长租公寓和共享单车 那些“看上去很美”的故事

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　　原标题：长租公寓和共享单车，那些“看上去很美”的故事

　　房租中介还是金融中介？

　　很多原本简单的事，现在都搞得很复杂，比如租房子。

　　今年七夕，乐伽公寓通过其官方微信平台发布公告，确认停止运营，无力履行合同和偿还欠款。乐伽公寓在南京、苏州、杭州等8个城市均有布局，成立了300多家签约中心，为超过40多万客户提供服务，管理的房源超过20万套，目前大量租房者正在维权中。

　　乐伽和众多租赁平台一样，采用的模式是“高收低租”。该杭州公司前员工曾表示，乐伽入杭后作风“生猛”、“搅乱了市场”。

　　长租公寓传统盈利就是一个差价：一套房源月租5000元，平台以4800元到4900元的价格签下，一年只给11个月房租，权责托管签3年。品牌方赚的是一个月房租和之后2年的差价。

　　乐伽公寓进来后，本来月租5000的房子，乐伽公寓直接给5500元，以求短时间快速抢夺房源。而在房屋租不掉的情况下，经常以低于市场价1000元/间的价格抛售。并且以优惠去游说租客半年付或年付，而支付房东却是季付。用更多现金，去拓展新的房源。

　　但天底下真有高买低卖的生意吗？像乐伽这种平台才不傻，只要有源源不断的新房东进来，这个击鼓传花的游戏就可以继续玩下去。

　　类似的“配方”发生在去年8月，杭州长租公寓明星品牌“鼎寓”爆仓，资金断裂，停止运营。鼎寓的租客们曾通过银行卡绑定一个网贷APP，通过“租金贷”一次性付了租金，再每月还给贷款APP相应的贷款金额。鼎寓破产后，租客不仅拿不到先行支付的押金，还依然要每月按时还贷款。另一方面，房东也未收到鼎家公司应给到的后续租金。虽然，经后续协调，租客无需再还贷款。但鼎家的破产导致了约4000户租客受损，涉及的网贷平台有6家。而就在半年前，鼎寓刚刚获得1000万元Pre-A轮融资。

　　长租的本质已经变味，你以为他们是房屋中介，其实很可能是金融中介。这里涉及一项所谓“新生事物”——“租金贷”。虽然目前很多城市都已明令叫停，但在实际操作中，还是屡有身影。

　　租金贷的本质是一种小额消费贷款。中介平台利用租赁合同申请贷款。消费贷的审批比较宽松，银行也乐意放贷。但这个贷款实际上是给中介机构的。理论上，平台正是利用租客的个人信用，给自己提供扩展的资金，直到房源都被它占领。换句话说，平台用大量租房人的个人信用做背书，进行资金套利。

　　这是一个中国版的“次贷”：

• 对租客而言，工作尚不稳定，利用消费贷款正好可以缓解经济压力；

• 对房东而言，有平台托管，省时省力，按合同收钱，哪里来的钱都一样；

• 对平台而言，赚房租差价太慢、太小、太辛苦，还是“租房子——扩张信贷——讲故事——融资——上市”来得迅猛与伟大。

　　在三方看上去很美的“合谋”下，却没有成功者，只有多输。背后的原因值得玩味与深思。

　　长租公寓，是下一个共享单车吗？

　　去年，曾有两位大咖对长租公寓发表犀利言论。

　　第一位，是我爱我家前副总裁胡景晖，他曾发表评论——“长租公寓爆仓，一定比P2P爆雷更厉害。” 

　　第二位，是创业黑马董事长牛文文，当时针对鼎家爆仓，他在微博发声评论称，“一个行当，如果过度金融化、过度放杠杆，必然会造成金融风险和社会风险，最后毁灭整个行业。共享单车如此，P2P如此，区块链如此，现在，连最古老、最传统的房租租赁中介行当，也被快速金融化、过度金融化了，而且快要爆雷了。”

　　过度金融、过度杠杆，正是我们的时代特色。好像一个故事就能催生一个企业，甚至一个行业。像当年共享单车那样“让自行车回归城市，用骑行去改变城市”的情怀故事，长租公寓里讲得也挺多，有政策的故事，也有情怀的故事。

　　“政策的故事”主要来自于中央“房住不炒”的决心，以及“租购并举”的实施——2016年，国务院提出“租购并举”，加快发展专业化租赁市场。同年的中央经济工作会议也提出加快机构化、规模化的租赁企业发展。一时间，万科、龙湖、朗诗、碧桂园、远洋、佳兆业等大型房产企业都跑步进场。

　　随后两年，“房住不炒”、租购并举被一再强调。全国40多个城市发布相关政策，推进租赁市场发展。各大城市的抢人计划也陆续展开，三四线人口持续向一二线大城市涌入，也推动了租金的上涨。

　　政策背书、大城市人口净流入，是资本涌向长租的最大原因。

　　其次，则是来自于“分享经济”下的情怀故事。它们主要来自于YOU+、新派公寓等社群运营理念、服务，着重开发长租公寓的社交、文化等系列服务附加值。

　　在这两个故事下，一时间资本蜂拥而入，品牌派系纷呈。大致可分为“五大派别”：

•  第一派，开发商系。万科泊寓、龙湖冠寓、旭辉领寓为代表，开发商利用、盘活手上闲置的商办资源，打造集中式的长租公寓；

•  第二派，酒店系。如华住城家等，依托酒店品牌、管理能力，长短租结合，形成了并非主流的长租公寓；

•  第三派，创业系。如魔方公寓、YOU+、未来域等，强调社群运营、社区文化服务；

•  第四派，中介系。如链家-自如、我爱我家-相寓，房源大多较为分散；

•  第五派，地方国企系。如上海地产“城方”，首个国企租赁住房业务品牌，专注租赁用地、城市更新改造等租赁公寓业务。

　　这五大门派中，酒店派与国企派算不得主流。那么，主流的其余三派，现今日子如何？

　　中介系是近年来被曝光最多的。2018年全年，上海市消保委共受理了长租公寓类相关投诉3167件，同比增长2.2倍。投诉最为集中的就是资金问题，违反押金退还约定、误导租客向第三方金融机构进行贷款，极易造成租客面临个人资金或征信风险。

　　最会讲情怀故事的创业系，开始“避实就虚”，转型为轻资产运营商，着重点放在租房客户的社群文化、运营管理等附加值服务。对拿房、融资都没有优势的创业系来说，与开发商联手，做好运营输出，也是目前可见的最好出路。

　　看上去“背靠大树好乘凉”的开发商系，日子也不好过。长租公寓主要依托母公司的支撑与发展，一旦销售收缩，皮之不存毛将焉附。就在上个月，接手不足一个半月、万科长租公寓事业部总经理薛峰就辞职了，万科“万村计划”也被曝触礁。

　　曾经风光无限，如今经营惨淡。接下来，整合、合并是趋势，像共享单车那样红海中只身杀出两三家寡头，也不是不可能。

　　好的长租公寓模式本来是：

　　好的长租公寓=

　　国企低价拿地+品牌开发商专业造房+创业系优质运营+中介平台合理选择

　　这甚至谈不上是“好事”，而是“本来就是”。每一方，每个人，都干着实事，不说故事。但就这么“本来”的事，现在却变得很难。

　　每个人都在说供应链，每个人都在说新经济，每个人都在说故事。从一部自行车到一套房子，长租公寓和共享单车，恰恰都诞生、火爆于2015~2016年间。如今，ofo99元的押金还有人尚未退还，长租公寓的租金也打了水漂。很多“分享经济”都是开头很美好，结局很鸡毛，令人唏嘘。

　　看上去很美的“分享经济”

　　共享单车和长租公寓经常被拿来类比，一是因为二者同样的尴尬，在于行政服务与市场服务的模糊边界。

　　共享单车本来是行政公共服务，被市场化放开后，监管跟不上。同样，长租公寓出生在“政策故事”的背景下，带有浓重的行政色彩。又不像人才公寓、廉租公寓设置那么多门槛，而是地方政府转嫁给了开发商，成为市场化行为。在政策、市场、地方政府和企业的多边夹击下，长租公寓日渐成为“缝隙”中的花朵。

　　共享单车和长租公寓，还有一点很像——二者都在讲述近年来盛行的“分享经济”的故事。有人说，2015年是中国“分享经济”的元年。

　　它从优步、滴滴开始，渗透到个人生活的每个角落。出行的时候叫“快车”，或者地铁站出来骑一辆“摩拜”单车，去“wework”工作上班，所有疑问用“知乎”，晚上下班回到“泊寓”和邻居聊天喝酒，周末旅行住宿不再用携程而是“airbnb”。这是最分享的经济，也是“看上去很美”的生活。

　　那两年，“分享经济”成为资本天空中最闪亮的星。不谈个分享，不足以论人生。大家纷纷盛赞这是一场社会运动，是数字世界中的人们可以兼顾工作和生活的新型商业模式。分享和互联网让生活变得更美好，每个人可以更多地依赖彼此，而不是死板地受雇于某个企业，每个人都可以拥有副业，成为“微创业者”：司机、写手、“民宿”老板……

　　人们越来越离不开“分享经济”，它似乎是一项可持续的模式，正逐渐取代主流商业。就像在出租车和滴滴之间，我们越发倾向于选择后者——具有互联网基因的平台。

　　然而，看上去很美的故事，也有其暗淡的一面：在分享的同时，更需要强有力的保护和监管。共享单车各大城市“坟场”也正说明了监管的失败。长租公寓也是如此，如何监管房屋租金押金动向，是不是能放任平台大肆去搞租赁B2C？一系列的问题正考验政府的监管能力。

　　共享单车当年的口号是“让自行车回归城市”。要回归的不仅是自行车，更是每件事情的“本质”。租赁房子，就是帮客户租房子，收取信息费或者差价，就是这么简单；卖菜，把控品质，低进高卖，讨价还价，就是这么简单； 交通出行，计算多少时间，多少公里，多少钱，就是这么简单。

　　不是什么事都需要金融化、杠杆化，更不用一味去迷信信贷、融资、杠杆。相反，如何用缓慢、细碎的小钱积累成大钱，如何做好每件简单的小事让它成为大事——这才是我们要去相信的故事，回归经济的本质，回归生活的本质。

责任编辑：覃肄灵