刚开庭！深圳知名房企龙光因“买一层送一层”被告！

　　刚开庭！深圳知名房企因“买一层送一层”被告！

　　原创 温姑娘工作室 楼市wen度

　　开庭审查

　　坐标：龙华白石龙地铁无缝连接项目

　　原告：龙华业主们

　　被告：深圳知名本土开发商

　　主角之一的老李，过去三年深圳房价飞涨，却也是她最为崩溃的三年。

　　就在上周，他们一群龙华业主，集体把深圳一知名本土开发商告上法庭，原因是项目在2016年开盘时，对外宣传的承诺没有兑现如：

　　5.1米极致层高，买一层送一层

　　70年产权多赚30年

　　5.1米层高空间买一得二

　　5.1米超高层高，实实在在的双层铺，可一分为二，事半功倍……

　　2016年11月，老李和开发商签了买卖合同，建筑面积约50多平方米，总价300多万的商铺。

　　2019年交房，业主们发现到手的商铺只有一层。业主向开发商讨说法，得不到理会，随后向政府部门集体投诉开发商虚假宣传。

　　2019年7月，深圳市场监督管理局龙华监管局给出处理结果，要求被告停止发布违法广告，并处罚了8300元，这一下虚假宣传被实锤。

　　业主们在这期间进去住建局信访。结果深圳市住建局告知业主们，这事属于民事行为，不属于住建的受理范围。

　　业主们投诉无门，只能诉讼。

　　最近这样“买一层送一层”也就是搭板项目被强拆的不少，龙华、坪山、光明都有项目出现类似的情况，业主们也是投诉无门。

　　而这开发商也是“背”，在龙华开发的项目接二连三的被维权，之前还有人跑到新项目去拉横幅。

　　该项目名气很大。

　　2014年10月22日，龙光以46.8亿元的总价出让的龙华地王。地块上建起的住宅项目为龙光玖龙玺，当时的楼面价逾2.5万元/平，2016年底时房屋出售均价已达7.5万元/平，最后一期新盘价格破10万/平完美收官。

　　商业部分推广名为龙光玖龙荟，当时主推建面约60-70㎡商铺，70年产权，大平台无缝接驳港铁白石龙站。业主们买下的就是玖龙荟商铺，玖龙荟于2018年5月19日进入商家开业运营阶段。

　　那么，开发商“买一层送一层”宣传到底有没有法律约束力？

　　免责条款是否有效？

　　赠送不能是否需要承担法律责任？

　　信荣律师事务所认为：认同要约性质，司法实践中观点尚不统一

　　1、“买一层送一层”效力之争本质是“邀约”与“要约”之争。根据法律规定，“邀约”即要约邀请、要约引诱，是希望他人向自己发出要约的表示，一般不具有法律约束力，而“要约”则是希望与他人订立合同的意思表示，一旦对方承诺即具法律约束力，成为合同的组成部分；

　　2、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2020修正）》第三条修改过往商品房销售广告和宣传资料“视为要约”的表述为“构成要约”、“视为合同内容”的表述为“为合同内容”，进一步确认了开发商宣传广告要约化的法律效力！

　　3、如同“不可抗力”法定一样，开发商宣传广告“要约”化的构成要件也是法定而非约定的，即只要具备“具体确定”和“重大影响”两个要件，自然适用上述司法解释定性为“要约”而非“要约邀请”，开发商利用格式合同制定方的优势地位，在合同中埋设所有宣传广告均为“邀约邀请”而非“要约”、不构成合同组成部分的约定无效；

　　4、开发商格式合同中的免责条款不影响其宣传广告“要约”化后的责任承担。

　　一方面，免责条款是开发商单方制定未经与购房者磋商过的格式条款，本身可能无效，另一方面即便有效，也是合同内容组成部分。

　　而“要约”化的宣传广告“亦应当为合同内容”：同为合同内容，一个是格式条款提供方埋设的免责条款，一个是最高法院法定的担责条款，且最司法解释并没有设置任何适用条件，显然免责条款无法阻挡开发商责任的承担（过往凡因“要约”化的宣传广告判决开发商担责的，亦均不过问是否存在免责条款）；

　　5、“买一层送一层”是否构成开发商要约还与具体广告词有关，如宣传“层高6米，自主隔断”并加引号书写“买一层，送一层”，则“送一层”非常有可能被认定为购房者购买后自行隔层实现面积增加，不构成开发商的交房承诺。

　　总结而言，这件事存在争议。接下来这类“买一层送一层”的项目还陆续会出现，在买的时候，走得心。

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责任编辑：梁斌 SF055