沈建光：房地产政策的主基调仍将因城施策

　　文/新浪财经意见领袖（微信公众号kopleader）专栏作家 沈建光

　　明年房地产政策的主基调仍将因城施策，以微调为主，考虑到房地产泡沫对经济的诸多风险，预计全国范围内不会迎来大规模放松的政策调整。

　　2018年中国经济经历“内忧外困”，中美贸易摩擦持续升级，国内经济面临下行压力、民营企业运行困难等问题十分突出，引发市场信心普遍不足。展望2019，情况能否得到转机？笔者在此前文章《2019：探寻中国经济乐观的理由》中曾提到当前一些积极信号正在出现，如国内宏观政策逆周期调节加大，有助于稳定信心。

　　然而，政策底出现后，中国经济能否切实取得“六稳”的效果？还有哪些因素会成为影响明年经济企稳的不确定因素？笔者认为，美国经济回调与金融市场波动加剧，与中国内部中国房地产政策与市场，需要重点关注，而二者如何演化也将成为决定2019年中国经济的关键。

　　警惕美国经济减速的负面冲击

　　得益于特朗普大力度的减税政策，美国经济2018年增长超预期。然而，展望2019年，伴随着美国税改红利的消退，结构性问题的困扰，以及美国政治方面的风险不减，美国经济可能会出现触顶回落的态势，而这将对美国乃至全球市场产生影响。

　　具体来看，一是税改红利消退对明年美国经济增长或将造成负面拖累。2018年美国经济增速超出预期，二季度4.2%，三季度3.5%，但主要与税改红利带来的企业盈利改善，低失业率和居民薪酬上涨拉动消费支出增加密切相关。11月美国失业率创50年来新低，达到3.7%。同时，带动零售超预期上涨，PMI指数创14年新高。然而，随着明年税改利好基数效应消失，贸易战负面影响显现，美国财政政策空间已越来越小，美国经济或将承压。

　　二是危机十年，美国经济存在的结构性问题并未明显改观，货币依赖与税改政策刺激下的美国经济反弹内生动力不足。一直以来，美国劳动力参与率偏低、基础设施较差制约了企业投资，虽然前期美国个人消费强势带动经济增长，但制造业占GDP的比重却持续下滑。美联储12月议息会议纪要显示，美联储下调了对未来美国经济增长的预期，预计2019年美国GDP预期为2.3%，比9月回调了0.2个百分点。

　　三是美国两党政治分裂空前加大，对美国经济复苏形成掣肘。因两党就边境修墙计划的拨款问题未达成一致，美国政府于12月22日正式部分关门。联邦政府关门显示了美国两党之间的分歧在不断加大。今年11月民主党在中期选举拿下众议院，预计今后特朗普政策推行将遇到更大的阻碍。明年两党博弈加剧，将导致美国经济政策不确定性增加，特朗普基建政策推行也将遭到更大的阻力和掣肘。

　　美国经济如果由强劲复苏转为放缓，将从多个层面对全球市场造成影响。例如，在美联储加息路径方面，预计会更加温和，目前市场大部分预期2019年美联储加息1-2次，这可能使得美元走势也发生扭转，预计2019年美元有很大可能将会走弱，这对于新兴市场国家或许是个利好，人民币贬值压力也将得到缓释，甚至是升值。

　　此外，美国金融市场是否会加速回调仍然面临较大不确定性。当前美股股指较高，已经显示出较强的失衡特征。由于基本面转差与加息推进，10月以来美国金融市场出现明显下探。截至12月24日收盘，标准普尔500指数、道琼斯工业指数、纳斯达克指数分别较年内高点下跌了19.8%、18.8%、23.6%，已经进入“技术性熊市”。美国金融市场巨幅波动，凸显了投资者的恐慌情绪，而这种恐慌情绪是否会外溢也是值得警惕的。

　　当然，美国经济与金融市场的波动，可能会让特朗普更加注重内部风险，也恰是出于这种考虑，其短期内亦有与中国促成贸易战休战的需求，中国当下也表现积极，如开启进口美国大豆和石油，表态进一步开放市场，强调竞争中性原则等都为2019年贸易战缓释奠定基础。从长期来看，不得不警惕的是，中美博弈的升级已从贸易战延伸至更广泛的领域，尽管贸易战由于中美之间双赢或者双输的属性可以避免，但中美在政治、意识形态、经济制度等多方面的分歧，都使得两国博弈具有复杂性和长期性。

　　房地产是否会放松及其影响？

　　近年来，中国房地产周期与中国经济周期始终密切相关，每轮“稳增长”政策也离不开房地产政策的放松。然而，展望2019，房地产政策是否会服务与“稳增长”再度有所松动？房地产政策的变化又会对中国经济产生哪些影响？

　　从中央经济工作会议来看，2019年房地产政策仍沿用了“房住不炒”、“构建房地产市场健康发展长效机制”的表述，意味着当前决策层不会启动全面放松房地产以达到“稳增长”目标。但即便如此，在防风险与“稳增长”平衡之下，考虑到前期房地产调控政策过紧，避免房地产对经济的负面拖累，通过政策微调，进而改变前期过紧的房地产政策，将房地产政策回归中性，起到经济托底的效果，也是很大可能会发生的。

　　例如，中央经济工作会议就房地产的表述亦提到“因城施策、分类指导”，强调“夯实城市政府主体责任”，结合近期部分城市出现的房地产调控调整动作，如菏泽取消限售、广州深圳下调房贷利率、珠海放松限购等，笔者认为，这种边际调整已然发生。

　　除此以外，前期房地产调控为抑制房地产泡沫踩下了急刹车，但由于政策严厉，刚需购房需求也受到抑制。未来围绕支持刚需首套房的界定可能更为清晰，以支持刚需购房；同时，限购、限售等行政手段也有悖于市场化的操作原则，在投机需求抑制、预期稳定的背景下，未来部分城市也很可能会在此方面出现改变。另外，配合货币政策环境的整体宽松，房贷利率也会相应出现一定回落。

　　综上，笔者预期，明年房地产政策的主基调仍将因城施策，以微调为主，考虑到房地产泡沫对经济的诸多风险，预计全国范围内不会迎来大规模放松的政策调整。当然，与以往“稳增长”的动力源不同，一旦缺少了房地产全面宽松政策的支持，本轮政策发力能否达到防范短期经济下滑的效果尚待考验。

　　在笔者看来，房地产政策空间有限的背景下，若想达到“六稳”目标，除了宏观政策调整以外，此次需要出台比以往更多的实质性的改革政策，且加速落地步伐，才能够通过释放制度红利的途径，防范经济失速。笔者认为，经济体制改革、土地制度改革、财税体制改革、加速开放等就恰好是改革开放的重点，若能大刀阔斧的推进，有助于扭转短期政策困境，从长期制度上做出更多探索，扭转预期，稳定经济。

　　(本文作者介绍：经济学博士，现任京东金融副总裁、首席经济学家。)