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甩卖项目缓资金之渴 蓝光发展紧急自救
作者： 孙梦凡
[ 一位业内人士表示，虽然蓝光发展在甩卖资产积极自救，但从目前状况来看，要真正走出危机并不容易，后续大概率要继续引入战投。而一旦出现债务违约，蓝光发展再融资也会受到影响，去年该公司融资成本已到约8%的水平。 ]
继泰禾之后，万科（000002.SZ）再次向陷入危机的同行伸出“援手”。
工商资料显示，四川蓝光和骏实业有限公司已转让无锡和骏房地产有限公司53.17%股权，受让方为常州旭程企业管理有限公司，5月27日完成工商变更。常州旭程由常州万科持股99%，珠海诚盈投资中心持股1%。
紧急出让资产，是蓝光发展（600466.SH）应对债务危机的被迫选择，万科则借此拿下了一个处于销售期的资产包。据悉，无锡和骏旗下有四个地产项目，包括江阴蓝光雍锦园、常州牡丹蓝光晶曜、江阴蓝光中央铭邸、常州蓝光黑钻。
“地产一哥”似乎又要当白衣骑士，但蓝光发展的流动性问题远非几个项目可解。穆迪称，未来12~18个月，蓝光发展将有大量债务到期或可回售，包括逾140亿元的在岸和离岸债券，以及150亿元的非标借款，总体量超出蓝光发展的账面现金。
缓解现金流紧张
房地产行业整体出清，正波及越来越多潜藏风险的企业。
今年4月底以来，蓝光发展要出让股权的消息不胫而走，与此同时，该公司旗下多支债券价格剧烈波动，直至近期传出信托产品逾期。
消息显示，蓝光发展拖欠了3家信托公司发行的信托产品的支付，并正与兴业信托就一笔延期支付的集合信托产品进行谈判。
从泰禾集团（000732.SZ）、华夏幸福（600340.SH）等业内案例可见，债务违约不仅对房企信用有负面影响，一旦流动性问题难化解、到期债务越滚越多，要想走出泥潭并非易事。
5月4日，泰禾收到上海金融法院出具的《民事判决书》，判决其向四川信托偿还本金39.95亿元，支付截至2020年1月19日的利息、罚息、复利等共计2.61亿元，支付自2020年1月20日起至实际清偿之日止的违约金。
为化解危机，泰禾也曾密集甩卖项目、意图引入战投，不过结果仍不明朗。截至2020年12月31日，泰禾已到期未归还借款金额398.5亿元，尚未支付的利息为31.55亿元。
蓝光发展正在经历相似的戏码。日前，蓝光发展兑付了一笔发行规模6亿元的公司债。这笔为期3年的私募公司债，简称“18蓝光07”，票面利率7.9%，到期日2021年5月29日。蓝光发展已经于27日将全额本息6.474亿元划付至中国证券登记结算有限责任公司。
蓝光发展拿来偿债的这笔资金，或来源于万科。在决意拿下无锡和骏部分股权后，万科已付给蓝光发展一笔诚意定金，交易总额保守估计超过30亿元。
值得注意的是，无锡和骏旗下四个项目，均已进入销售期。以常州蓝光黑钻为例，该项目系蓝光发展去年在招拍挂市场所拿，总成交金额24.73亿元，楼面价14615元/平方米，溢价率47.82%，目前在售价格2.95万元/平方米。
将热点城市项目出手，可见蓝光发展缓解现金流紧张的决心。与此同时，消息还称万科有望成为蓝光发展的战略投资者，具体交易方案为：以20亿元收购蓝光发展发展20%股权、60亿元收购蓝光发展一个房地产项目资产包，总交易对价80亿元。
对此万科表示，公司没有入股蓝光发展的计划，双方正在开展的是项目层面合作。在万科之外，还有融创、万科、美的、华侨城等多家房企被传出，正在接洽收购蓝光项目的事宜，蓝光控股方甚至不排除将公司整体卖掉的方案。
激进拿地扩张的后遗症
从跻身千亿军团到流动性紧绷，蓝光发展如今的处境其实有迹可循。
早在2015年，蓝光发展借壳迪康药业实现A股上市，此后四年凭借资本市场助力、激进拿地扩张，跻身千亿房企阵营。2017~2019年，蓝光发展营业收入从245.53亿元上升至391.94亿元，净利润从13.65亿元上升至34.59亿元。
土储是房企发展的基底，在飞速扩张的那几年，西南片区曾为蓝光发展贡献了主要业绩。但随着行业竞争日渐激烈，蓝光发展的区域布局明显受限，于是其将战略重心东移，在上海开辟总部，以期拓展华东的拿地和融资资源。
2019年，关键节点来临。但在这关键一年，蓝光发展未实现年度销售目标，全口径销售额为1012.37亿元，目标完成率92.31%。2020年，蓝光发展实现权益销售金额710.6亿元，同比下跌0.7%，公司销售均价8592元/平方米，同比下跌7.3%。
销售增长遭遇瓶颈之外，蓝光发展在拿地上也延续了此前的激进风格。
该公司一份融资说明书显示，2017年、2018年、2019年以及2020年1~9月，蓝光发展投资活动现金流净额分别为-95.30亿元、-100.11亿元、-96.52亿元和-36.90亿元。
其中，2017年蓝光发展在股权收并购上支付现金92.41亿元；2018年新收购29家子公司，2019年新收购25家子公司。“投资活动现金流净流出大幅增加，可能给公司的流动性、生产经营活动及其资金安排产生不利影响。”说明书称。
在内部决策及疫情影响下，2020年上半年，蓝光发展已出现毛利率下降、盈利增长放缓、经营活动现金流净额由正转负的现象。
为缓解紧张局面，该公司于2020年7月份转让迪康药业，作价9亿元。2021年3月份，蓝光发展再次转让蓝光嘉宝服务1.16万股股份予碧桂园服务，对价49.64亿元，两笔转让合计带来近60亿元现金流。
不过，在较大金额的即期债务面前，蓝光发展还未顺利脱身。截至2021年一季度末，蓝光发展有息负债合计789.89亿元，其中短期债务338.15亿元，长期债务451.74亿元，期末现金及现金等价物仅263.37亿元。
如何走出危局
今年流动性问题发酵后，管理层于4月27日表示，考虑在项目层面引入合作方。有合适的机会，会考虑在股权层面引入财务实力强的战略投资者，但不会考虑出让控股权，不会甩卖公司。
从最早的“绯闻对象”融创，到如今的万科，蓝光发展正意图积极引战。但目前来看，万科未表示要正式入股，蓝光发展能否顺利找到投资者，仍有不确定性。甩卖资产包可解一时之渴，但若考虑公司发展，并非长久之计。
截至2020年末，蓝光发展总土地储备面积2640万平方米，总货值约2800亿元。去年，蓝光发展新增房地产项目60个，总建筑面积约962万平方米，新增土储货值1300亿元，其中华东区域占比38%，新一线、二线及强三线占比八成。
一位业内人士表示，虽然蓝光发展在甩卖资产积极自救，但从目前状况来看，要真正走出危机并不容易，后续大概率要继续引入战投。而一旦出现债务违约，蓝光发展再融资也会受到影响，去年该公司融资成本已到约8%的水平。
在4月27日召开的投资者电话会议上，蓝光发展方面强调“年内债券兑付的压力趋于下降”，“只要项目销售情况良好，则偿还有保障”。
据克而瑞数据，今年1~4月份，蓝光发展全口径销售额达347.4亿元，其中合并报表权益销售金额241.2亿元。截至4月底，蓝光发展在全国范围内有203个在建项目，在售项目达到143个；今年1~4月，新推开盘项目16个。
不过，企业预警通数据显示，蓝光发展的营业周期、现金周期、存货周转天数等指标均较去年底有所拉长，现金回流速度变慢。截至2021年一季度末，蓝光发展存货周转率0.03次，上年末为0.22次，总资产周转率0.03次，上年末为0.19次。
责任编辑：王婷
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