对话叶檀：2019年房地产市场路在何方？

　　对话叶檀：2019年房地产市场路在何方？

　　来源：陆家嘴杂志

　　核心观点

　　2018年的房地产市场延续着“房住不炒”和“坚决遏制房价上涨”基调。从“限售限价”到“摇号买房”，一二线城市楼市热度持续降温，市场观望情绪渐浓；伴随着“棚改货币化”的“功成身退”，三四线城市的房价上涨也得到了遏制。

　　但近日全国三个城市菏泽、广州、珠海相继迎来房地产调控松绑，市场预期逐渐升温，明年的房地产市场是否将回暖？在叶檀看来，一些城市的限售政策、房贷利率确实有所松动，但这不意味着全面放松，如果指望像以前一样彻底放松，出现一个房地产的反弹，可能性不大。

　　知名财经评论家、财经作家、叶檀财经创始人

　　华鑫股份首席经济学家 叶檀

　　在2018城市CBD商业综合体领袖价值峰会暨武汉绿地中心全球首发上海站活动上，《陆家嘴》杂志独家对话知名财经评论家、财经作家、叶檀财经创始人、华鑫股份首席经济学家叶檀，就2019年的房地产市场趋势进行讨论。

　　高房价相当于另类税收

　　《陆家嘴》：过去十余年，大部分人的资产升值来源于房地产，但在当下，高不可攀的房价让许多年轻人倍感压力，你认为高房价的核心问题在哪里？

　　叶檀：我觉得存在有它的合理性，因为高房价其实是作为一种另类的税收存在，所以正是因为高房价，使得中国的城市发展特别快，它有财富转移这样一个税收作用。

　　但是现在房地产的预期确实发生了变化，我们发现从购房这一块来说，购房者的信心其实已经连续下降，包括房产中介、经纪人，他们的信心也在今年6月到达高峰之后开始下降。

　　其它的数据也可以印证这一点，从二手房的数据以及去化周期，以及国家统计局的数据来看，大部分城市的指标已经处于一个连续下滑的态势。

　　房地产的预期已经比较明确，但我不认为房地产会暴跌，因为从货币、经济周期来看，以及房地产对于地方财政的作用来看，现在还不足以让房地产市场暴跌，所以我认为房地产市场将在一个区间震荡，上有顶、下有底。

　　对于个人的配置来说，我们发现最专业的投资机构，包括开发商，他们已经开始发生变化。

　　很多开发商已经在他们的名称里去掉了房地产，出现了一个改名的热潮，这具有风向标的意义。很多开发商已经开始多元化运作，尤其是向全服务链条，以及其它的实体经济转型，像万科像服务转型，碧桂园、恒大向实体转型，这些都非常明确。

　　最近在北京和广州，具有国资背景的开发商拿地比较多，说明一些民营开发商已经在转型，而整个的房地产以前的盈利模式和链条已经发生了变化。

　　这个是企业做出一个选择，对于个人投资者来说显然也是如此。既然是上有顶、下有底，刚需就应该出手，但是作为资产配置来说，手上大部分资产集中于房地产，显然不是一个好的方法。

　　现在已经进入后房地产时代了，在房地产上的配置应降低到50%，甚至更低，这还是有利的。

　　《陆家嘴》：最近，山东省地级市菏泽打响了房地产市场宏观调控政策松绑的第一枪，你对2019年房地产市场的政策调整有哪些预期？

　　叶檀：我觉得不用去预期政策，现在是千城千策，有的地方房价跌得比较厉害，或者在土拍的时候很难卖出去，这样的地方肯定得稍微调整。

　　我们也看到某些城市的房贷利率有所放松，但这绝不意味着全面放松，所以指望像以前一样彻底放松，出现一个房地产的反弹，可能性不大。但是在局部地方会有所放松，甚至局部的地方政府会有一些托市行为，比如说开发商卖的太低，其实政府还是会介入的，因为它担心影响整个市场的信心和整个市场的定价系统。

　　我觉得如果大面积彻底放松房地产调控，就说明这次调控又失败了，如果我们的债务链条继续向居民端转移，而居民端这两年已经转移很多了，我觉得再转移下去风险很大。

　　供需不是房价上涨主因

　　《陆家嘴》：中金最近的一份研究报告显示，京沪住房总量严重不足，家庭户均住房分别为0.94套和0.91套，显著低于全国户均1.13套的水平，若考虑流动人口，北京上海的住房供需失衡状况可能更为严峻，在你看来，供需失衡是否会产生上涨压力？

　　叶檀：我不太会把数据当成研究里非常重要的一点，我也不认为是供求关系导致房价上涨。

　　以上海这样的城市来说，以前如果说库存需要消化三个月以下的话，房价会大涨，但是我们现在看到供应量下降，房价也没有上涨，这说明是有另外的力量突破了所谓的供需平衡在影响房地产市场。

　　像上海因为它的商业化程度很高，所以它是中国非常典型的以二手房主导的城市，它跟其它的城市不一样，跟现在还在大规模建设的那些城市不一样。

　　如果我们不按照常住人口，彻底按照流动人口来计算，你会觉得供不应求，人口那么多，房价还应该上升。但另一方面我们也看到北京、上海的规划，就是常住人口控制在2300万、2500万，所以你必须是在2500万的盘子里面来考虑它的房地产，再加上它现在的租赁住房，包括政府在开发土地的时候对于开发商各方面的限制还是比较多的，开发商会侧重于满足刚需、租赁、保障来做。

　　所以现在的房地产的逻辑已经发生变化，一方面租赁会上升，另外一方面常住人口数量还是会有继续下降的趋势，通常的流动人口想在上海、北京市区买一套房的可能性不高。

　　《陆家嘴》：消费一直是中国经济增长的压舱石，但最近的各种迹象显示，老百姓不敢花钱了，最近汽车、家电、手机的销量都出现下滑，甚至有个笑话说住千万豪宅吃榨菜喝二锅头，您认为是不是居民的杠杆率过高导致消费增速下降？

　　叶檀：我不认为居民负债挤压了消费，你看以前房价上涨快的时候，居民很愿意消费。我们经常有种逻辑说，如果房价下跌了，资金会流到股市里，这个逻辑你看到了吗？没有。因为它有一个基础货币的流动问题，它的流动下降了，大家投资和消费意愿就下降了。

　　以前房地产上涨的时候，很多人愿意去买汽车，因为你一旦买了房子，他就要配套汽车，有了汽车之后他就要配套其他一些消费，为什么？事实上他真正的钱也没有变多，但是有财富效应，这是行为金融学研究的领域，就是一旦我的股票、房产上涨，即使没有套现，也会觉得自己的钱变多，消费意愿会增强。

　　前几年因为房地产的关系，居民的杠杆在增加，杠杆增加了之后预计房地产会上升，消费信心会增加，但杠杆增加了之后，房地产价格又没有大幅上升，他的财富效应并不明显，消费相对来说会比较谨慎。

　　位于上海中心37层的“半亩园”

　　2019年房地产投资展望

　　《陆家嘴》：我们看到2018年房产税并没有进展，你认为2019年房产税的立项和落地可能性多大？

　　叶檀：暂时不会有进展，因为房产税的推出需要几个前提条件，第一是全面联网；第二是全面征收的模板已经出来了，然后是实体经济基本上属于稳定期，不至于因为征收房产税引发风吹草动；第三，法律流程，去年我预计按照三到四年的流程，最早大概是2020年前后征收房产税，现在我们还没有看到一个非常明确的法律方面的流程，所以2019年，我认为全面推进房产税的难度极大，基本上不可能。

　　《陆家嘴》：上海进博会谈到了将长三角一体化上升到国家层面，也将扩容自贸区，您认为这些政策会产生哪些利好？

　　叶檀：被划入自贸区扩大的领域会有利好，接下来还有一些远景，比如说从上海到浙江的高科技走廊，如果成形的话，这就意味着走廊上会形成产业链条。另外，像苏南一直跟上海联系比较密切，我认为这两年因为上海北大门概念很热，长江沿岸的地方形势会更加明朗。

　　《陆家嘴》：最近出台的土地管理法修正案草案中，删去了非农建设用地“必须国有”的规定，你认为农村土地制度改革未来还需要打破哪些藩篱？

　　叶檀：农村土地改革到现在为止，争议非常大，很难达成一个共识。有长期研究农村工作的人认为农民的土地不应该轻易动，动了之后，农民的最后一点保障就没有了，万一出现问题该怎么办？有的人认为现在小农经济如果要发展农场、发展工业化的标准化的经济，以现在这样的一亩三分地是不行的，没有办法竞争。

　　我看到在发达的地区，因为它工业化程度比较高，像广东那些地方，一些村子都是用股权的方式来解决这个问题，村里有多少集体地，租给别人办工厂，工场建了之后，这些农民手上的地就折合成股份，每年享受分红。

　　享受分红的前提是：第一，土地的流转有一定的法律保障；第二，当地的经济相对来说比较发达，如果企业给你分红之后，企业的利润不多了，分红也很难持续。我还是支持中国的集体用地进行流转，否则资源的使用效率太低。

　　武汉绿地中心

　　《陆家嘴》：今天活动主办方绿地的武汉绿地中心即将竣工，你怎么看待武汉的发展？

　　叶檀：武汉此前有很长时间的发展是找不到北的，但是等到它一旦找到方向之后，它的优势很明显。

　　在中部地区，工业长沙比较好，农业主要是集中在郑州一些地方，武汉相对来说工商业会发达一点；武汉的海陆空这种优势得天独厚；它的思想解放相对其他城市要更加好一点。

　　武汉还有一个优势就是说，虽然武汉此前经济发展没有找到方向，但是它的人才储备意识极强，所以武汉的光谷跟西安一样，高科技做的还不错，最主要武汉有科研院所，从这一点来说，湖北和武汉的基础甚至比浙江还要好，再加上现在武汉大规模地扩张周边中小城市，这些中小城市的余量也给发挥出来，我身边去武汉的企业确实就有不少。

　　《陆家嘴》：对2019年有哪些投资展望？

　　叶檀：2019年，第一，投资要相对谨慎；第二，后房地产时代要做好资产配置；第三，股市会有一个吃饭行情；第四，一级市场被错杀的一些公司，真正的有效益的好公司，这些公司值得关注；第五，全球市场会处于一个比较震荡，如果说美联储继续加息，欧洲也在紧缩货币，对于全球市场保持一个比较谨慎的态度。

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责任编辑：李锋