及持续不断的要求。我们现在已经开始为中国的项目预集基金，今年年底明年春的时候会预集一亿美元的基金。国际信托投资房地产协会，每年每季度都会发布的商业运营数据，这个数据当中，大家可以看到所有的商业运营体，包括我们的酒店，包括我们的服务式公寓，包括我们的办公，还有商业运营，以及养老地产。大家可以看到，路遥知马力，通过三年五年十年的比较，我们就可以看到养老地产的回报，明显优胜于其他的业态。

　　最后总结一下，投管一体的模式可以保证运营的最优化，养老地产运营门槛还是很高的，除了酒店式管理，长租公寓管理之外，还囊括了客户管理、医疗管理等等。希望我们所有的从业人员都能够为我们的老人，从他们的角度出发，做一个长期运营投资的概念，来做我们的养老地产。

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责任编辑：谢长杉