房住不炒 房租不妙！ 管制才是失控的开始

　　房住不炒 房租不妙！ 管制才是失控的开始 | 檀热点

　　来源：叶檀财经

　　文/马兰

　　深圳，一个永远不缺话题的地方，房租管制在此拉开序幕。

　　证券日报报道，深圳将在深铁和深业集团合资开发的塘朗城精品公寓试点租金管制，一房一价，一年一调，租金年增长率最高不超过5%，面向全市缴纳社保满一年的未购房居民，在线申请后进入排队。

　　房租暴涨，人人焦虑，深圳这一个举措倒是很符合群众对政府打击房租炒作的呼吁，不过魔幻现实是，每当看得见的手开始动作时，看不见的手总是背道而驰。

　　政府多大力？ 这个市场他说了不算

　　楼市学新加坡，租房市场学德国？学到最后，只能落得个四不像。

　　看深圳的这次试点，首先从长租公寓开始，为什么？因为长租公寓目标明显，最好控制。

　　但长租公寓并不具备影响整个租赁市场的能力，我国的租赁人口占比11.6%，租赁房屋占比18%，仅仅北京租赁房屋的数量就在300万间以上，而根据迈点研究院测算，截至2017年底，国内重点城市的长租公寓房间不过16万间。

　　长租公寓涨价拿房的确是近来房价暴涨的导火索，但要想以长租公寓来限制整个租房市场，无疑是痴人说梦。

　　但政府也没什么辙，因为大部分的租赁住房都在市场流通，而非掌握在政府手中，政府没有定价的权力，只能充当监督者。除非政府是租房市场上的真正寡头，不然想要依靠公权力定价，没人会鸟他！

　　和楼市限购限价不一样的地方是，租房并不需要价格备案，很多时候不过是房东拍脑袋决定决定的事情。政府不可能让人盯住房东，因为中国的房东太多了，相比之下，长租公寓这样好盯的“房东”自然就变成了试点的对象。

　　这么一来，政府想要控制房租就只能找市面上拥有大量房源的长租公寓公司或是中介。

　　不过狡兔三窟，房租是被政府掐死了，其他却未必，管理费、中介费、水电费都可以成为房租的替代产品，事实上现在的长租公寓也的确用这些费用来补贴房租。

　　像是魔方公寓，除去常规的管理费，还能提供租车、保洁、衣物清洗、商品代购等等服务，这些服务当然都是需要钱买的，至于溢价能达到多少，只有他们自己心里清楚。

　　道高一尺，魔高一丈，该薅的羊毛换个名目继续薅罢了。想要把房租真正控制在合理涨幅，唯一的办法就是让房价降下来，到达一个合理水平。

　　房租涨的内因不是政府管得太少，而是房价太高，房租成为消化高房价的必然媒介，只要一日立于房价这危墙之下，就一日不得安宁。

　　参考德国，人家房价自2000年以来每年平均上涨才1.6%，且租房人口远超买房人口。说白了，房子不是人家用来投资的好标的，最大程度回归到了居住属性上，再加上租房的人前几年并不多，供大于求。然后加上德国政府发放租房补贴，从严执行限租政策，这才有房租的佛系上涨。

　　我们国家，光学了个限制房租，限的住？

　　限价之后 请参考楼市

　　楼市的罗生门，下一步也会在租房市场上演。

　　看看现在深圳的试点，先在线申请再进入排队，听起来像不像先排队再摇号买房的节奏？楼市当年踩过的雷，租房市场也要踩一遍。

　　首先，房租被限制，这样的房子就是市场上的稀缺资源，更多的人会来申请，之后，申请和排队就会衍变成另一个寻租市场，到最后进入这样“廉租房”的人绝对少不了关系户和人民币玩家。

　　记得西安的Excel表吗？房管局才能真正摇到房子，到了长租公寓也一样。还有这个领导的远房亲戚，那个高层的毕业小孩，没钱的人想要住进这样的房子，祈祷运气够好吧。

　　其次，价格被限制的长租公寓本身就会变成套利的工具。一个人只需要申请到这样的房子，就可以享受租金每年上涨5%的优惠，要是他再暗地里租给别人，租金就完全由他自己说了算。这种人会不会有？

　　看看现在楼市的一二手房房价倒挂，完全可能在租房市场继续上演。二房东的戏码，中国屡见不鲜，禁也禁不完。

　　最后，政府要么不去限制长租公寓其他费用的收取，要么等着长租公寓倒闭，因为长久来看，长租公寓在市场上会是唯一亏本的存在。中介也是，没有了房租上涨的动力，中介赚什么？

　　像不像现在的房企拼命回流现金，但还是活在崩溃边缘的现状。别急，一个一个来。

　　要是限租假设被政府完美实施到每个角落，下一步迎来的就是没有人愿意出租房屋。

　　美国二战后的租金管制最后让纽约付出了1300万美金的代价，房东收不回租房的成本，偷税漏税，房客找不到房子，拥挤在狭小破漏的房间，政府天天接到纠纷，疲于奔命。 

　　画面太美，不敢想。

　　5%太低 长租公寓要命！

　　回过头来想想这5%的涨幅天花板，不由得为塘朗城精品公寓掬一把同情泪。

　　衡量房租涨幅的指标，无非是从通胀着手，据统计局公布的CPI来看，我国的通胀率只有2%左右。现实来看，猪肉暴涨、石油暴涨、房价暴涨都没能撼动CPI上涨，所以想要从CPI上找到房价上涨的指标，并不现实。

　　回归到房租本身，关系最大的应该是个人的收入水平和地区的经济发展水平。个人收入高了，自然房租上涨也合理，地区经济好了，整个住房市场上涨也没错。

　　统计2017年几个热点城市的人均可支配收入增速和GDP增速，可以发现这些一线或新一线城市的人均可支配收入增速都在8%上下，GDP增速最高的深圳能达到15.11%，最差也有6.7%。

　　深圳房租涨幅5%和这两个数据相比起来，着实是低了。人力成本，税收都在以远超5%的速度上涨，但是房主收租却只能以5%的增速进行，而且还要加上装修、物业等等的费用，租出去可能要比不租出去花钱还多。

　　对于长租公寓来说，租金一开始根本不可能收太高，而且每年收入增速5%，连劳动成本的增速都比不上，趁着天凉早点破产算了。

　　还有，一个更残酷的事实是，我们现在所说的GDP还是剔除物价上涨后的GDP，加上央行放水，M2依旧以8%的速度高歌前行，相比之下，深圳的这个租金管制涨幅就显得更加可怜。

　　警惕吧，我们的租房市场正在走楼市的老路，未来才是大戏的开始。

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责任编辑：陈合群