地产圈震动 取消限价全国第一枪打响:湖南衡阳发文了

　　地产圈震动！取消限价全国第一枪打响：湖南衡阳发文了

　　中国基金报 泰勒

　　取消限购第一枪之后，取消限价第一枪也来啦！今夜，楼市松绑又迎来一重磅消息。湖南衡阳新建商品房限价政策明年元旦起暂停执行。

　　湖南衡阳新建商品房限价政策

　　1月1日起暂停执行

　　据新京报报道，记者从衡阳市住房和城乡建设局主管的衡阳市房地产协会获悉，衡阳市执行了一年《关于规范市城区新建商品房销售价格行为通知》将于2019年1月1日起暂停执行。

　　衡阳市发展改革委员会、衡阳市住房和城乡建设局联合印发的最新政策如下：

　　衡阳市发展改革委员会（简称发改委）与住建局于12月9日联合印发的最新政策显示，该市发改委和住建局于2017年12月15日联合下发的《关于规范市城区新建商品房销售价格行为通知》（以下简称《通知》）为规范衡阳市城区新建商品房销售价格行为发挥了较好作用，达到了预期目的，由于目前衡阳市房地产市场已出现理性回归，销售价格也较为稳定，经研究，决定于2019年1月1日起，暂停执行上述《通知》。

　　就在2017年，衡阳房地产市场十分火热之时，为规范衡阳市房地产市场，衡阳市发展改革委员会、衡阳市住房和城乡建设局于2017年10月17日联合印发了《关于规范市城区新建商品房销售价格行为的通知》。

　　被暂停执行的该《通知》具体内容有三个要点：

一、市城区新建商品房实时销售价格明码标价管理。

 

二、开发企业要合理制定销售价格，并申报。申报价格偏高或涨幅偏高的开发项目暂停办理预售许可申请。

 

三、开发企业自取得商品房预售许可证后，需在衡阳房产交易网向社会公布，公布价格为楼盘最高价格，开发企业不得擅自在实际销售价格中突破监制价格买卖。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进对此表示，衡阳此类政策调整，和近期政策松绑的预期是非常一致的，体现了当前部分三四线城市基本面的改变，所以政策上也会有类似的调整地方。

　　严跃进表示，根据易居研究院智库中心提供的数据，今年11月份衡阳市新建商品住宅成交均价为6829元/平方米，环比为3.59%，同比为47.52%。从数据上看，2018年1月份的时候，衡阳的均价直接从4000多调高到了6000多，这或和预售备案政策有所调整有关。只是当时没有明确政策出台。而从今年11个月的数据看，基本上已经稳定在6500元左右的水平，没有继续大涨的可能。所以适当放松此类限价政策也是必要的。

　　严跃进指出，后续预计有很多城市也会加入到放松的行列中，尤其是针对此类限价限售等政策。这也会使得原有的“五限”政策面临适当放松的可能，对于后续市场预期的影响也是比较大的。

　　中央工作经济会议定调：“因城施策”责任主体在城市政府

　　前不久的中央经济会议上，对楼市的改革也有专门的一段表述：

构建房地产市场健康发展长效机制，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系。

　　在坚持“房住不炒”定位的同时，与2017年中央经济工作会议相比，楼市表述有三点差异，一是将“差别化调控”改为了“分类指导”；二是突出了城市政府主体责任；三是去掉了“发展住房租赁市场”的表述。

　　这也意味着地方政府被赋予在房地产上更多的责任。此前有个别城市出现了房地产调控政策的变化，国务院发展研究中心市场经济研究所副所长邓郁松认为，调控的主体在地方政府，地方政策进行微调，体现地方对于出台调控政策有更大自主权。各地因城施策，根据当地市场发展情况进行调整，既不抑制、也不刺激，使房地产市场的各项政策逐步回归中性。

　　10多地楼市现“松绑”迹象，风向真的要变了？

　　2018年以来，中央和地方对楼市调控始终保持高压态势，调控总次数超过400次，比2017年上涨80%。

　　然而，进入第四季度，越来越多的城市出现了楼市“松绑”的迹象。消息如烽火遍天吹角连营，限购、限贷、限售、限价的层层封印被一一揭开。

　　据界面数据不完全统计，截至12月20日，全国已有至少10多地放松了楼市调控，手段包括取消限售/限购/限价、下调房贷利率等。

　　1、山东菏泽放松二手房限售，打响第一枪

　　12月18日晚间，山东省菏泽市住房和城乡建设局发布《关于推进全市棚户区改造和促进房地产市场平稳健康发展的通知》（菏建〔2018〕7号），通知第六条明确规定：取消新购住房限制转让措施。

　　
通知称，取消《菏泽市人民政府办公室关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》（菏政办发〔2017〕42号）中“对主城区和住房成交量高、房价稳控压力大的县区实行新购住房限制转让措施，即所购买的新建商品住房和二手住房取得产权证书至少满2年后方可上市交易，非本地居民购房限制转让时间不少于3年”的规定。

　　菏泽市住建局在随后回应中称，当地大量棚改货币化补偿的市民无法购买到合适住房，二手房交易价格也增长较快。根据房地产市场分类调控、因城施策的要求，当地决定取消限制新购和二手住房转让期限规定。

　　2、广州正式放开公寓个人限购

　　12月19日晚上7点，广州市住建委官网挂出“红头文件”《广州市住房和城乡建设委员会关于完善商服类房地产项目销售管理的意见》，确认个人可以购买公寓了。不过，个人购买商服类物业取得不动产证满2年后方可再次转让。

　　3、深圳下调首套房利率

　　12月19日，中国证券报从深圳多家银行了解到，进入12月份，中行、建行、工行三大行已经将首套房贷利率由基准上浮15%下调至上浮10%，包括交行、农行、招行也内的其他银行也在陆续跟进。

　　中行一位客户经理称，已经接到行里通知，将首套房利率由基准上浮15%下调至上浮10%。由于深圳楼市成交量下降，目前房贷额度比较宽松。

　　工行、建行网点客户经理证实，只要有购房资质和符合征信要求，近期申请的首套房贷款利率基本可以做到基准上浮10%。

　　另有多家银行在陆续跟进。

　　4、珠海限购放松，社保缴纳年限缩短

　　12月21日，有媒体报道，从珠海市住建局相关负责人处获悉，从今年10月22日开始，非珠海市户籍居民购房，不再执行需连续缴纳5年社保，按个人条件只需缴纳1个月、3个月、1年不等。由珠海市人社系统根据个人条件开具人才购房证明。

　　5、杭州放宽购房社保限制！

　　12月21日，据钱江晚报报道，在杭州，日前社保补缴政策悄悄进行了微调，24个月内补缴不超过3个月无需提供情况说明和劳务合同。受益于社保补缴条件放松，将有更多外地户籍人士通过补缴社保的方式获得在杭购房资格。预料接下去还会有更多城市，结合当地房地产市场的最新变化，相应修正、调整原先的政策。

　　天风证券：地产仍是经济发动机

　　应尽快取消限购限贷限售限价

　　我们回顾过去20年的房地产周期及政策，分为四个周期三大轮调控，1998房改及新经济增长点、2003支柱产业、2008四万亿、2015去库存成为四轮地产上涨周期的核心政策，而2005的国八条被称为调控元年、2010的国十条被称为历史最严调控开创了限购限贷等政策、2016的房住不炒则是对长期的调控做了规划。20年间中国商品房市场从无到有，销售额2513亿上涨到13.4万亿、销售面积从1.22上涨到17亿平、投资从3614亿上涨到11万亿、新开工面积从2.04亿平上涨到18亿平、竣工面积从1.76上涨到10.75亿平，复合增速分别为23%、15%、20%、12%、10%，累计分别成长了54倍、14倍、30倍、9倍，销售均价从2321元上涨4.3倍至10062元，全国销售单价破万，行业达到了前所未有的高度。

我们认为地产发动机和经济稳定剂的作用并没有改变，中国的城镇化需求仍旧有较大空间，因此应当尽快进行宽松（限购限贷限售限价取消）但不需要强刺激（货币超发），借此机会让房地产行业和企业面对一个正常化和市场化的预期即可，地产刺激后打压然后又刺激再打压，政策周而复始、上压下托，历史从未改变，也不会改变，始终如一的就是希望房地产市场保持稳定健康发展，我们强调要宽松不要刺激正是基于对地产中长期有利的角度，目前经过两年调控，房地产即将进入短周期的衰退期，我们认为各个地方政府基于地方财政和因城施策的方向放松地产是大概率的，但中央层级的刺激政策预期较低，19年中央经济工作会议仍旧提及房住不炒但又同时删除了政策调控连续性和租赁的内容，因此不排除随着经济形势变化而出现大变化的可能。

责任编辑：李锋