衡阳撤回限价松绑通知，价格仍为“松限”雷区 现行微调可平衡供需，指望涨价希望渺茫。 孙梅欣 各城市陆续出台的“松限”政策调整，在湖南衡阳发生反转。 衡阳市政府12月27日晚间发布公告，撤回前一日发布的从2019年1月1日开始《暂停执行〈关于规范市城区新建商品房销售价格行为的通知〉》。这意味着仅发布一天且尚未正式实施的衡阳取消限价政策宣告流产。 衡阳市房地产协会官微在12月26日晚间发布上述暂停消息。由于这一发布于2017年10月的《通知》中要求，对新建商品房实时明码标价管理，并由价格主管部门监制审查，因此暂停实执行该文件被市场普遍认为是取消价格限制。 对于撤回这一《暂停通知》的原因，衡阳市发改委称，是鉴于对稳控房价的复杂性判断不精准，对稳定预期的持续性认识不充分，文件出台引发了市场的误解和网上的炒作，其影响有悖于部门出台文件的初衷，因此撤回。未来将坚决贯彻“房子是用来住的，不是用来炒的”原则，坚持以人民为中心，密切关注房地产市场发展动态，科学调控，以坚决的态度，坚定的韧劲维护衡阳房地产市场的平稳健康发展，维护广大群众的切身利益。 尽管自菏泽发布全国首个“松限”政策后，多个城市随后宣布对本市楼市调控进行微调，但由于衡阳是首个触及价格城市，因此被认为第一个松绑“限价”的城市。 不过有业内人士分析，仅24小时后衡阳便收回暂停通知，说明对房价有直接影响的政策仍然难有松动可能性，对于今年7月31日政治局经济会议中提出的“坚决遏制房价上涨”的原则不可违背。 “不论是菏泽取消二手房交易年限，还是广州表示去年‘330’政策前拿地的公寓项目可以出售给个人，主要还是加大市场供应量，满足供需平衡；珠海、杭州对于社保政策的变相放开，主要影响的还是成交量。触及到价格松动并且继续执行的还没有出现。”有业内人士表示。 就在衡阳撤回暂停通知的同时，有媒体爆出，合肥市场近期也悄悄放松限购，从市场面获得的信息：合肥市四县一市（长丰、肥东、肥西、庐江四县及巢湖一市）家庭户无需提供社保证明即可购房；合肥市（含4县）集体户、非合肥户口（安徽省各地级市、外省）只需提供1个月社保证明（剩余11个月社保科补交）即可购房。早前上述四县一市在合肥买房按外地人政策实行，需缴满1年社保。 不过报道中称，该政策调整为口头传达，并无书面文件发布。截止12月27日晚间，合肥相关部门尚未对此事作出回应。 从山东省住建厅对菏泽发布“松限”表态为“合理微调”，到衡阳取消“限价”仅一天便被收回，再到合肥口头“松绑”，各地对楼市“松限”微调的态度不一，和早前各地密集发布楼市政策的态势有较大差异。 北京市房地产业协会秘书长陈志认为，12月21日结束的中央经济工作会议中，要求“因城施策、分类指导、夯实城市政府主体责任”，就是要求地方政府的调控要行之有效，政出有因。需地方政府有充分市场和供需依据，对当地资源、人口、市场等因素进行充分研究后出台相应政策，实际对各地政府提出更高要求，因此是“松”还是“紧”都要根据本地情况实行。同时，坚持“房住不炒”，还是要逐步减弱住房的金融和投资属性，消灭投机属性。 有市场人士认为，这意味着在价格上松动的可能性降低。 中原地产首席分析师张大伟认为，从今年年末多城市急切的松绑情况来看，对土地财政的依赖导致各地遇到房地产降温，政策微调是大趋势。明年楼市调控取向依然从严为主，但早前过于严厉的城市有可能进行微调，对已经出现“矫枉过正”的情况进行修正。 张大伟分析，信贷政策是明年最有可能出现变化的方向，主要是由于目前信贷仍然处于偏紧环境，限贷政策依然严格执行，但对于自住需求的合理信贷有所倾斜，最主要是看首套房贷款的认定，以及非普通住宅的认定标准是否有所调整。 （本文来自于界面）[详情]

　　又改了！“暂停限价第一城”衡阳撤销前令，将继续房地产限价 被称为“暂停限价第一城”的衡阳，还将继续限价。 改了！ 12月27日，衡阳市人民政府网站挂出通知称，将撤销《关于暂停执行<关于规范市城区新建商品房销售价格行为的通知>的通知》，将继续限价。 通知称，鉴于衡阳市发展改革委员会、衡阳市住房和城乡建设局联合印发的《关于暂停执行<关于规范市城区新建商品房销售价格行为的通知>的通知》（衡发改价服【2018】45号），对稳控房价的复杂性判断不精准，对稳定预期的持续性认识不充分，文件出台引发了市场的误解和网上的炒作，其影响有悖于部门出台文件的初衷，衡阳市人民政府决定撤销该文件。 衡阳市委市政府表示，将坚决贯彻“房子是用来住的，不是用来炒的”原则，坚持以人民为中心，密切关注房地产市场发展动态，科学调控，以坚决的态度，坚定的韧劲维护衡阳房地产市场的平稳健康发展，维护广大群众的切身利益。 12月26日，网间流传一份衡阳市发改委与住建局名为《关于暂停执行<关于规范市城区新建商品房销售价格行为的通知>的通知》的文件。 该文件指出，衡阳市房地产市场已出现理性回归，销售价格也较为稳定，经研究，决定于2019年1月日起暂停执行《关于规范市城区新建商品发销售价格行为的通知》。这也让衡阳被认为是此轮调控中最早取消限价的城市之一。 12月以来，菏泽等多个地方政府对当地调控政策做出微调，有分析人士指出，地方政府承担楼市“主体责任”背景下，此类举措还将增多。但衡阳此次收回前令，则显示了整体调控基调还将持续。[详情]

　　衡阳发改委：开发商在明年元旦后可根据市场情况调整价格 湖南省第二大城市，位于湖南南部的衡阳市12月26日发文称，由于本地房地产已回归理性，将自2019年元旦起暂停执行限价令。 衡阳市发展和改革委员会相关工作人员对澎湃新闻表示这意味着原来限价的文件到今年年底失效，已经对房源进行过备案的开发商在元旦后就可以根据市场情况调整价格，只需去政务中心办理手续即可。 澎湃新闻拨打衡阳市住房和城乡建设局相关部门的联系电话，接通电话的工作人员表示，他理解是取消了一房一价的备案手续，但政府对房价还是会监管的。他同时表示，领导在开会，而他刚到这个部门不久，对文件的理解并不能作为官方权威解读。 2017年10月17日，为规范衡阳市房地产市场，衡阳发布《关于规范市城区新z商品房销售价格行为的通知》。要求对市城区新建商品住房实施销售价格明码标价管理，开发商在预售商品房前必须到市价格主管部门办理明码标价监制手续。对于报价偏高或者涨幅偏高的房企，住建局将会暂停其预售许可申请，同时价格主管部门将对开发商进行约谈。与此同时，开发商必须在网上公示其申请预售的价格，不得擅自在实际销售中突破限价。 根据衡阳市统计局数据，1-10月，全市固定资产投资增长8.8%，比1-9月回落1.8个百分点，年内首次跌落至个位数的增长区间。从投资方向看，基础设施投资降幅呈收窄趋势，比1-9月收窄2.4个百分点。高新技术产业投资增长22.6%，房地产开发投资增长54.4%，均远高于固定资产投资增速。 在经济运行需要关注的问题上，衡阳市统计局称，从今年8月以来逐月累计投资增幅情况看，基本呈逐月下滑态势。1-10月全市固定资产投资增长8.8%，低于年初目标5.2个百分点，与1-8月、1-9月相比，分别回落4.6、1.8个百分点。从项目推进情况看，受宏观经济形势等多种因素影响，全市部分项目推进速度不理想，与年初计划目标存在差距，个别重大项目，由于拆（搬）迁、有关手续、阻工等多种原因，导致投资进度偏慢，年度计划目标难以完成。从项目到位资金情况看，1-10月，全市投资项目到位资金下降8.7 %，低于全部投资增速17.5个百分点。其中，国家预算资金下降16.5%，自筹资金下降11.9 %。社会和企业投资意愿不强，资金供应紧张，对投资发展后劲带来不利影响。[详情]

　　网传衡阳元旦起取消房地产限价 潇湘晨报 本报长沙讯 12月26日晚间，一份网传“衡阳取消限价”的消息刷爆了长沙地产从业者的朋友圈。网传的这份衡阳市发改委与衡阳市住建局12月19日印发的文件上显示，由于目前衡阳市房地产市场已出现理性回归，销售价格也较为稳定，经研究，决定于2019年1月1日起，暂停执行实施了一年的《关于规范市城区新建商品房销售价格行为的通知》。 不过，截至记者发稿，目前衡阳市发改委、市住建局、市政府官网上均无该网传文件的信息。该文件也尚未得到官方确认。潇湘晨报记者26日晚联系了衡阳市委宣传部副部长吕正平，他表示没有听说也没有看到该文件，需要核实。记者联系衡阳市住建局相关负责人，也未得到正面答复。[详情]

　　财联社记者 陈业 针对近日网上传出的湖南衡阳关于暂停执行《关于规范市城区新建商品房销售价格行为》的通知，财联社独家求证衡阳市住建局获悉，该文件属实。通知中明确自2019年1月1日起暂停执行衡阳发改价控［2017］6号文件。对此，衡阳市住建局相关负责人告诉财联社记者：“一般情况下商品房申请预售，开发商必须去物价部门，办理商品房监制手续。现在只是暂停执行监制手续，并不是放松限价政策。”[详情]

　　全国首例！湖南衡阳取消限价，三四线楼市将迎考验 张玉洁/中国证券报 取消限价全国第一枪来了。 继菏泽取消限售令后，湖南省衡阳市房地产业协会官方网站发布通知，由于本地房地产已回归理性，将自2019年元旦起将暂停执行限价令。限价主要是针对一手房价格，在本轮调控中，一手房限价成为了抑制房价上涨的重要抓手之一。衡阳由此成为目前首个明确宣布取消限价的城市。 衡阳市发改委与衡阳市住建局联合发布的名为《关于暂停执行<关于规范市城区新建商品房销售价格行为的通知>的通知》（后简称为通知）中明确提出，由于目前衡阳市房地产市场已出现理性回归，销售价格也较为稳定，经研究，决定于2019年1月1日起暂停执行《关于规范市城区新建商品房销售价格行为的通知》（衡发改价控[2017]6号）（后简称为限价通知），今后将根据衡阳市房地产市场发展情况及上级文件精神，适时调整市城区新建商品房销售价格行为有关规定。 发布该通知的衡阳住宅与房地产信息网主管单位即为衡阳市住建局。截至记者发稿时，记者多次拨打衡阳市发改委和住建局电话均无人接听。 衡阳市限价令始于2017年年底，限价通知内容有八大点，其中的核心内容有以下三点： 一、市城区新建商品房实时销售价格明码标价管理。 二、开发企业要合理制定销售价格并申报。申报价格偏高或涨幅偏高的开发项目暂停办理预售许可申请。 三、开发企业自取得商品房预售许可证后，需在衡阳房产交易网向社会公布，公布价格为楼盘最高价格，开发企业不得擅自在实际销售价格中突破监制价格买卖。 中原地产首席分析师张大伟表示，从各地政策内容看，房地产调控2019年政策取向依然是从严为主，但之前过于严厉，部分城市楼市出现明显调整，局部市场会有政策微调的可能性。衡阳是一个典型的三四线城市，市场均价只有6000多，衡阳房价从2018年9月开始有所回落，当下市场继续维持限价的意义的确不大。但对于其他城市来说，购房者的预期可能出现微调，对房地产政策宽松抱有期待。 三四线城市面临压力 自从菏泽打响调控松绑第一枪以来，目前已经有广州、珠海、杭州、衡阳等四地推出了相关房地产调控政策，政策主要着眼于通过取消限售、限价等方式提升市场的活跃程度。 菏泽与衡阳都是三四线城市，经济总量和人口流入情况并不突出，为何成为率先微调的城市？ 受房地产市场转冷影响，今年三季度以来大部分城市土地出让金增速均为负。相较于一二线城市，三四线城市财政收入相对更加依赖于土地出让金。 恒大研究院的一份房地产行业研究报告预计，2019年，伴随棚改货币化安置的大幅下降，去库存红利消退，2019年房地产销售面积预计同比出现下滑，这是2015年以来首次负增长。 其中三四线城市销售面积预测最为悲观。恒大研究院研究员夏磊指出，三四线房地产销售面积占全国总量之比达到64.1%，预计2019年销售面积同比下降6.9%，增速降低8.4个百分点，销售面积下滑幅度远大于一二线城市。 夏磊认为，增速降低主要由于基数高，棚改货币化大幅减少和一二线市场降温传导影响。三四线走势决定全国走势，棚改货币化走势决定三四线走势。预计2019年三四线棚改货币化带动销售面积增速7%，较2018年下滑6.5个百分点。 恒大研究院研报指出，随着自主决策权限增加，地方政府将合理权衡保增长稳财政和稳房价，适度修正前期调控措施。三四线城市地方政府将集中清理不合时宜的调控政策，如限售、限价、限签。这些政策是在炒房活跃、房价非理性上涨时期的应急措施，当前市场降温，政策退出时机逐步成熟。限售限制产权自主交易，影响业主资金周转和自住性购房；限价人为扭曲价格，导致新房二手房价格倒挂；限签造成网签堰塞湖，房价统计数据失真。 严控基调未放松 多地陆续释放微调信号，是否意味着房价大涨还会卷土重来？ 记者采访多位相关地市人士了解到，多地近期颁布的微调政策大多是根据本地实际情况出发，对市场直接影响有限，更多是心理预期层面的支持。 例如菏泽目前“人等房”情况突出，很多二手房也是期房，加之本地是熟人社会，购房后何时过户均可商量，因此取消限售对市场的影响并不大。 而近期放松限购资格的珠海市金湾区和斗门区位于郊区，目前周边配套还不完善，是珠海市的房价洼地，交易也比较冷清。在目前整体房地产市场降温的背景下，即使放松限购政策也难以对当地的市场产生立竿见影的效果。 张大伟认为，从目前已经出现松绑政策的菏泽、衡阳等城市看，因为这些政策都不是最影响市场的关键性政策，信贷政策不宽松，楼市很难有太明显的方向性变化。从各地政策内容看，房地产调控2019年政策取向依然是从严为主。 不过张大伟同时强调，未来住建部的约谈、预警将依然影响地方房地产调控，因此稳房价仍是地方政府房地产调控的出发点。[详情]

　　衡阳楼市限价政策明年暂停 预计有更多城市加入 据新京报26日报道，从衡阳市住房和城乡建设局（简称住建局）主管的衡阳市房地产协会获悉，衡阳市执行了一年《关于规范市城区新建商品房销售价格行为通知》将于2019年1月1日起暂停执行。 据衡阳市房地产协会消息称，衡阳市发展改革委员会（简称发改委）与住建局于12月9日联合印发的最新政策显示，该市发改委和住建局于2017年12月15日联合下发的《关于规范市城区新建商品房销售价格行为通知》（以下简称《通知》）为规范衡阳市城区新建商品房销售价格行为发挥了较好作用，达到了预期目的，由于目前衡阳市房地产市场已出现理性回归，销售价格也较为稳定，经研究，决定于2019年1月1日起，暂停执行上述《通知》。 易居研究院智库中心研究总监严跃进对此表示，衡阳此类政策调整，和近期政策松绑的预期是非常一致的，体现了当前部分三四线城市基本面的改变，所以政策上也会有类似的调整地方。 严跃进表示，根据易居研究院智库中心提供的数据，今年11月份衡阳市新建商品住宅成交均价为6829元/平方米，环比为3.59%，同比为47.52%。从数据上看，2018年1月份的时候，衡阳的均价直接从4000多调高到了6000多，这或和预售备案政策有所调整有关。只是当时没有明确政策出台。而从今年11个月的数据看，基本上已经稳定在6500元左右的水平，没有继续大涨的可能。所以适当放松此类限价政策也是必要的。 严跃进指出，后续预计有很多城市也会加入到放松的行列中，尤其是针对此类限价限售等政策。这也会使得原有的“五限”政策面临适当放松的可能，对于后续市场预期的影响也是比较大的。（中新经纬APP） [详情]

　　全国首例！湖南衡阳取消限价，三四线楼市将迎考验 取消限价全国第一枪来了。 继菏泽取消限售令后，湖南省衡阳市房地产业协会官方网站发布通知，由于本地房地产已回归理性，将自2019年元旦起将暂停执行限价令。限价主要是针对一手房价格，在本轮调控中，一手房限价成为了抑制房价上涨的重要抓手之一。衡阳由此成为目前首个明确宣布取消限价的城市。 衡阳市发改委与衡阳市住建局联合发布的名为《关于暂停执行<关于规范市城区新建商品房销售价格行为的通知>的通知》（后简称为通知）中明确提出，由于目前衡阳市房地产市场已出现理性回归，销售价格也较为稳定，经研究，决定于2019年1月1日起暂停执行《关于规范市城区新建商品房销售价格行为的通知》（衡发改价控[2017]6号）（后简称为限价通知），今后将根据衡阳市房地产市场发展情况及上级文件精神，适时调整市城区新建商品房销售价格行为有关规定。 发布该通知的衡阳住宅与房地产信息网主管单位即为衡阳市住建局。截至记者发稿时，记者多次拨打衡阳市发改委和住建局电话均无人接听。 衡阳市限价令始于2017年年底，限价通知内容有八大点，其中的核心内容有以下三点： 一、市城区新建商品房实时销售价格明码标价管理。 二、开发企业要合理制定销售价格并申报。申报价格偏高或涨幅偏高的开发项目暂停办理预售许可申请。 三、开发企业自取得商品房预售许可证后，需在衡阳房产交易网向社会公布，公布价格为楼盘最高价格，开发企业不得擅自在实际销售价格中突破监制价格买卖。   中原地产首席分析师张大伟表示，从各地政策内容看，房地产调控2019年政策取向依然是从严为主，但之前过于严厉，部分城市楼市出现明显调整，局部市场会有政策微调的可能性。衡阳是一个典型的三四线城市，市场均价只有6000多，衡阳房价从2018年9月开始有所回落，当下市场继续维持限价的意义的确不大。但对于其他城市来说，购房者的预期可能出现微调，对房地产政策宽松抱有期待。 三四线城市面临压力 自从菏泽打响调控松绑第一枪以来，目前已经有广州、珠海、杭州、衡阳等四地推出了相关房地产调控政策，政策主要着眼于通过取消限售、限价等方式提升市场的活跃程度。 菏泽与衡阳都是三四线城市，经济总量和人口流入情况并不突出，为何成为率先微调的城市？ 受房地产市场转冷影响，今年三季度以来大部分城市土地出让金增速均为负。相较于一二线城市，三四线城市财政收入相对更加依赖于土地出让金。 恒大研究院的一份房地产行业研究报告预计，2019年，伴随棚改货币化安置的大幅下降，去库存红利消退，2019年房地产销售面积预计同比出现下滑，这是2015年以来首次负增长。 其中三四线城市销售面积预测最为悲观。恒大研究院研究员夏磊指出，三四线房地产销售面积占全国总量之比达到64.1%，预计2019年销售面积同比下降6.9%，增速降低8.4个百分点，销售面积下滑幅度远大于一二线城市。 夏磊认为，增速降低主要由于基数高，棚改货币化大幅减少和一二线市场降温传导影响。三四线走势决定全国走势，棚改货币化走势决定三四线走势。预计2019年三四线棚改货币化带动销售面积增速7%，较2018年下滑6.5个百分点。 恒大研究院研报指出，随着自主决策权限增加，地方政府将合理权衡保增长稳财政和稳房价，适度修正前期调控措施。三四线城市地方政府将集中清理不合时宜的调控政策，如限售、限价、限签。这些政策是在炒房活跃、房价非理性上涨时期的应急措施，当前市场降温，政策退出时机逐步成熟。限售限制产权自主交易，影响业主资金周转和自住性购房；限价人为扭曲价格，导致新房二手房价格倒挂；限签造成网签堰塞湖，房价统计数据失真。 严控基调未放松 多地陆续释放微调信号，是否意味着房价大涨还会卷土重来？ 记者采访多位相关地市人士了解到，多地近期颁布的微调政策大多是根据本地实际情况出发，对市场直接影响有限，更多是心理预期层面的支持。 例如菏泽目前“人等房”情况突出，很多二手房也是期房，加之本地是熟人社会，购房后何时过户均可商量，因此取消限售对市场的影响并不大。 而近期放松限购资格的珠海市金湾区和斗门区位于郊区，目前周边配套还不完善，是珠海市的房价洼地，交易也比较冷清。在目前整体房地产市场降温的背景下，即使放松限购政策也难以对当地的市场产生立竿见影的效果。 张大伟认为，从目前已经出现松绑政策的菏泽、衡阳等城市看，因为这些政策都不是最影响市场的关键性政策，信贷政策不宽松，楼市很难有太明显的方向性变化。从各地政策内容看，房地产调控2019年政策取向依然是从严为主。 不过张大伟同时强调，未来住建部的约谈、预警将依然影响地方房地产调控，因此稳房价仍是地方政府房地产调控的出发点。 [详情]

　　稳楼市明年更侧重长效机制建立完善 来源：证券时报 证券时报记者 张达 今年以来，楼市调控中必要的行政手段对市场降温起到了关键性作用，但行政调控的弊端也逐渐凸显。要从根本上实现房地产市场的长期稳定健康发展，长效机制是关键。从中央经济工作会议和住建部对明年的工作部署来看，明年稳楼市将更加侧重房地产长效机制的构建和完善，这是明年的工作重心，相关部门会花更大力气加以推进，并且进展提速可期。 不可否认，在今年全国各地出台的累计450余次楼市调控政策中，限购、限贷、限价、限售等有针对性的行政措施仍然发挥了关键性作用，在各方面共同努力下，房地产市场保持了平稳运行态势，热点城市房价过快上涨势头得到遏制，市场预期出现了积极变化。但是有些措施也扭曲了市场供求关系，导致了市场乱象，使市场调节机制作用无法有效发挥。如地方政府的限价政策，导致新房与二手房价格倒挂的现象，这种价差让不少人看到了投机炒房的机会，进一步增加了供需矛盾，也导致了购房者非理性“抢房”现象和开发商“双合同”等违规行为时有发生。 在当前房地产市场环境下，前期这些行政措施有必要继续坚持，但是对于部分市场供求关系已经发生一定变化的区域，也有必要根据实际情况进行政策优化。与此同时，房地产长效机制亟待尽快构建和完善，这才是房地产市场长期健康稳定的根本法宝。房地产长效机制的建立，是在坚持“房住不炒”定位，以满足市民需求为主要出发点，以建立购租并举的住房制度为主要方向，以市场为主满足多层次需求，以政府为主满足基本保障，综合运用金融、土地、财税、立法、市场监管等手段共同推进的。 实际上，房地产长效机制的建立一直在有条不紊地推进中，明年的推进力度还会更大。在中央经济工作会议对房地产的表述中，“构建房地产市场健康发展长效机制”被放在第一句，可见中央政府对房地产长效机制的重视程度。而在住建部部署明年重点工作任务时，“着力建立和完善房地产市场平稳健康发展的长效机制”同样被放在稳定市场的首要工作中，而除了坚持“房住不炒”定位，坚持因城施策、分类指导，继续保持调控政策的连续性稳定性，其他重点工作都与长效机制有关。 比如，长效机制最根本的是完善住房制度，中央经济工作会议提出了“完善住房市场体系和住房保障体系”，住建部进一步提出“健全城镇住房保障体系”并专门提出“补租赁住房短板”；在与住房制度相匹配的金融制度方面，住建部也提出“深化住房公积金制度改革，研究建立住宅政策性金融机构”；财税制度方面，中央经济工作会议提出“要推进财税体制改革，健全地方税体系”，这涉及到房地产税；立法方面，近期全国人大审议《土地管理法》、《城市房地产管理法（修正案）草案》，这也与土地制度有关；住建部还提出“盘活存量土地”、“推进集体土地建设租赁住房试点”，这与土地制度有关同时也是围绕完善住房制度展开。 由此可见，房地产长效机制的框架正在逐步浮出水面，但是因为这是一项系统工程，完全构建需要一个时间过程，所以一些地方为稳定市场，行政性措施多了一些。未来，随着房地产长效机制的不断构建和完善，那些行政性措施将逐步弱化，毕竟中央经济工作会议也提出了，改革需要“更多运用市场化、法治化手段”。[详情]

　　 楼市趋于理性 调控因城施策更加精准 来源：证券时报 证券时报记者 张达 今年以来，在中央“房住不炒”定位和因城施策、分类调控精神指导下，各地政策持续加码，年内累计各项调控政策多达450余次，成为历史上房地产调控最密集的一年。正是在这一从严调控的背景下，全国楼市经历了从局部过热到整体降温的过程，市场预期出现了积极变化，房价、销售、投资、地价等多项房地产指标均明显降温，调控取得了阶段性成果。 不过，在楼市深度调整期，特别是国内经济下行压力加大的背景下，有关楼市调控放松的传闻也此起彼伏，明年调控政策和市场走向备受关注。对此，接受证券时报记者采访的业内人士认为，从中央经济工作会议的表述来看，房地产调控的政策思路没有改变，再次强调“房住不炒”的定位，意味着抑制非理性的投资、投机需求的“主体性”政策仍然具有连续性和稳定性，与此同时，在因城施策、分类指导的调控策略指导下，将赋予地方政府更多的调控自主权，也把城市楼市稳定的主体责任真正落实到地方。 业内人士还指出，当前楼市面临行政调控弊端逐渐凸显的问题，建议政府应当管好预期、完善调控和加快改革三策并举协同推进。 市场： 从局部过热到整体降温 上半年，多地楼市调控政策不断收紧，部分前期调控彻底或经历多轮加码的城市市场降温明显，但仍有部分城市出现过热苗头，“抢房大战”不断上演。如成都某楼盘数万人抢购千套房，杭州某楼盘近3000人抢不到200套房，甚至还有98岁老奶奶参与摇号的现象，同时，也出现了部分开发商暗箱操作、收茶水费、炒卖房号、捆绑搭售等违规行为。因对房价上涨仍有预期，重庆、西安、武汉、南京等“抢人”的热门二线城市以及丹东、粤港澳大湾区、海南等因政策预期带来房价上涨预期的地区，房价涨幅比较大，投机炒作抬头。国家统计局6月公布的5月70城房价数据环比涨幅仍进一步扩大，市场没有出现明显降温，摇号抢房背后的市场乱象屡禁不止，调控压力继续增大。 继住建部在5月份约谈了西安、海口、三亚、成都、太原等12个城市，重申坚持房地产调控目标不动摇、力度不放松，并对进一步做好房地产调控工作提出6大具体措施后，6月底住建部等七部门决定在30城联合开展治理房地产市场乱象专项行动，严打投机炒房、稳定市场秩序。随后，西安、杭州、长沙等地相继出台限购方面的“堵漏”措施，暂停了企业在限购区域购房，长沙也对此前人才落户购房政策“打补丁”，要求不受购房限制的人才至少博士、正高职称以上……数十个省市相继采取行动，楼市调控进入“反炒房”新阶段。 市场预期真正开始转变是在7月31日中央政治局会议强调下决心解决好房地产市场问题，坚决遏制房价上涨之后，从8月开始，全国多数地区市场观望情绪增强，投资投机热情下降，再加上8月17日住建部又约谈了海口、三亚、烟台等5个城市，再次强调“房住不炒”，9月后市场形势逆转，进入下行通道。在龙头房企万科喊出“活下去”的口号后，更多房企市场预期发生改变，打折促销及降价的项目开始增多，售楼处遭业主“维权”事件也不断上演，个别楼盘遭到了打砸售楼处、拉横幅“维权”、甚至要求退房等较为激烈的行为，市场“秋凉”感受明显。与此同时，国务院关于货币化棚改政策的调整，对二三四线城市房地产热起到了加速降温的作用。10月底，新华社、人民日报等央媒集体发声“调控不放松，不能半途而废”，令部分开发商和住房投资者对于调控政策放松的预期落空。 国家统计局12月公布的数据显示，11月，全国商品房销售面积连续3个月同比下跌，且降幅扩大，市场预期明显转变，消费者观望情绪较浓；17个热点城市二手房价环比下跌，这是最近4年来首次出现连续2个月超过10个热点城市二手房价格下调，其中一线城市二手房价连续3个月环比下跌。与此同时，全国房地产开发投资累计同比增速降至全年最低值，全国300城市土地流拍数量创新高、土地平均溢价率创新低，多个指标均显示全国房地产市场整体降温。 政策： 从持续加码到局部微调 今年以来，房地产市场从局部过热到整体降温、回归理性，是中央和地方政府对房地产市场持续保持高压监管态势、调控政策持续从严的效果体现。 从3月两会政府工作报告进一步强调“房住不炒”定位，继续实行差别化调控，到7月中央政治局会议强调“下决心解决好房地产市场问题……坚决遏制房价上涨”，再到12月中央经济工作会议再次强调“房住不炒”定位，坚持因城施策、分类指导，中央不断明确和强化调控基调，彰显调控决心，从政策、监管和舆论层面持续保持高压态势。住建部、银保监会、发改委等多部门为把“房住不炒”落到实处，从加强市场监管、深化制度改革、强化金融监管、加快租赁市场建设等方面出台政策部署楼市调控和长效机制建设。各地方政府因城施策，从需求端和供给端共同发力，落实房地产调控政策，限购、限贷、限价、限售等措施不仅在热点城市全面升级，并且扩围至三四线城市，与此同时，数十个城市开展治理房地产市场乱象专项行动，大力整顿规范房地产市场秩序，坚决遏制投机炒房，多个热点城市开展租赁住房、利用集体建设用地建设租赁住房、共有产权住房试点，加大有效供给，不断落实“稳地价、稳房价、稳预期”的主体责任。据中原地产研究中心统计，今年以来，全国各地出台各种调控政策多达450余次，成为历史上房地产调控政策最密集的年份。 伴随着房地产调控不断深入，政策放松的传闻也时有发生。从年初的兰州“松绑”限购、合肥取消限价、成都借人才落户政策“放松”调控、南京落户“松绑”传闻，到10月份出现“广州放松限价”、“国务院规定半年内放开全部限购”的传闻，再到12月出现的“发改委对房企融资松绑”传闻，地方政府和国家部委每项与房地产有关的政策调整都能牵动市场敏感的神经，并被解读为调控放松的信号。不过，这些“放松”传闻均被相关部门及时澄清，并且住建部年内已经6次明确表态“坚持调控目标不动摇、力度不放松，保持调控政策连续性稳定性”，多家央媒也在关键时刻集体发声“调控不会半途而废”、“房住不炒定位不动摇”，不断稳定市场预期。 11月房地产市场出现明显降温后，调控政策数量也较之前明显减少，政策内容也基本都是规范房地产市场各种乱象，只有个别城市调控升级，政策环境基本平稳。然而，12月13日的中央政治局会议没有提及房地产问题，这又被不少人解读为明年楼市调控或将放松的信号。特别是12月18日和19日连续两天时间，就有菏泽市取消限售政策、广州市松绑商服类物业限购政策以及珠海金湾、斗门两区降低限购条件的消息传出，一石激起千层浪，再次引发了市场对调控政策放松的讨论，菏泽取消限售甚至被部分业内人士解读为打响了2018年楼市政策松绑的第一枪。不过，菏泽市住建局随后紧急开会并对此次政策调整作出了情况说明，山东省住建厅也回应称“山东省住建厅和国家调控政策是一致的，采用一城一策、因城施策的管控措施。因为各地方城市情况不一样，在政策方面也不是‘一刀切’，各项政策还是由各地方城市根据自身情况来主控，省住建厅会进行总体把控。省住建厅不干涉各个地方住建部门的具体政策，有的政策需要报备，有的不需要报备。”而12月21日的中央经济工作会议再次强调“坚持‘房住不炒’定位，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任”，再次明确了明年的楼市调控方向，进一步稳定了市场预期。 展望： 调控宗旨不变 12月21日的中央经济工作会议为明年房地产调控方向定了调，即“要构建房地产市场健康发展长效机制，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系”。尽管业内对于前半句的解读基本一致，即对中央继续坚持“房住不炒”定位的决心已经达成共识，但是对于后半句的解读则出现了分歧，特别是“分类指导”中的“指导”两个字，被部分业内人士解读为，没提“调控”两字有风向标意义，意味着明年房地产调控不会加码了，调控政策可能出现边际转向，会有更多城市政策松绑。 不过，全国政协经济委员会副主任杨伟民在第二天的“2018-2019中国经济年会”上明确表示：“去年经济工作会议对房地产表述是‘分类调控’，今年为‘分类指导’，两者没有多大差异，抠字眼说‘调控’改为‘指导’意味着放松调控是瞎解读，房地产调控政策没有变化。” 对于明年的房地产政策走向，中国社科院城市竞争力研究中心主任倪鹏飞接受证券时报记者采访时表示，由于楼市比较重要和敏感，为了更好地稳定预期，会议没有对房地产目标做出比较明确的表述，但是相信确保楼市稳定是不用赘述和突出的目标。但是这段表示其实透视出更加积极的意义：第一，短期的政策没有变，即在调控的思路上没有改变，就是“房子是用来住的”即抑制投资投机，同时因城施策分类指导；第二，重点是长期性的制度建设，强调长效机制和基础制度建设（市场体系和保障体系完善）；第三，进一步突出了地方政府的主体责任，这是住建部一直强调的，也是落地的重点。“当然，因城施策给了地方的权力，突出主体责任增加了地方的责任。总体在房地产方面，地方政府必需对楼市稳定负责、必需对保障负责，更必须对其行为负责。”他说。 清华大学房地产研究所所长刘洪玉接受证券时报记者采访时也认为，中央经济工作会议中房地产的内容与过去的政策表述基本一致，但突出了“房住不炒”的定位，说明“房住不炒”的定位得到了社会各界的广泛认同，并有望发展成为我国住房市场管理的长期目标；在中央和地方调控责任划分方面，这次要求“夯实城市政府主体责任”，表明今后要在因城施策、分类指导的调控策略指导下，将赋予地方政府更多的调控自主权，同时也把城市房地产市场稳定的主体责任真正的落实到地方，以有效避免调控政策“一刀切”的现象。 中国指数研究院常务副院长黄瑜进一步指出，2019年房地产市场整体的发展仍然要坚持房屋的居住属性，抑制非理性的投资、投机需求的“主体性”政策仍然具有连续性和稳定性，同时，调控政策也将更注重保障刚需、置换等合理住房需求。在坚持“房住不炒”基本定位下，城市政府的主体责任明显上升，当前各城之间所面临的需求环境已发生了较大的变化，因此重点强调因城施策也有利于优化前期部分行政性调控方式，使整体的政策组合更加合理，从本质上来说更有利于市场平稳运行。 “2019年调控的主体责任下放到各个城市，目前已有散点、自发的政策调整出现，主要是对前期限价、限售等行政干预手段的修正。”贝壳研究院院长杨现领说，如果经济增长下滑的风险仍然增加，预计后期会有更多的城市调整房地产调控政策，如放松限购、调整房贷利率和首付比等。三四线城市政策松动可能先于一二线重点城市，行政性政策放松先于金融信贷政策。 对于明年的市场走势，倪鹏飞预计，总体上，小幅调整是大概率事件。在没有重大政策转向和意外事件冲击的情况下，总体市场转向降温通道，不会出现剧烈的波动。时间上，降温中还有起伏和波动。空间上，城市分化可能再度凸显。未来一年，一、二线城市总体上市场上行压力有一定增加，趋势是增长主导。三四线城市市场向下的压力再增加，库存可能再度增加。 黄瑜也认为，在当前政策稳定的前提下，2019年房价有望进一步趋稳，部分之前涨幅过大的城市房价将延续调整态势，特别是热点城市的二手房价会率先出现变化；而三四线城市房价上行动力也会明显趋弱，部分无人口产业支撑的三四线城市更会进入下一轮的市场蹉跎期。 政策建议： 三策并举协同推进 不可否认，今年楼市调控取得的阶段性成果与必要的行政调控手段密不可分，但是也要看到行政调控弊端逐渐凸显的问题。“长期过度使用行政措施，行政调控产生大量意料不到的问题，导致市场乱象，加剧市场风险，使得行政调控作用在下降、市场调节机制无法发挥有效作用、扭曲了市场供求关系和导致房地产泡沫加剧。”倪鹏飞说。 因此，对于明年的房地产调控政策建议，倪鹏飞认为，政府应当管好预期、完善调控和加快改革三策并举协同推进。第一，稳定房地产市场预期，同时剔除预期泡沫。第二，完善房地产调控政策，防范楼市双向剧烈波动。首先，需要妥善处理和应对宏观问题挑战，妥善处理经济速度和质量的关系问题，处理好房地产与宏观经济的问题。其次，持续保持楼市调控政策的定力和韧性，将调控目标从抑制房价上涨调整为确保楼市稳定，坚守“只住不炒”和“因城施策”的调控思路不动摇，转变调控手段由行政转交市场，完善调控措施，将临时性调控变成制度化和机制化调控。再次，前移和聚焦房地产市场监管的重心，将中央对住房市场监控扩展到地方政府调控预案环节，将中央对地方房地产市场监管的重点前移到土地市场，将房地产调控的重点进一步聚焦在金融机构。最后，做好防控楼市双向剧烈波动预案。第三，下决心改革基础制度，加速度建立长效机制。如房地产税推出实行渐进方案，只对交易或过户住房的家庭进行计提，并在一定起征点上征税；探索以房地产税和基础设施未来收益作为未来还债资金流，发行市政债券，填补因土地财政退出留下的地方政府支出缺口；住房制度深化，重新确立商品性住房和保障性住房的比例关系，加快完善租售并举制度等。 黄瑜也认为，长期来看，要确保房屋的居住属性，仍然需要加大力度推进房地产市场健康发展的长效机制的建设，2019年在住房、金融、土地、财税、投资、立法等方面仍然会持续推进。[详情]

　　新房依靠差异化取得销售回暖 价格稳定或将迎来购房需求回归 2019年买房？稳字当头 上周日，京城4个新房项目入市销售，包括丰台区的西城天铸、大兴区的中海云熙两个限竞房项目，以及朝阳区的懋源璟玺、壹亮马两个豪宅产品。 值得注意的是，在市场冷清的大环境下，已入市的限竞房项目签约率普遍不足四成，但上周新入市的4个楼盘却都取得了不错的销售业绩。西城天铸，推出280套房，当天成交272套，去化97%；中海云熙，400套房，成交302套，去化75%；壹亮马，成交超过10亿元；懋源璟玺，成交额超过12亿元。成交的小幅回暖是否意味着即将到来的2019年将迎来购房窗口期呢？ 12月24日，全国住房和城乡建设工作会议在京召开，正式为2019年楼市定下了基调。会议明确指出，2018年，在各方面共同努力下，房地产市场保持平稳运行态势，热点城市房价过快上涨势头得到遏制，市场预期出现了积极变化。2019年，要以稳地价、稳房价、稳预期为目标，促进房地产市场平稳健康发展。显然，“稳”字将是2019年楼市的主基调。 年底出手 上周4个新房项目开卖 12月份最后的几天里，开发商们在为冲刺2018年业绩做着最后的努力，不但取得预售证的项目在12月明显增多，实际开卖的项目也纷纷开盘。 上周日上午8点，位于西三环西局板块的西城天铸在其营销中心正式开盘。该项目地块位于丰台西局，是港企九龙仓在2017年里以总价62.6亿+16%的自持比例获得的，项目限价要求均价不超过77800元/平方米，最高销售单价不得超过81690元 。由于在区位上紧挨着西三环，是限竞房中难得的内城项目之一。 经过了一年多的开发，西城天铸在年底迎来了首次开盘，一期共推出3栋楼的280套房源，全是小户型，涵盖了84平方米两居、85平方米两居、89平方米三居。价格在77548.89元/平方米-79817.09元/平方米之间，总价660万元-712万元左右。 项目方面透露，截止到当天下午1点半，西城天铸共成交272套，吸引了421组客户参与摇号，开盘当天去化率达到了97.14%。这样的成绩在去化平均四成的限竞房市场，可以说是十分难得。 项目销售人员对北青报记者表示，周末推出的三栋楼中，1号楼楼层最低，为9层；6号楼12层；7号楼为14层和16层，三栋楼都是一梯四户的设计。最先售罄的是7号楼，主要是因为7号楼与后面的9号楼之间楼间距达94米，完全不用担心遮挡阳光，也就是所谓的“楼王”位置。而最受欢迎的则是89平方米的三居室。 不仅是西城天铸，同样在上周末开盘的中海云熙，也取得了不错的销售结果。项目方面透露，当天开盘的400套房，成交302套，去化75%。 据北青报记者了解，中海云熙项目位于大兴区的魏善庄。销售当天选择了在晚上7点左右才开盘，推出的是1、2、7、8四栋楼，去化套数是三季度以来最多的。 值得注意的是，中海云熙项目是中海地产在今年8月23日刚刚以17.27亿元竞得的项目，销售均价不得超过40058元/平方米。从拿地到开盘仅用了4个月时间，可见开发商在年底冲刺业绩的急迫心情。 另外在周日开盘的懋源璟玺和壹亮马则是非限价的豪宅产品，其中壹亮马同样由港企九龙仓开发，位于东四环酒仙桥。本次开盘总共推出了两栋楼，主打大平层房源，户型面积170-195平方米，均价98000元/平方米，总价1666万-1911万/套。即便是高总价，开发商透露的去化率仍超过九成，成交额达到10亿元。 在壹亮马周边，在售的新房如泛海国际，户型面积在372平方米-460平方米，霄云路8号则在450平方米-520平方米。壹亮马户型集中在170平方米-290平方米，恰好满足了周边改善客群的置业需求。 而另一个位于朝阳区的项目懋源璟玺则位于孙河，开盘共推出了153套房，主打别墅，包括叠墅、联排、类独栋等产品，总价在1850万-6000万/套。据悉，当天最终成交12亿元。 其中，叠墅48套，上叠户型面积在238平方米，还含有90平方米的赠送面积；下叠带花园面积赠送，接近300平方米，总价在1850万-2200万/套左右，是别墅市场中少有的含精装交房项目。 不难看出，一天内4个住宅项目入市，各有各的特点，既有内城区住宅也有远郊住宅；既有高端大平层，也有别墅区豪宅。4个项目的入市表现也为年底冷清的楼市注入了一丝信心。那么，这4个项目的销售回暖是项目自身原因还是因为购房人已经等到了购房临界点了呢？ 内城看地段 远郊看户型 对于这4个项目的销售成绩，业内人士认为与其自身的地段和产品设计不无关系，但并不能代表购房人已经从观望心态转变为出手。相反，大量的限竞房潜在供应，将使得2019年楼市不会发生大的起伏。 合硕机构首席分析师郭毅针对上周末的新盘销售情况向北青报记者介绍道，在同是限竞房的条件下，新房价格普遍受到政策抑制。西城天铸之所以取得高达97%的去化，首先是因为其所处的内城区核心位置。项目紧邻西三环，直线距离约400米，距京石高速直线距离也不过600米；周边还有地铁西局站，是14号线、10号线、9号线的换乘站，并且已经开通运营，不论是自驾还是公共交通出行，都非常方便。 另外，项目所处的板块也是热门板块，除了前段时间内部消化的金融街·融府和在售的豪宅项目泰禾西府大院，西局板块内几乎再无新房，更是没有低总价的新房。 最后是项目自身的价格优势。由于地块限价因素，要求西城天铸的均价不得超过77800元/平方米，而项目北侧的保利百合花园，二手房均价已经达到9.2万元/平方米，次新的西宸原著超过12万元/平方米，在售的泰禾西府大院价格为11.3万/平方米。显而易见，较高的性价比也使得项目以最快速度销售。 据北青报记者了解，现场购房人认可西城天铸的地段和价格优势，尤其对寸土寸金的西三环来说，能买到总价不到1000万元的小户型项目，无论是自住还是长期持有，都是非常有价值的。 与西城天铸靠区位取胜不同，处在大兴魏善庄的中海云熙，在配套、交通等方面的“天赋”并不是很强，但它打造的户型，却使其在远郊区同质化限竞房扎堆中脱颖而出。 北青报记者了解到，项目这次推出的主要是76平方米南北通透两居和89平方米双主卧朝南三居。其中，1号楼和2号楼均为76平方米两居户型，剩下的7、8号楼，都是89平方米的三居。这4栋楼中，只有1号楼是东西向，其余三栋皆为南北向设计。 以89平方米三居户型为例，项目的三居做到了南北通透、双南卧、双明卫、全明格局，加上客厅三面朝南，达到9.5米的面宽，其中客厅面宽3.6米，比起限竞房中大多长进深的户型，大面宽保证了充裕的采光，提升居住舒适度。此外，项目还有4.5平方米（飘窗+设备平台）的赠送面积，得房率在83%左右。 价格方面，中海云熙的76平方米户型因为东西向的分布，所以价格略低，在33000元/平方米左右，总价250万/套左右；剩下的89平方米三居室，价格在36000元/平方米左右，总价273万-320万/套。 通过对西城天铸和中海云熙的比较，业内人士表示，两个项目的实际销售情况也证明了，内城区项目可以依赖位置和性价比成为明星产品，而远郊区的限竞房项目则面临激烈的同质化竞争，只有充分做好产品设计，做出最适合购房人的户型，才能使其成为购房人选择的对象。 “稳”字为楼市定调 显然，新近入市的项目纷纷主打差异化，靠着不同的特点在楼市竞争中博得销量，并不意味着楼市预期出现反转。 尤其是近期一些地方楼市政策发生微调，让楼市又开始热闹起来，像菏泽、珠海、广州新近都颁发了解除楼市局部限制政策，但业内人士却认为，这样的微调只是各地根据“一城一策”思路，按照自身情况对楼市政策做出的调整，并不能视作2019年预期向上的依据，相反，政策层面屡屡表态，楼市稳定将是2019年的主基调。 本周一住建部召开会议，明确表示，2019年将把稳地价、稳房价、稳预期的责任落到实处，继续保持调控政策的连续性、稳定性，加强房地产市场供需双向调节，改善住房供应结构，支持合理自住需求，坚决遏制投机炒房，确保市场稳定。 综合来看，明年房价还是以稳为主，暴涨暴跌都是城市管理者不愿意看到的，甚至都会被问责，所以城市管理者要拼命维护“稳定”两个字，进行双向调节。跌得多的地方可能会逐渐放松调控，潜在购房需求强劲的则很可能继续坚持现有政策。 贝壳研究院院长杨现领对于2019年楼市表示，近日召开的中央经济工作会议和住建部表态为明年楼市定下了基调。 第一、房地产政策总基调保持延续。今年中央经济工作会议提出“构建房地产市场健康发展长效机制，坚持房子是用来住的、不是用来炒的”定位，保持房地产市场平稳运行的总基调，政策总体保持克制。目前及未来一段时期主要是以地方局部的边际调整为主，大多是对过去干预市场的行政政策进行修正。地方政府在经济增速下行和债务压力增加的约束下，会继续发挥房地产市场的积极作用。可以预见的是，限售、限价等行政政策有望被逐步修正。未来政策是否会进入全面放松，还需要看明年经济和市场的走势。 第二、调控的主体责任明确落实到地方。将过去的“分类调控”改成“分类指导”，表明调控主体责任的转移。中央层面负责把控总体方向，对地方政府进行考核；地方政府按照“一城一策”的原则具体实施。 第三，将防范金融风险仍然摆在重要位置。房地产蕴含的金融风险仍然不容忽视，如果未来房地产市场出现较大幅度的萎缩或者居民收入面临下滑的压力，房地产市场与金融市场形成共振将会冲击金融安全，也不利于地方政府债务风险的化解。 第四、住房市场体系将进一步完善。完善住房市场体系关键在于合理的住房供给结构。通过市场的互联互通降低住房需求在大城市的集中度，以市场化调节为主的房地产长效机制有望加快形成。 显然，期待2019年房价大幅波动并不符合决策层要求，2019年房价走势仍将以稳为主，而稳定的房价也有可能带来购房需求的回归。 文/本报记者 李桁 [详情]

　　对话叶檀：2019年房地产市场路在何方？ 来源：陆家嘴杂志 核心观点 2018年的房地产市场延续着“房住不炒”和“坚决遏制房价上涨”基调。从“限售限价”到“摇号买房”，一二线城市楼市热度持续降温，市场观望情绪渐浓；伴随着“棚改货币化”的“功成身退”，三四线城市的房价上涨也得到了遏制。 但近日全国三个城市菏泽、广州、珠海相继迎来房地产调控松绑，市场预期逐渐升温，明年的房地产市场是否将回暖？在叶檀看来，一些城市的限售政策、房贷利率确实有所松动，但这不意味着全面放松，如果指望像以前一样彻底放松，出现一个房地产的反弹，可能性不大。 知名财经评论家、财经作家、叶檀财经创始人 华鑫股份首席经济学家 叶檀 在2018城市CBD商业综合体领袖价值峰会暨武汉绿地中心全球首发上海站活动上，《陆家嘴》杂志独家对话知名财经评论家、财经作家、叶檀财经创始人、华鑫股份首席经济学家叶檀，就2019年的房地产市场趋势进行讨论。 高房价相当于另类税收 《陆家嘴》：过去十余年，大部分人的资产升值来源于房地产，但在当下，高不可攀的房价让许多年轻人倍感压力，你认为高房价的核心问题在哪里？ 叶檀：我觉得存在有它的合理性，因为高房价其实是作为一种另类的税收存在，所以正是因为高房价，使得中国的城市发展特别快，它有财富转移这样一个税收作用。 但是现在房地产的预期确实发生了变化，我们发现从购房这一块来说，购房者的信心其实已经连续下降，包括房产中介、经纪人，他们的信心也在今年6月到达高峰之后开始下降。 其它的数据也可以印证这一点，从二手房的数据以及去化周期，以及国家统计局的数据来看，大部分城市的指标已经处于一个连续下滑的态势。 房地产的预期已经比较明确，但我不认为房地产会暴跌，因为从货币、经济周期来看，以及房地产对于地方财政的作用来看，现在还不足以让房地产市场暴跌，所以我认为房地产市场将在一个区间震荡，上有顶、下有底。 对于个人的配置来说，我们发现最专业的投资机构，包括开发商，他们已经开始发生变化。 很多开发商已经在他们的名称里去掉了房地产，出现了一个改名的热潮，这具有风向标的意义。很多开发商已经开始多元化运作，尤其是向全服务链条，以及其它的实体经济转型，像万科像服务转型，碧桂园、恒大向实体转型，这些都非常明确。 最近在北京和广州，具有国资背景的开发商拿地比较多，说明一些民营开发商已经在转型，而整个的房地产以前的盈利模式和链条已经发生了变化。 这个是企业做出一个选择，对于个人投资者来说显然也是如此。既然是上有顶、下有底，刚需就应该出手，但是作为资产配置来说，手上大部分资产集中于房地产，显然不是一个好的方法。 现在已经进入后房地产时代了，在房地产上的配置应降低到50%，甚至更低，这还是有利的。 《陆家嘴》：最近，山东省地级市菏泽打响了房地产市场宏观调控政策松绑的第一枪，你对2019年房地产市场的政策调整有哪些预期？ 叶檀：我觉得不用去预期政策，现在是千城千策，有的地方房价跌得比较厉害，或者在土拍的时候很难卖出去，这样的地方肯定得稍微调整。 我们也看到某些城市的房贷利率有所放松，但这绝不意味着全面放松，所以指望像以前一样彻底放松，出现一个房地产的反弹，可能性不大。但是在局部地方会有所放松，甚至局部的地方政府会有一些托市行为，比如说开发商卖的太低，其实政府还是会介入的，因为它担心影响整个市场的信心和整个市场的定价系统。 我觉得如果大面积彻底放松房地产调控，就说明这次调控又失败了，如果我们的债务链条继续向居民端转移，而居民端这两年已经转移很多了，我觉得再转移下去风险很大。 供需不是房价上涨主因 《陆家嘴》：中金最近的一份研究报告显示，京沪住房总量严重不足，家庭户均住房分别为0.94套和0.91套，显著低于全国户均1.13套的水平，若考虑流动人口，北京上海的住房供需失衡状况可能更为严峻，在你看来，供需失衡是否会产生上涨压力？ 叶檀：我不太会把数据当成研究里非常重要的一点，我也不认为是供求关系导致房价上涨。 以上海这样的城市来说，以前如果说库存需要消化三个月以下的话，房价会大涨，但是我们现在看到供应量下降，房价也没有上涨，这说明是有另外的力量突破了所谓的供需平衡在影响房地产市场。 像上海因为它的商业化程度很高，所以它是中国非常典型的以二手房主导的城市，它跟其它的城市不一样，跟现在还在大规模建设的那些城市不一样。 如果我们不按照常住人口，彻底按照流动人口来计算，你会觉得供不应求，人口那么多，房价还应该上升。但另一方面我们也看到北京、上海的规划，就是常住人口控制在2300万、2500万，所以你必须是在2500万的盘子里面来考虑它的房地产，再加上它现在的租赁住房，包括政府在开发土地的时候对于开发商各方面的限制还是比较多的，开发商会侧重于满足刚需、租赁、保障来做。 所以现在的房地产的逻辑已经发生变化，一方面租赁会上升，另外一方面常住人口数量还是会有继续下降的趋势，通常的流动人口想在上海、北京市区买一套房的可能性不高。 《陆家嘴》：消费一直是中国经济增长的压舱石，但最近的各种迹象显示，老百姓不敢花钱了，最近汽车、家电、手机的销量都出现下滑，甚至有个笑话说住千万豪宅吃榨菜喝二锅头，您认为是不是居民的杠杆率过高导致消费增速下降？ 叶檀：我不认为居民负债挤压了消费，你看以前房价上涨快的时候，居民很愿意消费。我们经常有种逻辑说，如果房价下跌了，资金会流到股市里，这个逻辑你看到了吗？没有。因为它有一个基础货币的流动问题，它的流动下降了，大家投资和消费意愿就下降了。 以前房地产上涨的时候，很多人愿意去买汽车，因为你一旦买了房子，他就要配套汽车，有了汽车之后他就要配套其他一些消费，为什么？事实上他真正的钱也没有变多，但是有财富效应，这是行为金融学研究的领域，就是一旦我的股票、房产上涨，即使没有套现，也会觉得自己的钱变多，消费意愿会增强。 前几年因为房地产的关系，居民的杠杆在增加，杠杆增加了之后预计房地产会上升，消费信心会增加，但杠杆增加了之后，房地产价格又没有大幅上升，他的财富效应并不明显，消费相对来说会比较谨慎。 位于上海中心37层的“半亩园” 2019年房地产投资展望 《陆家嘴》：我们看到2018年房产税并没有进展，你认为2019年房产税的立项和落地可能性多大？ 叶檀：暂时不会有进展，因为房产税的推出需要几个前提条件，第一是全面联网；第二是全面征收的模板已经出来了，然后是实体经济基本上属于稳定期，不至于因为征收房产税引发风吹草动；第三，法律流程，去年我预计按照三到四年的流程，最早大概是2020年前后征收房产税，现在我们还没有看到一个非常明确的法律方面的流程，所以2019年，我认为全面推进房产税的难度极大，基本上不可能。 《陆家嘴》：上海进博会谈到了将长三角一体化上升到国家层面，也将扩容自贸区，您认为这些政策会产生哪些利好？ 叶檀：被划入自贸区扩大的领域会有利好，接下来还有一些远景，比如说从上海到浙江的高科技走廊，如果成形的话，这就意味着走廊上会形成产业链条。另外，像苏南一直跟上海联系比较密切，我认为这两年因为上海北大门概念很热，长江沿岸的地方形势会更加明朗。 《陆家嘴》：最近出台的土地管理法修正案草案中，删去了非农建设用地“必须国有”的规定，你认为农村土地制度改革未来还需要打破哪些藩篱？ 叶檀：农村土地改革到现在为止，争议非常大，很难达成一个共识。有长期研究农村工作的人认为农民的土地不应该轻易动，动了之后，农民的最后一点保障就没有了，万一出现问题该怎么办？有的人认为现在小农经济如果要发展农场、发展工业化的标准化的经济，以现在这样的一亩三分地是不行的，没有办法竞争。 我看到在发达的地区，因为它工业化程度比较高，像广东那些地方，一些村子都是用股权的方式来解决这个问题，村里有多少集体地，租给别人办工厂，工场建了之后，这些农民手上的地就折合成股份，每年享受分红。 享受分红的前提是：第一，土地的流转有一定的法律保障；第二，当地的经济相对来说比较发达，如果企业给你分红之后，企业的利润不多了，分红也很难持续。我还是支持中国的集体用地进行流转，否则资源的使用效率太低。 武汉绿地中心 《陆家嘴》：今天活动主办方绿地的武汉绿地中心即将竣工，你怎么看待武汉的发展？ 叶檀：武汉此前有很长时间的发展是找不到北的，但是等到它一旦找到方向之后，它的优势很明显。 在中部地区，工业长沙比较好，农业主要是集中在郑州一些地方，武汉相对来说工商业会发达一点；武汉的海陆空这种优势得天独厚；它的思想解放相对其他城市要更加好一点。 武汉还有一个优势就是说，虽然武汉此前经济发展没有找到方向，但是它的人才储备意识极强，所以武汉的光谷跟西安一样，高科技做的还不错，最主要武汉有科研院所，从这一点来说，湖北和武汉的基础甚至比浙江还要好，再加上现在武汉大规模地扩张周边中小城市，这些中小城市的余量也给发挥出来，我身边去武汉的企业确实就有不少。 《陆家嘴》：对2019年有哪些投资展望？ 叶檀：2019年，第一，投资要相对谨慎；第二，后房地产时代要做好资产配置；第三，股市会有一个吃饭行情；第四，一级市场被错杀的一些公司，真正的有效益的好公司，这些公司值得关注；第五，全球市场会处于一个比较震荡，如果说美联储继续加息，欧洲也在紧缩货币，对于全球市场保持一个比较谨慎的态度。 [详情]

　　湖南衡阳新建商品房限价政策明年元旦起暂停执行 12月26日，据湖南衡阳市住房和城乡建设局主管的衡阳市房地产协会消息，衡阳市执行了一年《关于规范市城区新建商品房销售价格行为通知》将于2019年1月1日起暂停执行。  也就是说，衡阳新建商品房将于明年1月1日起取消限价。 2017年，为规范衡阳市房地产市场，衡阳市发展改革委员会、衡阳市住房和城乡建设局于2017年10月17日联合印发了《关于规范市城区新建商品房销售价格行为的通知》。 被暂停执行的《通知》具体内容包括以下三个要点： 一、市城区新建商品房实时销售价格明码标价管理。 二、开发企业要合理制定销售价格，并申报。申报价格偏高或涨幅偏高的开发项目暂停办理预售许可申请。 三、开发企业自取得商品房预售许可证后，需在衡阳房产交易网向社会公布，公布价格为楼盘最高价格，开发企业不得擅自在实际销售价格中突破监制价格买卖。 责编：漆辛夷 （本文来自于第一财经）[详情]

　　地产圈震动！取消限价全国第一枪打响：湖南衡阳发文了 中国基金报 泰勒 取消限购第一枪之后，取消限价第一枪也来啦！今夜，楼市松绑又迎来一重磅消息。湖南衡阳新建商品房限价政策明年元旦起暂停执行。 湖南衡阳新建商品房限价政策 1月1日起暂停执行 据新京报报道，记者从衡阳市住房和城乡建设局主管的衡阳市房地产协会获悉，衡阳市执行了一年《关于规范市城区新建商品房销售价格行为通知》将于2019年1月1日起暂停执行。 衡阳市发展改革委员会、衡阳市住房和城乡建设局联合印发的最新政策如下： 衡阳市发展改革委员会（简称发改委）与住建局于12月9日联合印发的最新政策显示，该市发改委和住建局于2017年12月15日联合下发的《关于规范市城区新建商品房销售价格行为通知》（以下简称《通知》）为规范衡阳市城区新建商品房销售价格行为发挥了较好作用，达到了预期目的，由于目前衡阳市房地产市场已出现理性回归，销售价格也较为稳定，经研究，决定于2019年1月1日起，暂停执行上述《通知》。 就在2017年，衡阳房地产市场十分火热之时，为规范衡阳市房地产市场，衡阳市发展改革委员会、衡阳市住房和城乡建设局于2017年10月17日联合印发了《关于规范市城区新建商品房销售价格行为的通知》。 被暂停执行的该《通知》具体内容有三个要点： 一、市城区新建商品房实时销售价格明码标价管理。   二、开发企业要合理制定销售价格，并申报。申报价格偏高或涨幅偏高的开发项目暂停办理预售许可申请。   三、开发企业自取得商品房预售许可证后，需在衡阳房产交易网向社会公布，公布价格为楼盘最高价格，开发企业不得擅自在实际销售价格中突破监制价格买卖。 易居研究院智库中心研究总监严跃进对此表示，衡阳此类政策调整，和近期政策松绑的预期是非常一致的，体现了当前部分三四线城市基本面的改变，所以政策上也会有类似的调整地方。 严跃进表示，根据易居研究院智库中心提供的数据，今年11月份衡阳市新建商品住宅成交均价为6829元/平方米，环比为3.59%，同比为47.52%。从数据上看，2018年1月份的时候，衡阳的均价直接从4000多调高到了6000多，这或和预售备案政策有所调整有关。只是当时没有明确政策出台。而从今年11个月的数据看，基本上已经稳定在6500元左右的水平，没有继续大涨的可能。所以适当放松此类限价政策也是必要的。 严跃进指出，后续预计有很多城市也会加入到放松的行列中，尤其是针对此类限价限售等政策。这也会使得原有的“五限”政策面临适当放松的可能，对于后续市场预期的影响也是比较大的。 中央工作经济会议定调：“因城施策”责任主体在城市政府 前不久的中央经济会议上，对楼市的改革也有专门的一段表述： 构建房地产市场健康发展长效机制，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系。 在坚持“房住不炒”定位的同时，与2017年中央经济工作会议相比，楼市表述有三点差异，一是将“差别化调控”改为了“分类指导”；二是突出了城市政府主体责任；三是去掉了“发展住房租赁市场”的表述。 这也意味着地方政府被赋予在房地产上更多的责任。此前有个别城市出现了房地产调控政策的变化，国务院发展研究中心市场经济研究所副所长邓郁松认为，调控的主体在地方政府，地方政策进行微调，体现地方对于出台调控政策有更大自主权。各地因城施策，根据当地市场发展情况进行调整，既不抑制、也不刺激，使房地产市场的各项政策逐步回归中性。 10多地楼市现“松绑”迹象，风向真的要变了？ 2018年以来，中央和地方对楼市调控始终保持高压态势，调控总次数超过400次，比2017年上涨80%。 然而，进入第四季度，越来越多的城市出现了楼市“松绑”的迹象。消息如烽火遍天吹角连营，限购、限贷、限售、限价的层层封印被一一揭开。 据界面数据不完全统计，截至12月20日，全国已有至少10多地放松了楼市调控，手段包括取消限售/限购/限价、下调房贷利率等。 1、山东菏泽放松二手房限售，打响第一枪 12月18日晚间，山东省菏泽市住房和城乡建设局发布《关于推进全市棚户区改造和促进房地产市场平稳健康发展的通知》（菏建〔2018〕7号），通知第六条明确规定：取消新购住房限制转让措施。 通知称，取消《菏泽市人民政府办公室关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》（菏政办发〔2017〕42号）中“对主城区和住房成交量高、房价稳控压力大的县区实行新购住房限制转让措施，即所购买的新建商品住房和二手住房取得产权证书至少满2年后方可上市交易，非本地居民购房限制转让时间不少于3年”的规定。 菏泽市住建局在随后回应中称，当地大量棚改货币化补偿的市民无法购买到合适住房，二手房交易价格也增长较快。根据房地产市场分类调控、因城施策的要求，当地决定取消限制新购和二手住房转让期限规定。 2、广州正式放开公寓个人限购 12月19日晚上7点，广州市住建委官网挂出“红头文件”《广州市住房和城乡建设委员会关于完善商服类房地产项目销售管理的意见》，确认个人可以购买公寓了。不过，个人购买商服类物业取得不动产证满2年后方可再次转让。 3、深圳下调首套房利率 12月19日，中国证券报从深圳多家银行了解到，进入12月份，中行、建行、工行三大行已经将首套房贷利率由基准上浮15%下调至上浮10%，包括交行、农行、招行也内的其他银行也在陆续跟进。 中行一位客户经理称，已经接到行里通知，将首套房利率由基准上浮15%下调至上浮10%。由于深圳楼市成交量下降，目前房贷额度比较宽松。 工行、建行网点客户经理证实，只要有购房资质和符合征信要求，近期申请的首套房贷款利率基本可以做到基准上浮10%。 另有多家银行在陆续跟进。 4、珠海限购放松，社保缴纳年限缩短 12月21日，有媒体报道，从珠海市住建局相关负责人处获悉，从今年10月22日开始，非珠海市户籍居民购房，不再执行需连续缴纳5年社保，按个人条件只需缴纳1个月、3个月、1年不等。由珠海市人社系统根据个人条件开具人才购房证明。 5、杭州放宽购房社保限制！ 12月21日，据钱江晚报报道，在杭州，日前社保补缴政策悄悄进行了微调，24个月内补缴不超过3个月无需提供情况说明和劳务合同。受益于社保补缴条件放松，将有更多外地户籍人士通过补缴社保的方式获得在杭购房资格。预料接下去还会有更多城市，结合当地房地产市场的最新变化，相应修正、调整原先的政策。 天风证券：地产仍是经济发动机 应尽快取消限购限贷限售限价 我们回顾过去20年的房地产周期及政策，分为四个周期三大轮调控，1998房改及新经济增长点、2003支柱产业、2008四万亿、2015去库存成为四轮地产上涨周期的核心政策，而2005的国八条被称为调控元年、2010的国十条被称为历史最严调控开创了限购限贷等政策、2016的房住不炒则是对长期的调控做了规划。20年间中国商品房市场从无到有，销售额2513亿上涨到13.4万亿、销售面积从1.22上涨到17亿平、投资从3614亿上涨到11万亿、新开工面积从2.04亿平上涨到18亿平、竣工面积从1.76上涨到10.75亿平，复合增速分别为23%、15%、20%、12%、10%，累计分别成长了54倍、14倍、30倍、9倍，销售均价从2321元上涨4.3倍至10062元，全国销售单价破万，行业达到了前所未有的高度。我们认为地产发动机和经济稳定剂的作用并没有改变，中国的城镇化需求仍旧有较大空间，因此应当尽快进行宽松（限购限贷限售限价取消）但不需要强刺激（货币超发），借此机会让房地产行业和企业面对一个正常化和市场化的预期即可，地产刺激后打压然后又刺激再打压，政策周而复始、上压下托，历史从未改变，也不会改变，始终如一的就是希望房地产市场保持稳定健康发展，我们强调要宽松不要刺激正是基于对地产中长期有利的角度，目前经过两年调控，房地产即将进入短周期的衰退期，我们认为各个地方政府基于地方财政和因城施策的方向放松地产是大概率的，但中央层级的刺激政策预期较低，19年中央经济工作会议仍旧提及房住不炒但又同时删除了政策调控连续性和租赁的内容，因此不排除随着经济形势变化而出现大变化的可能。[详情]

　　湖南衡阳明年起暂停商品房限价规定，“房产市场已理性回归” 澎湃新闻 来源：澎湃新闻 12月26日，湖南省衡阳市房地产业协会微信公众号“衡阳楼市”发文称，衡阳市发展改革委员会、衡阳市住房和城乡建设局联合印发关于暂停执行《关于规范市城区新建商品房销售价格行为的通知》的通知（衡发改价服【2018】45号），从明年1月1日起，暂停执行去年起规定的商品房限价政策。 通知称，去年执行的通知为规范衡阳市城区新建商品房销售价格行为发挥了较好作用，达到了预期目的。“由于目前我市房地产市场已出现理性回归，销售价格也较为稳定，经研究，决定于2019年1月1日起暂停执行衡发改价控【2017】6号文件，今后将根据我市房地产市场发展情况及上级文件精神，适时调整市城区新建商品房销售价格行为有关规定。” 澎湃新闻在衡阳市住建局网站上看到，2017年10月17日，为规范衡阳市房地产市场，衡阳发布《关于规范市城区新z商品房销售价格行为的通知》。要求对市城区新建商品住房实施销售价格明码标价管理，开发商在预售商品房前必须到市价格主管部门办理明码标价监制手续。对于报价偏高或者涨幅偏高的房企，住建局将会暂停其预售许可申请，同时价格主管部门将对开发商进行约谈。与此同时，开发商必须在网上公示其申请预售的价格，不得擅自在实际销售中突破限价。 易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，此次衡阳政策提出了“暂停执行”的概念，即暂停执行《关于规范市城区新建商品发销售价格行为的通知》。过去在2017年房地产市场调控的过程中，衡阳的价格管控力度比较大，出台了限价等政策，促进了房价的稳定。而此次政策松绑，理由也很明显，即“销售价格也较为稳定”。从政策调整来看，此次衡阳规定，今后将根据衡阳市的楼市情况和上级文件精神，适当做调整。其含义有两点。第一、楼市状况是调整的主要因素。第二、调整也要看上级的意见。 易居研究院数据显示，今年11月份衡阳市新建商品住宅成交均价为6829元/平方米，环比上涨3.59%，同比涨47.52%。但是从今年前11个月的数据看，基本上稳定在6500元左右的水平，没有继续大涨的可能。所以适当放松此类限价政策也是必要的。 类似政策调整和此前菏泽调整一致，释放了一个很强的信号，即如果市场交易和价格出现了很明显的降温，那么政策上就会采取此类主动的调整方式。后续预计有很多城市也会加入到针对此类限价限售等政策的微调。 事实上，未来地方政府在调整过程中是否能够把握“度”成为未来走向的一个关键。 《经济日报》援引中国人民大学重阳金融研究院高级研究员董希淼的评论称，除了个别城市限售、限购等政策微调外，近期还观察到一些地方信贷政策的微调，在有些城市，首付比例和房贷利率有所降低。地方政府是房地产的调控主体，根据市场的变化因城施策出台相关政策是其职能所在。任由房地产市场如脱缰野马过快上涨，最后伤及的是整个实体经济。因此，要坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位，坚定不移地进行必要的房地产市场调控，促进市场的平稳健康发展，这是不容置疑的。 在地方政府作为调控主体的同时，对于地方政府而言，土地财政收入又是一笔重要的财政收入来源，房地产市场是可以比较快速带来财政收入的一个行业。既要坚持房住不炒，抑制房价过快上涨，又要摆脱对房地产市场的依赖，这是对地方政府的一个重要考验。 董希淼认为，地方对过去过于严苛的限售、限购等政策进行微调，可以理解，也有必要，但房地产调控“行百里者半九十”，要保持定力。 （本文来自于澎湃新闻）[详情]

　　资料图。中新社记者 陈超 摄 衡阳楼市限价政策明年暂停 专家：预计后续有更多城市加入 中新经纬客户端12月26日电 据新京报26日报道，从衡阳市住房和城乡建设局（简称住建局）主管的衡阳市房地产协会获悉，衡阳市执行了一年《关于规范市城区新建商品房销售价格行为通知》将于2019年1月1日起暂停执行。 据衡阳市房地产协会消息称，衡阳市发展改革委员会（简称发改委）与住建局于12月9日联合印发的最新政策显示，该市发改委和住建局于2017年12月15日联合下发的《关于规范市城区新建商品房销售价格行为通知》（以下简称《通知》）为规范衡阳市城区新建商品房销售价格行为发挥了较好作用，达到了预期目的，由于目前衡阳市房地产市场已出现理性回归，销售价格也较为稳定，经研究，决定于2019年1月1日起，暂停执行上述《通知》。 易居研究院智库中心研究总监严跃进对此表示，衡阳此类政策调整，和近期政策松绑的预期是非常一致的，体现了当前部分三四线城市基本面的改变，所以政策上也会有类似的调整地方。 严跃进表示，根据易居研究院智库中心提供的数据，今年11月份衡阳市新建商品住宅成交均价为6829元/平方米，环比为3.59%，同比为47.52%。从数据上看，2018年1月份的时候，衡阳的均价直接从4000多调高到了6000多，这或和预售备案政策有所调整有关。只是当时没有明确政策出台。而从今年11个月的数据看，基本上已经稳定在6500元左右的水平，没有继续大涨的可能。所以适当放松此类限价政策也是必要的。 严跃进指出，后续预计有很多城市也会加入到放松的行列中，尤其是针对此类限价限售等政策。这也会使得原有的“五限”政策面临适当放松的可能，对于后续市场预期的影响也是比较大的。（中新经纬APP）[详情]

　　湖南衡阳新建商品房限价政策明年元旦起暂停执行 新京报快讯（记者 张建）今日（12月26日）晚间，新京报记者从衡阳市住房和城乡建设局（简称住建局）主管的衡阳市房地产协会获悉，衡阳市执行了一年《关于规范市城区新建商品房销售价格行为通知》将于2019年1月1日起暂停执行。 据衡阳市房地产协会消息称，衡阳市发展改革委员会（简称发改委）与住建局于12月9日联合印发的最新政策显示，该市发改委和住建局于2017年12月15日联合下发的《关于规范市城区新建商品房销售价格行为通知》（以下简称《通知》）为规范衡阳市城区新建商品房销售价格行为发挥了较好作用，达到了预期目的，由于目前衡阳市房地产市场已出现理性回归，销售价格也较为稳定，经研究，决定于2019年1月1日起，暂停执行上述《通知》。 记者通过查阅衡阳住建局官网获悉，2017年12月15日衡阳下发的《关于规范市城区新建商品房销售价格行为通知》主要内容为，开发企业合理制定销售价格，商品房销售申报价格须真实合理，符合国家宏观调控政策。开发企业自取得商品房预售许可证后，在衡阳房产交易服务网上向社会公布，公布价格为该楼盘最高价格，开发企业不得擅自在实际销售中突破监制价格买卖。 据了解，衡阳市位于湖南省南部，是京广、湘桂铁路的交点，为湘南水陆运输中心和沟通南北的交通枢纽。现辖衡南、衡阳、衡山、衡东、祁东5县，常宁、耒阳2市，南岳、雁峰、石鼓、珠晖及蒸湘5区。是湖南的第二大城市。[详情]

　　 【推荐阅读】       珠海：非珠海市户籍人才购房缴纳社保降至1-12个月       广州限购政策调整：或九成在售商服物业可售个人 山东菏泽楼市新政：取消新购住房限制转让措施       明年楼市会取消限购？专家：适时松绑也是有必要的 衡阳限价政策将于2019年1月1日暂停执行 《关于规范市城区新建商品房销售价格行为通知》执行了近一年的时间，效果显著。有媒体得到最新消息，该《通知》将于2019年1月1日起暂停执行。 衡阳市发展改革委员会、衡阳市住房和城乡建设局联合印发的最新政策如下： 就在2017年，衡阳房地产市场十分火热之时，为规范衡阳市房地产市场，衡阳市发展改革委员会、衡阳市住房和城乡建设局于2017年10月17日联合印发了《关于规范市城区新z商品房销售价格行为的通知》。 被暂停执行的该《通知》具体内容又是哪些？珊菇凉带大家来回顾三点核心内容： 一、市城区新建商品房实时销售价格明码标价管理。 二、开发企业要合理制定销售价格，并申报。申报价格偏高或涨幅偏高的开发项目暂停办理预售许可申请。 三、开发企业自取得商品房预售许可证后，需在衡阳房产交易网向社会公布，公布价格为楼盘最高价格，开发企业不得擅自在实际销售价格中突破监制价格买卖。[详情]

　　 近期山东菏泽因为取消限售政策，被大家认为“打响了政策松绑的第一枪”。此类松绑，既说明楼市下行的压力在增大，也说明地方政府的调控权在增加。菏泽调控后，包括广州等地也出台了楼市松绑的政策，进一步改变了市场的预期。近期中央经济工作会议的定调，也使得2019年各地楼市调控的基调更加明确。 一、楼市下行压力倒逼政策放开 此次菏泽政策规定，取消了原来已有的限售政策。过去这个政策内容是，在菏泽所购买的新建商品住房和二手住房取得产权证书后，至少满2年方可上市交易。非本地居民购房，政策更严，即限制转让时间不少于3年。 此类政策是否属于当前楼市松绑的第一枪？若从今年政策内容看，此前包括兰州、合肥和太原等地都有相应的松绑内容。换而言之，菏泽此类政策松绑不算是第一个。但是，若是从当前楼市下行和降温的角度看，菏泽显然是第一个。 从楼市阶段的划分看，今年1-8月份中国楼市的定调是楼市需要继续严管。当时市场成交量和价格都还是比较热的，楼市调控的基调也是严厉的，即需要继续管控价格和市场秩序。不过到了9月份，虽然市场的供应项目比较多，但传统的热销场面并没有出现，市场明显降温了。此时楼市调控的基调是在变动的，尤其是两次中央政治局会议，都没有再提对楼市的管控。总结起来，这一波市场下行压力有几个特点。第一、密集推盘后的热销预期破灭了，很多城市和房企重新面临市场高库存的压力。根据中国百城住宅库存报告，当前三线城市住宅库存在连续38个月同比下跌之后，目前首次出现同比正增长现象。第二、各类市场都存在降温的态势，比如说土地市场的流拍现象比较多，而全国35个城市酒店式公寓项目已经保持了连续5个月单月面积同比下跌的态势。类似下行压力自然也会倒逼相关地方政府松绑楼市政策。 二、原有政策促使政策放宽 除了市场下行以外，原有的政策也会促使政策有所放宽。菏泽此次对于政策放宽做了解释。声明认为，2017年11月份，菏泽市限制新购和二手住房转让期限有关规定出台后，有不少准备购买存量住房的市民，特别是棚改货币化补偿的市民，因不能办理过户而无法购买合适的存量住房，要求取消限制转让期限规定的愿望十分迫切。而近年来，受转让期限规定的影响，菏泽市二手房交易价格出现同比增长较快的势头。为了防止商品住房价格出现大的波动，促进房地产市场平稳健康发展，经过认真调查和评估，决定取消已出台的限制新购和二手住房转让期限规定。这一声明的核心内容是，限售政策影响了二手房的流动性。 回顾此类政策。2017年3月23日，厦门市住建部门发布楼市新规，要求新购住房需取得产权证后满2年方可上市交易。此类政策即为“限售令”，厦门也成为全国首个推出限售政策的城市。不过此类政策实施过程中，出现了很多问题。第一、其对于打击炒房需求的效果是一般的，很多购房者其实不太理会此类政策。第二、此类政策后二手房的流动性受到了限制，可能会对部分房东有误伤。所以菏泽此次松绑政策，思路是明确的，即认为当时仓促出台此类政策，意义不大，需要松绑，进而可以减少不合时宜政策的负效应。 三、2019年地方调控主动权将增加 菏泽出台政策后，包括广州等城市也有了松绑的动作。类似松绑的逻辑都是类似的，即都和房地产市场的降温等有关。从市场发展的逻辑看，近期各类下行的观点还是比较多的。至少从近期各大券商和研究机构的观点看，2019年全国商品房销售面积或是负增长，这都会影响其他相关指标的走势。而政策的瑕疵会进一步加大楼市下行的压力，所以适时松绑也是有必要的。 当然，单纯从政策制定来说，更需要关注政策调控的自主权。12月21日结束的中央经济工作会议给予了更为明确的方向和指导思想。此次会议提出“坚持房地产因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任”的内容。这句话有两层含义。第一是“分类调控”的提法会转变为“分类指导”的概念，后续中央对于楼市的直接干预和调控会减少，更多体现为指导的概念，而相关楼市调控的自主权将交给地方政府。第二是类似调控将强调各城市政府主体责任的考核。类似表态，没有明确说政策是否松绑，但是把调控权更多地交给了地方政府。从市场走势和经验判断看，各地在松绑楼市方面是有较大的主动性和意愿的，这都会促使2019年形成更多的政策松绑现象。 作者：严跃进 [详情]

　　 【推荐阅读】        传杭州购房政策放宽：外地户口购房社保未连续可补缴 广州住宅限价松动：一刀切改为价格浮动 网签限价提高       菏泽再次确认"限售松绑" 取消限制存量住房转让期限 珠海：非珠海市户籍人才购房缴纳社保降至1-12个月 新京报快讯（记者 张建）今天（12月21日）下午，新京报记者从珠海市住房和城乡规划建设局（以下简称住建局）获悉，该市相关区域已经降低购房门槛，非珠海市户籍居民购房，按个人条件已从此前的需连续5年社保改为只需缴纳1个月、3个月、1年不等。 今天下午，新京报记者从珠海市住建局相关负责人处获悉，从今年10月22日开始，非珠海市户籍居民购房，不再执行需连续缴纳5年社保，只需一年社保加珠海市人才证明即可在珠海市购房，由珠海市人社系统根据个人条件开具人才购房证明。 随后，珠海市人力资源和社会保障局相关工作人员就此事向记者介绍，目前办理珠海人才购房证明，非珠海市户籍的中国居民，需要取得全日制硕士学位并取得认证，如果是在相关企业工作，只有社保要求，根据人才类型不同要求社保缴纳时间分别是1个月、3个月、1年不等。外籍或者港澳居民则有其他要求。目前，该政策已在全珠海市执行。 2017年4月8日，珠海市政府网站发布《关于进一步做好我市房地产市场调控工作的通知》。其中规定，珠海全市范围内的所有户型住房全部纳入限购范围；无法提供购房之日前在珠海市连续缴纳5年及以上个人所得税证明或社会保险证明的非本市户籍居民，暂停在全市范围内向其销售住房。  [详情]

　　广州商服物业限购政策调整，3·30之前拿地项目销售对象可售个人 广州或九成在售商服物业可售个人 来源：南方都市报 南都讯记者邱永芬去年3·30地产新政之前拿地的商服物业项目，今后可以卖给个人了！12月19日晚，广州市住建委发文，2017年3月30日前（含当日）土地出让成交的（以签订土地出让合同、成交确认书或经公告确认土地出让成交日为准）房地产项目，其商服类物业不再限定销售对象，个人购买商服类物业取得不动产证满2年后方可再次转让。 有项目暂缓销售，重新制定销售策略 自去年关于商服物业的3·30政策出台后，广州无论一手还是二手的商服类物业成交量，都大大减少。 克而瑞数据显示，在“3·30新政”出台的2017年，广州全年成交量仅为19447套，2016年为33919套，成交量跌了43%左右。 而在刚过去的11月，合富大数据显示，11月广州 全 市 写 字 楼 成 交 量 为470 30平方米，同比下降45%，环比10月下降37%；公寓成交量为56418平方米，环比减少30%，同比大幅增长50%。 据了解，由于一般物业从拿地到上市销售需要周期达一年以上，所以，目前市场上在售的商服物业，绝大部分均为3·30政策之前所拿地块。 以公寓而言，目前全市库存量较多的公寓项目多集中在南沙、黄埔等区域，且项目前身均是在去年“3·30新政”前拍下的地块。 有业内人士认为，目前市面上在售的商服物业，近九成都是在2017年3月30日之前卖出的地块。这意味着，当前市场上的商服物业，绝大部分可以销售给个人。 据了解，在此政策调整后，目前公寓市场上有的项目暂缓销售，重新制定销售策略，也有的开发商表示考虑调整价格。 广东省和广州市房协专家委员会委员黎文江认为，新政策明确了去年3·30政策的执行界线，比较合理，解决了创业型公司购买办公物业及社保未满五年的外地客购买公寓居住的需求。 不过，广东中原地产项目总经理黄韬认为，此番政策调整，预计也不会促进一大拨成交，“只要经济形势层面没有改善，投资性的物业就不会有太多的成交促进”。 广州商服物业库存现状： 去化至少需3年？ 根据克而瑞数据统计，2017年3·30新政之后，广州商服物业（公寓、商业、办公）的库存量已经从2017年3月末的513.57万平方米，增加到2018年11月末的675.87万平方米，去化周期也从当年的19个月上升至目前的39个月，即3.25年！ 去化周期最大的属商铺类产品。截至今年11月底，广州商业产品（即商铺、商场）的库存量达333万平方米，去化周期长达73个月，按近一年的销售速度，需六年才能消化完剩余库存，库存最高花都区甚至需21年半才能消化完。 一 手 公 寓 库 存 量 达160.04万平方米，余28136套存货，同比2016年同期的108.74万平方米涨47.17%，去化周期也拉长至23.1个月。库量主要集中在南沙、黄埔等区，两区存量均超30万平方米，占比总体库存的43.68%。 办公产品库存量也是居高不下，其库存量达184万平方米，去化周期为31个月。[详情]

　　来源：菏泽市住房和城乡建设局网站 菏建（2018）7号 关于推进全市棚户区改造和促进房地产市场平稳健康发展的通知 各县区住建（房管）局： 为贯彻落实国务院和省、市棚户区改造及房地产有关决策部署，扎实、稳妥推进我市棚户区改造工作，规范房地产市场秩序，稳定市场预期，促进房地产市场平稳健康发展，根据市政府第48次常务会议研究的意见，先就推进全市棚户区改造和促进房地产市场平稳健康发展有关工作通知如下： 一、加大项目征收扫尾工作力度 要全面摸排，建立台账，弄清问题户数、产生的原因、采取的措施，对问题户实行销号制。要成立工作组，集中时间、集中精力、集中人员进行攻坚。要发挥好政府、群众、法院三方作用，形成工作合力，对漫天要价、提无理要求，讲清政策后仍拒不搬迁的，要通过“庭前调解”“判后答疑”等方式依法解决，用司法保障多数人的公平。 二、加快安置房建设进度 安置房建设事关群众切身利益、政府诚信信誉、社会和谐稳定，是棚改能否成功的重要检验。要把安置房建设摆在更加突出位置，成立专门班子，倒排工期、强化督导，千方百计加快安置房建设进度。要优先建设安置房，安置房未开工建设的开发项目，一律不予办理施工许可。安置房不交付，项目部不撤离。大气污染应急响应期间，除土石方施工外，不停止施工。 三、高度重视棚改信访工作 棚改涉及到群众的切身利益，棚改居民利益一致，极易因共同利益形成群体。我市这一利益群体已达到150多万人，如果苗头性倾向性问题处理不当，处理不及时，引发群众集体上访的风险很大。各县区在棚改推进工作中，要及时回应群众关切，解决群众反映的问题，消除群众疑虑。要加大矛盾纠纷排查化解和初信初访办理力度，切实将矛盾化解在萌芽状态，化解在基层。要夯实责任，建立健全棚改信访维稳工作责任制，维护好社会稳定。 四、规范项目操作管理 严格按照市住建局、发改委、财政局、国土资源局、规划局、审计局联合印发的《关于加强全市棚户区改造项目管理的通知》（菏建办〔2018〕23号）要求，切实规范项目操作管理。严把棚改范围和标准，重点改造老城区脏乱差的棚户区，严格项目认定，规范报批程序。严格依法征收，确保主体、程序合法，公平公正，补偿安置按时到位。切实做好安置工作，优先办理安置房项目手续，确保工程质量和施工安全。抓好审计发现问题整改，高度重视各级反馈的棚改审计问题，做到即知即改、立行立改。要深入分析原因，举一反三，从源头和长效机制上采取措施，杜绝类似问题发生。对审计问题不能按要求整改或整改不到位的，将提请市政府问责。 五、强化督导考核 市、县（区）棚改领导小组办公室要坚持集中联合办公，发挥好统筹协调作用。坚持“日调度、周通报、月排名、季考核”调度机制不变。对2019年棚改征收进度不再进行排名通报，重点调度考核历年棚改项目安置房建设。2019年经济社会发展考核棚户区改造指标记分向安置房建设倾斜。在2019年，2015年之前的棚改项目要全部交付使用，2016年的棚改项目要达到基本建成以上，2017年的棚改项目要达到主体封顶以上，2018年的棚改项目要达到主体施工以上，2019年的棚改项目要全部开工建设。 六、取消新购住房限制转让措施 取消《菏泽市人民政府办公室关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》（菏政办发〔2017〕42号）中“对主城区和住房成交量高、房价稳控压力大的县区实行新购住房限制转让措施，即所购买的新建商品住房和二手住房取得产权证书至少满2年后方可上市交易，非本地居民购房限制转让时间不少于3年”的规定。 七、降低市区商品房预售资金监管额度 对实力强、信誉好的企业不再监管，其它企业在现有的市区商品房预售资金监管标准的基础上，降低一半执行，最低可放宽到监管额度的10%。同时，商品房预售资金进入监管帐户后，不再要求项目监管资金达到既定监管额度后，才可提取，只要求留存够监管资金比例，即可使用。在主体结构封顶控制节点之前，商品房预售人可以凭银行出具的保函部分抵顶商品房预售监管资金，抵扣监管额度最高为30%。对于具有回迁安置房建设的商品房项目，根据安置房投资额度及建设形象进度降低预售资金监管额度。 菏泽市住房和城乡建设局 2018年12月14日[详情]