巧合吗？最新爆款，都是开放式商业街区，它们做对了什么|成都市_新浪财经

转自：龚丹韵

近几年，占地较大、开放街区形式、由不超过3层高度的一排排矮铺组成的商业体频频成为网红。如成都的东郊记忆，重新打造不过两年，已吸引来自全国的“Z世代”潮流青年。不同于“盒子商业体”，“街区式商业体”因其开放的露天氛围和生活气息，天然具有“可逛性”。而且它们大多有历史“来头”，有的由工业遗存改造，有的脱胎自江南水乡。作为大体量、城市消极空间更新项目，这些成功案例做对了什么？

酒香不怕巷子深

在黄浦江以东，金桥路535号，有一批百年老厂房。1869年，这里是旧海关的浦东工厂，1928年，上海航海仪器总厂扎根于此。如今，这批厂房焕新后，成为网红打卡热点——EKA·天物。有媒体总结它的特色：约30栋风格迥异的建筑，组成免费好逛的露天建筑艺术馆。3年多前，嘉韵投资董事长、天物品牌的出品人陈国善得知这片厂房出租，便来考察。第一次走进这个工业园区时，房屋早已破败不堪，有的屋顶临近塌方，但他依然被深深震撼：“我没想到黄浦江边、中环脚下，有如此大体量的空间，而且古树很多。”此前，天物在浦东有两个项目，但空间小，发挥余地不大，这次他一口气把第一期、第二期的厂房全部租下，“空间太好了，我很珍惜”。这里位于中环脚下，但周边缺少艺术类街区氛围，天物必须打造目的地型商业。只有酒香才不怕巷深，但酒如何香？工匠出身的陈国善平时喜好博览世界各地的建筑，他计划以建筑群及其空间为特色。嘉韵邀请明星建筑师，由本哲建筑创始人蒋华健担任总规划师、总建筑师。Wutopia Lab创始人俞挺主持完成了两组作品的建筑设计。30余栋建筑陆续更新后，各美其美，无一相同，从外观、颜色、材质、造型到内部装修，风格涵盖古今中外，但又并非直接拿来，而是创新地融入艺术与当代元素，设计颇有看头。

甚至有高校建筑专业的老师定期带学生来这里上课。有人形容：好似在园区开设了建筑可阅读的实景展，移步换景，时时有惊喜。俞挺把老厂房的车棚改造为“铜堡”，以航海机械的金属质地为灵感，钢结构龙骨，附金属板外衣，做成全金属的小艺术馆。

它坐落于中心广场水岸边，如同一艘浮出水面的潜水艇。这个作品多次荣登世界知名杂志及网站的封面。紧接着，俞挺又改造了园区里原航海仪器厂烟囱旁的建筑，其外立面仿如鱼鳞状的蓝色，与相邻建筑的白色形成高低和色调上的对比，取名青丘白崖。

申请来青丘白崖办临展和快闪活动的品牌络绎不绝。445栋仓库“半仓”由蒋华健操刀，基本保留厂房老建筑形态，以古朴、深灰为基调，兼有互动交流区与静思冥想区。

其他建筑也各有特色。比如有一栋红色砖楼，采用比普通红砖贵好几倍的陶砖，以古法砌成，砌工费同样不菲。有一栋建筑，类似英国火车站风格，外形为全黑与全白金属结构，内部点缀红色，用色大胆而先锋，是推翻了几个方案后才推敲出如今的模样。

有一栋全白色欧式建筑，设计团队原本采用黑色大理石铺就庭院，但陈国善认为，这会淹没白色建筑的特质，最终采购了几百平方米的汉白玉，凸显白色质感，效果好，投入也大。

其实仔细观察，就会发现园区细节处处是设计。比如广场地砖，并非常见的细缝，线条弧度和缝隙宽度颇有讲究。比如金属路灯，特意找铁艺加工厂定制而成，市面上买不到。比如地面道路的弧形砖，国内找不到类似形制，必须从意大利进口。施工时，陈国善还特意拍下佛罗伦萨的某处地面，以此作为施工标准。此外，还有白底的导视牌、风格各异的广场座椅、外形酷似复古邮筒的垃圾箱等。

宁缺毋滥的坚持

建筑空间之美只是第一步，如何与现代人的生活息息相关，吸引人闲逛，考验运营的智慧。

坐落于广场水岸中心的兰巴赫开业之初就是网红打卡热门地，这家分店是该品牌业绩最好的分店。建筑环境赋予了餐厅独一无二的氛围。餐厅与铜堡隔水相望，外摆座椅沿着网红水岸一字排开，明黄色的遮阳伞与红色砖楼相得益彰，倒映水中，让人眼前一亮。餐饮品牌一尺花园则坐落在园区深处，占据一整栋小楼，建筑前身是老厂绿化组所在地，现在已被改造为红砖、红钢与玻璃组合而成的拱形建筑。有一家泰餐品牌借助建筑外立面，把空间打造成一座玻璃宫。也有咖啡品牌以大透明玻璃成为店铺引流招牌。陈国善举例说，曾经有一家与建筑空间调性不匹配的店铺，多次主动要求入驻某个点位，但都被拒绝。“我劝对方换个位置，除了这栋楼，其他点位都可以。”换言之，他有一种宁缺毋滥的坚持：按照不同空间的调性，寻找匹配的品牌。

“90后”小文在网上刷到EKA·天物的美图，略有心动，便动身前往。钢架大门、工业厂房，进门的走廊貌似平平，直到走进中心广场，铜堡和水池扑面而来，“感觉来了”，小文说。事实上，这里也是最多人聚集的地方。“我逛过不少商业区，为了整体美观，一般风格统一，有的是江南水乡，有的是欧洲小镇。但这里移步换景，每一栋建筑都换风格，有全玻璃的，有不锈钢的，有大铜门，不知道往前走还会看到什么，未知很吸引我。”小文说。

有些建筑在装修中，店铺没有很满，但品牌相对精致，一些品牌小文在其他商场并未见过。比如有一家香水集合店，敞开的大间中，每个区域都有足够空间让不同品牌呈现不同风格。有来自纽约的设计师品牌，也有国潮品牌。小文买了偏中式的调香，其设计灵感来自《山海经》。这个柜台装修得像中药柜，看起来很有趣。园区有一家店的冰激凌生意十分火爆，路上的年轻人几乎人手一支。店员说，他们在上海有连锁店，但这里的营业额比其他连锁店高。正如预期，打卡建筑外立面的年轻人特别多。“园区确实比室内商场好逛，但我希望购物的地方还可以更多些。比如这些建筑元素是否能设计成文创产品，毕竟许多人远道而来，想带点纪念品走。”小文建议。有业内人士形容，EKA·天物的定位应该是浦东的“梧桐区”，未来打造成品牌秀场、文艺胜地、生活方式的策源地。厂房更新的园区商业，需要一种生活氛围感的活力和创新力。这是街区型商业园区可以百看不厌的核心。

打造前先出一本书

位于上海青浦的蟠龙天地是集商业、住宅、酒店、绿地于一体的城市微度假目的地。开业至今，热度始终不减。记者采访时正值工作日的周一，园区内依然人来人往。

此地改造前为上海第一批32个风貌保护区之一的蟠龙镇，历史可追溯到一千多年前的隋代。但20世纪八九十年代，这里是城中村，破败不堪，过去繁盛的街貌早已不在。瑞安集团打造项目之初，并未急着设计，而是考证历史后，先出了一本书，叫《蟠龙新志》。曾经的古镇历史风貌、节庆习俗、商业形态、文化故事等，甚至河道变迁都一一找到历史依据。项目整体规划近10年。由考据而知，原本的蟠龙镇为十字街形式，一条河上架着10座桥。至今留下2座古桥，于是规划便引入情景设计，以留存的古桥香花桥为中心，设计十字街的商业布局，并新建了8座桥，尽可能再现原本的格局风貌。

把曾经的诗意江南还原回来，需要硬件投入。值得一提的是，从2019年开始，蟠龙天地项目就开始对河道进行治理。“打造一座有历史风貌的古镇商业体，河流及其生态系统是重中之重。”蟠龙天地项目副总经理黄敏说。项目定位是城市微度假，适合长三角居民周末放松、在此度过愉快的一天。按照这个目的看，仅有商业店铺，吸引力是远远不够的。现代都市人微度假需要什么呢？阳光、空气、自然、运动。所以，将近50万平方米的项目中，23万平方米为绿地，新栽树木超6000棵，并规划了3公里环形步道和近1万平方米户外运动空间。比起一般商业体，23万平方米绿地可以做的内容丰富很多。比如露营，蟠龙天地引进了一家专做露营生活方式的品牌。品牌此前的店铺没有常设营地。其目标客户群与蟠龙天地的客户群十分匹配，最终双方共同探索出售卖露营装备、露营餐饮同时常设营地的模式。为了打造自然研学亲子教育，蟠龙天地反过来操作：在市场上找自然教育类品牌，实在找不到合适的，于是看中一家线上团队，引入园区，把它孵化成线下实体店。这里还有马术场、滑板场，都是双方共创品牌场景和空间。引入的滑板店，在新天地也有分店，但没有绿地空间中的体验店。而现在，买滑板、修滑板、现场学滑板，从消费到体验的全流程都可以在蟠龙天地实现。

传统与现代彼此互文

近几年来，越来越多人喜欢在户外，亲近自然。黄敏说，正是基于这种理念，他们想要打造一种“有天有地”的生活方式。

“我们不觉得蟠龙天地的街区是纯粹的商业，它也是人们生活里的公共空间。”

蟠龙天地与周边居民区并没有明显的分割线，彼此难以区分。

居民逛着逛着就来到蟠龙天地，游客逛着逛着，其实已经走在市政街道上了。在这里，即便不消费，朋友们也可以坐在廊下聊聊天，这就是生活的一部分。“我们采取商业共创的形式，而不是一揽子收租。”黄敏说，如果一揽子收租，品牌很可能不再创新，其他分店怎么做，这里的分店复制即可。目前，蟠龙天地与每一家商户一对一详细沟通，采取多样化和个性化的共创方式。十字老街上的年之糕，原本在别的古镇运营了十几年，是一家老字号。

蟠龙天地引入年之糕的同时，为它设计了店铺，从糕点制作透明展示窗，到店铺人流动线，一应俱全，年之糕只需“拎包入住”即可。蟠龙天地希望，江南的米糕以现代化方式呈现。正如这条街上的蓝瓶等国际品牌，反而把空间打造成了江南水乡。

让国际品牌靠近中国传统美学，让本土品牌更加现代化和国际范，两者向彼此靠拢，放在一条街上，彼此互文，呈现出有趣的场景。

此外，余德耀美术馆、酒店、童趣中心等，与十字水街错落有致，新旧夹杂。这样的开放式街区，即便沿街店铺不乏星巴克、喜茶、哈根达斯等常见品牌，但人们并不纯粹为了买这些东西而来，反而是它们成为人们来这里微度假时的配套服务。如今，恰逢蟠龙天地运营满一整年，数据显示，日均客流7万多人次，来自上海的到访者占77%以上，符合预期目标。“作为城市微度假项目，我们希望这方天地可以融入日常生活，而非一次性打卡地。朋友聚会，家人度假，常来常新。”黄敏说。

把文化演艺做到极致

开放式街区商业，不仅仅在上海颇受欢迎。成都的东郊记忆前身也是一片老厂房，如今火爆全国。2024年春节，超过70万人次到访东郊记忆，同比增长超300%，在成都A级景区中排名前三。刚刚过去的“五一”假期前两日，东郊记忆客流总计超过19万人次。其中，5月2日单日客流突破10万人次。东郊记忆做对了什么？有没有一些共性可借鉴？这里原是国营成都红光电子管厂，2009年交由成都传媒集团改造。改造时，引入移动无线音乐基地，把这里打造成一座音乐公园。但随着彩铃等移动音乐业务逐步退出时代，园区失去了吸引力，又开始走下坡路。2021年，成都传媒集团通过公开招标引入新的运营方成都东方正火文化传媒有限公司，将运营权交由民营企业。东方正火投入大量成本，进行硬件、软件建设，全面调整运营思路。

不到两年时间，东郊记忆迅速走红。作为“样本”，走红的同时，即2023年，园区还接待了约1.5万人次的考察调研。纯粹的街边店铺、商品交易是缺乏吸引力的，东郊记忆占地282亩，它以文化为吸引力和抓手。培养艺人的匠星娱乐总部在此租下一整栋厂房。一些嘻哈音乐艺人的海报、横幅就挂在建筑外墙上，十分醒目。傍晚，厂房门口，年轻人排起长龙等待出票。

安卓端大型数字音乐服务平台万声音乐已入驻东郊记忆。科大讯飞旗下的讯飞音乐也在东郊记忆租赁了1500平方米的空间。这些企业的入驻，带动的是整条音乐产业链、链上的音乐人以及他们的朋友圈。比如，在一栋厂房的2楼、3楼，云集各类录音棚、广告公司、流媒体工作室等，只有底层才是店铺。

还有一栋厂房，上面的楼层分别为化妆间、演员休息室、艺术课程培训教室等。园区原本的演艺中心，不仅被保留，东方正火还加大硬件投入，将音响等设备更新为顶尖级别，此外还提供配套服务，音乐会等演出相关证照一应俱全，前来租赁音乐演出场地的团队，可直接“拎包演出”。

如今，不少比LiveHouse大一点、但又到不了体育场馆规模的演出，第一时间都放在了东郊记忆。热爱潮流音乐的年轻人，也会第一时间想到东郊记忆。正是看中了这里的音乐艺术氛围，一些音乐公司、文化产业公司纷纷来到这里。

比如北京的繁星戏剧村，主打戏剧演出，在东郊记忆拥有4个馆，有的演出儿童剧目，有的演出原创剧目，还有专门的文创商店。园区内共有30多处音乐演艺载体空间，如CGT48星梦剧院、音乐众创空间等，3年来举办近2000场次的活动。

每周更新的文化展演信息，以2层楼高的巨幅海报形式挂在厂房外墙上。

游客逛东郊记忆，除了工业厂房提供的景观外，也在体验成都的音乐、创意和时尚文化。在这样的展演氛围中，一些人在东郊记忆尝试开设潮牌潮店，因此诞生了不少西南首店、成都首店，甚至全国首店。目前，东郊记忆有近300家商铺，大部分于2023年引进，业态包括国潮、快时尚、音乐、展览、戏剧、咖啡、美食等。在流行文化的氛围中，国潮成为园区商业的亮点。截至目前，东郊记忆有30多家潮牌时尚店，其中一些潮牌已经走向国际。加上本地说唱歌手多，城市夜经济繁荣，东郊记忆相较于其他网红景点，更凸显了潮流文化的风格。