原标题：焦点里的长三角楼市
一个地区或者城市人口持续净流入，用浅显的道理讲就是房子会变成供小于求的商品，价格自然会涨上去。
8月31日，天气晴好，江苏常州市中心某处甜品店。
“好怕出政策啊，想买的新房还没有开盘。”刘熙（化名）在和朋友喝下午茶的时候，刷到一条无锡发布房地产“调控新政”的消息。刘熙从事房地产相关行业，出于职业敏感，她担心常州不久后也会出“新政”，不禁把手中的奶茶放下，打开手机网页搜索起“常州房产新政”。
房子还能“炒”吗？
刘熙是常州本地人，名下已经有一套房产，准备买第二套。她看中的某盘预售证近期会批下来。因此，她担心政策有变——如果常州提高二套房首付，那么攒了几年的首付款有可能不够，要买还得再想办法筹钱。
按照常州公积金中心目前执行的贷款政策，首套房贷款，144平方米以下的仍执行首付20%，144平方米以上的首付最低30%；二套房及以上贷款首付仍保持40%。
相比常州周边的其他城市，如苏州2016年在二套房首付50%基础上，将有户籍首套有贷款的二套房首付比例调整到80%，常州现行的政策显然在进入门槛上偏低。
资本流向有迹可循。最近10年，常州房价几乎翻了3倍。今年疫情过后，常州房价一路向上，6月二手房价涨幅0.8%，排名全国第12，全省第3，超越南京、无锡。
2020年以来，长三角政策明显倾向于防控市场上涨预期，最近的变化是，7月23日凌晨，南京七部门联合印发《关于促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，从加强土地市场调控、加强热点楼盘销售管理等方面出台九项楼市新政，同时升级限购政策，明确夫妻离异、任何一方自离异之日起2年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。
8月30日，江苏无锡《市政府办公室关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》发布，进一步升级了限购政策，在现有住房限购政策的基础上，增加了对离异家庭购房套数的限制，规定夫妻离异后2年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭在本市市区范围内拥有住房套数计算。在满足合理住房需求的同时，防止通过“假离婚”手段获取购房资格。
与此同时，无锡对于房屋交易的税费内容、贷款政策等也有收紧，并且严厉打击炒作学区房概念、哄抬二手住房价格行为。
常州8月26日参加了由住房和城乡建设部（简称“住建部”）在北京召开部分城市房地产工作会商会，常州随后会不会出新政？
8月最后一周，常州楼市二手房挂牌均价从14235元变为14218元，下跌17元，由涨转跌；常州最近三周在售二手房数量为21303套，21039套，21103套，上下震荡。
9月1日，无锡楼市新政宣布的两天后，老张（化名）夫妇被中介赵小（化名）告知，他们虽然离婚了，但目前暂时还不能贷款买房，因为虽然两人名下两套房产已转到老张夫人名下，而新政是按照离婚前房产数量统计的。老张夫妇原计划通过假离婚以首套房名义买学区房。如今房子要全款，意味着这对夫妇有可能要卖掉手中一套房才能凑足房款。
在长三角不同城市，十年间，房产中介门店与奶茶店渐次落户于各个人流量较高的街区。更多的刘熙、老张夫妇们，想通过多买房实现资产保值升值，却止步于政策首付门槛的抬高。无锡一家做一手代销公司创始人对21世纪经济报道透露，前不久，他签下了一个楼盘的代销合同，本以为可以在两个月内卖掉手中房源的80%，现在看来销量要减半。他目前寄希望于合作过的金融中介，帮自己的一些准客户解决首付资金不足的问题。
当温州炒房团神话不再，炒房者被政策套牢的案例也慢慢浮出水面。
杭州“房事”小史
2014年初的杭州，德信旗下的北海公园楼盘以相当于同板块均价8折——1.58万元/平方米出清210套房源，打响降价第一枪，此时，西子湖畔这座美丽城市房价已经阴跌3年。北海公园售楼处当年的情景是：一边是销售人员在沙盘前给不断前来的客户介绍项目，另一边则是前几期业主们在有序维权。
长三角城市房价起伏跌宕。2010年4月中旬，“国十条”出台，紧接着是“国五条”、“国八条”，杭州跟随全国楼市进入当时看来是最严厉的调控周期。然而，伴随调控升级，杭州土地市场却骤然升温，高价地频现。2010-2012年，杭州出现了5个地价超过2万元/平方米的项目。杭州房地产市场在2010年代初期就露出向上的苗头。中海、滨江、融信等房企在2013年前后拿下的高价地，在2015年或亏本开售、或去化缓慢。
直到进入2016年，杭州楼市开始飙升。因为G20峰会召开，2017年-2019年杭州人口净流入分别在28万、35万、50万人，连续三年持续净流入，加上亚运会召开前的城市升级预期，杭州新房成交量在2016年首次迈过20万套大关，成交金额高达3597亿元，连续10个月成交量超过万套，卖地1573.5亿元。2017年开始连续三年卖地超过2000亿元。这也为杭州充足的市场供应埋下伏笔。
随着杭州全新多中心格局的规划调整，杭州楼市也迎来了爆发期。而另一方面，2016年下半年开始到2017年，杭州也迎来调控政策密集出台。
从2016年9月27日起，杭州“三箭齐发”维护房地产市场持续健康发展，9月28日起上调公积金贷款二套房首付比例、商业性住房贷款二套房首付比例和暂停购房入户。2016年11月，杭州限购升级，扩大限购范围与升级限购措施，外地人买房需提供1年以上社保或个税证明，且不能通过补缴方式买房。
也就是这一年，长三角的上海、苏州、南京、合肥等核心城市密集出台限购限贷政策，且力度较大；嘉兴、无锡、宁波、扬州、常州等长三角次中心及环沪城市，随后在2017年密集出台限购限售政策，且较为严格；泰州、绍兴、台州、南通、镇江、滁州等江浙节点城市，也在2017年陆续出台限售限贷政策，但整体市场环境相对宽松。
2017年3月，杭州颁布土地新政，限制地价过高推高楼市，明确规定当溢价率达到50%时地块所建商品房屋须在取得不动产登记证后方可销售（现房销售）；溢价率达到70%时锁定限价，转入竞报自持比例；当有两个或两个以上的竞买人投报自持面积比例为100%时，转入投报配建养老设施的程序。
杭州楼市自此限购限贷限售限单身。
虽然2017年政府政策一步一步地收紧，但是杭州房价依旧呈现上涨趋势，普通工薪阶层感叹买房难。原因在哪？2017年3月12日，有网友在知乎上发问：杭州的房价算高吗？另有网友回答：“一个地区或者城市人口持续净流入，用浅显的道理讲就是房子会变成供小于求的商品，那么价格自然会涨上去。加之人民币的购买力在下降，可谓1+1＞2的效应就产生了。”
从2016年开始，杭州房价从2万多元/平方米一路飙涨到2020年，再未回调。相比北京上海，2016年的杭州房价对于投资客而言就是白菜价，而这一年的杭州，人口净流入增幅高达8.9%，在全国范围内位列第一。同年上海、北京和广州，这一比例分别是3.43%、2.02%和-0.69%，分列第5、9和20位。
人口流入、中国最前端的互联网基地、拆迁户入市、亚运会之前加快城市改造的愿景，都助推杭州房价暴涨。2019年6月，杭州 “双限”土拍新政出炉，新房售价自地块出让时就已被锁定，这样导致了多个一二手倒挂盘的出现，万人摇楼盘不断出现。
今年，杭州再出台相关政策，为预期上涨的楼市打退烧针。7月3日，杭州市发布《关于进一步明确商品住房公证摇号公开销售有关要求的通知》，其中一条就是“明确在本市以高层次人才家庭优先购房方式购买的新建商品住房，自房屋网签之日起，5年内不得上市交易”。
杭州这一政策出台前后，南京、宁波等也相继出台调控升级政策，预防楼市进入新一轮暴涨。
长三角新一轮精细化调控大幕开启。
“深思熟虑”的城市
9月4日一早，杭州市房地产平稳健康发展领导小组办公室发布《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》（简称“《通知》”），分别从土地、贷款、契税、限购、摇号倾向无房家庭等方面制定出更完善房地产调控细则。一边收紧投资客户需求，一边倾向无房户家庭。
限售升级之后，杭州一二手倒挂的“红盘”将会越卖越少，投资客逐渐被挤出市场，据钱江晚报购房宝数据显示，目前杭州市区住宅部分的可售建筑面积高达1417万平方米左右，这意味着按照118平方米/套的均值匡算，这些即将入市的纯新盘将带来12万套左右的住宅房源。2019年杭州卖出10.4万套住宅，以此计算，这些储备房源可卖14个月。加上市场上还有大量可售房源，目前杭州市区可售商品住宅已接近4万套，鉴于潜在供应量充足，今年的住宅库存量将稳中有升。
实际上，杭州政府有一揽子政策储备，何时出台、怎样出台，都经过深思熟虑。很显然，杭州新政在限购和摇号政策再“打补丁”之外，更倾向于精细化调控，防患于未然。21世纪经济报道从业内人士处获悉，杭州8月房价涨幅或在4.6%-4.9%区间，这距离传闻中的房价涨幅不得超过5%的天花板有点近。升级调控也就在情理之中了。
此外，还有市场传言，杭州近期已经限发3.5万元/平方米以上的楼盘预售证。但从8月份批出的部分预售证来看，萧山、江干、临安区仍然有多个3.5万元/平方米的楼盘，最高是江干区某盘均价4.7万元/平方米左右。汇港城（公园1872） 78套房源均价4.23万元/平方米。
值得关注的是，杭州这次新政首度出现“限售5年”，但只是针对指定范围内的买家，这表明杭州在控制市场热度的同时，还给流量保留了空间。
这要结合杭州特有的市场特征来看，杭州土地市场在2019年6月开始“双限”，因此一幅地块的利润是能提前计算出来的，房企在杭州买地更多不是赚利润，而是赚流量规模，整个楼市周转起来之后，房企能保证融资，尤其最近金融监管层出台了“三道红线”规则，房企在融资端的需求更为迫切。
杭州房企在杭州市场的打法不尽相同，市场分化也很明显。尽管中海这样的大房企在杭州的利润目标已经从原来的15%下调至7%-8%，但杭州却有滨江这样的高周转赚流量的房企存在，因此，杭州房地产市场的调控临界点远远未到。
诚然，红盘对市场的提振效应非常大，如何调控市场热度与流量平衡，需要杭州政府认真考量。此次政策也针对红盘做了较大调整。业内人士预测，政府为了确保不出现万人摇，接下来有可能会同时批出几个红盘预售证做对冲。杭州双赢机构总经理章惠芳评价杭州新政“绵里藏针，精准调控”，接下来市场会冷一点，但也不会特别冷。
“慢声细语”式管控
2020年是长三角楼市政策密集出台的年份，也体现了政府管控精细化——颇有江南特色。仍然以杭州为例，根据市场行情，今年3月的时候，杭州就放宽过新房预售限制，政策于5月31日截止。新政实施期间，预售门槛降低，部分项目入市销售时间获得提前，企业现金流得到一定缓解。4月，杭州出台人才优先购房，7月，杭州又出台政策，对限购、限售、摇号政策再度细化。
今年以来，南京、苏州、杭州等30个城市放宽落户政策、提高租住房和创业补贴力度。
房地产调控政策转入金融监管，8月16日，银保监会主席郭树清在《求是》刊文指出，房地产泡沫是威胁金融安全的最大“灰犀牛”。近年来，各地区各部门根据“房住不炒”和“一城一策”精神，优化金融资源配置，严防资金违规流入房地产市场。
8月20日，住建部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会，形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。金融监管层对房企融资设置“三道红线”，房企融资压力加大。
8月24日，合肥长三角一体化座谈会上，再次释放“房住不炒”信号。
8月26日，住建部和人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会，形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。
精细化调控还表现于，地方政府因城施策，调控政策松紧互现，推动区域市场平稳运行。比如，8月18日，南京出台土拍新政，具体内容包括，地价触顶后直接现场摇号，不再竞建人才房；严格开发资质审查；提高竞买资金要求；限制同一主体竞买地块数量等。
房企的布局与调控密不可分。今年布局宁波的房企中，比较抢眼的有荣安、宝龙、万科、绿城、滨江、德信等，拿地至少3幅以上，这几家房企中只有荣安知名度略低，在荣安官网，其自称“宁波第一家房地产上市公司和华东地区首家深交所上市公司，扎根宁波、深耕长三角、面向全国进行战略布局，全国房地产开发企业百强，拥有上百个优质项目”。
在宁波，2019年，万科无论是销售流量金额还是操盘金额都占据头把交椅，2020年，绿城开始改变这一格局，今年上半年，绿城销售额达到110亿，至少在半年成绩上已经超越万科成为了冠军。
万科是主动收缩宁波战略布局还是被动减少市场份额？一个事实是，宁波在7月调控升级，提出要加大土地供应、从严核定新出让地块商品住宅的销售价格、严格控制楼面地价等措施来降温市场热度。随后宁波楼市降温，土拍溢价率下滑，需求端出现萎缩，一二手房库存上涨，供过于求的局面很快出现了。
下半年，“含而未发”但可能出新政的长三角重点城市，还有无锡、南通等。
同策研究院资深分析师王丰分析认为，现在政策仍然是查缺补漏，房地产市场预期目前还是稳定的：首先，市场需求主体向改善型需求转变的趋势明显，改善型需求特点是自住、投资的界限不会太清晰，且比刚需群体的承受能力强，金融风险相对较小；其次、地方经济恢复需要依靠房地产开发投资增长，如果在土拍市场热度起来之后，又出台“防预期”的楼市收紧政策，未来开发商或将很难。从个别城市来看，近期无锡调控政策收紧，主要是由于前期地王出现，以及个别板块涨势太猛。但从整体开看，后面城市出严厉政策的可能性不高，多是查缺补漏，2016年的时候已经很严了，进一步收紧的空间不大。
（作者：唐韶葵 编辑：李清宇）
责任编辑：杨亚龙
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