如何建立房地产市场的长效机制

　　文/新浪财经意见领袖专栏(微信公众号kopleader)专栏作家 余华莘

　　要建立平稳房地产市场的“长效机制”，各级政府和主管部门需要在财政税收制度、土地供应制度和基础设施均衡规划等多方面同时下功夫。

如何建立房地产市场的长效机制

　　在12月18号的中央经济工作会议召开之前，中国最高决策机构已于上周五的中央政治局会议为2017年经济发展定下了基调。

　　在会后简短的新闻稿里，笔者认为，有一些“关键词“值得关注。首先，“稳中求进”从之前的经济工作总基调被提升为治国理政重要原则。笔者认为，政治局会议讲的“稳”，是指社会稳和就业稳。自三季度以来，中国的就业状况和居民收入已出现持续改善的趋势，问题是明年在房地产市场回落的情况下，财政政策如何撑起总需求，实现稳就业。

　　其次，在“稳”的前提下，本次政治局未强调经济增长目标，但强调了“三去一降一补”要“有实质性进展”。特别要提到的是，本次新闻稿并未提及“保持经济运行在合理区间”这11个字。笔者认为、这可能暗示，明年在就业稳定的大前提下，中国经济增长目标可能进一步被调低或弱化、从而为经济改革和产业转型提供更多可操作的空间。

　　另一个看点就是，“三去一降一补”的供给侧改革路线继续得以贯彻，并从政治层面强调了改革要取得“实质性进展”。笔者认为，这五个字背后所包含的对中国现状的认识和未来目标的设定，着实难能可贵。因为在11月23日国务院常务会议中，中央政府就提出了“确保产能真去真退”的考核验收标准。笔者认为、这反映中央政府对“去产能”的实质执行效果抱有疑问。

　　回顾2016年，在推进“三去”的过程中，由于在一定程度上有“避重就轻”的问题，因而出现出许多矛盾。比如：靠行政化产量控制为主的“去产能”导致上游产品价格飙涨，这与“降成本”的目标相悖。

　　“去库存”方面则出现顾此失彼的局面，不仅导致一二线城市房价失控，资产价格泡沫恶化，而且三四线城市的库存压力不减反增。“去杠杆”因为国有企业改革的推进困难重重，加上“债转股”政策姗姗来迟，因此具体细节与执行效果，只能留待2017去验证了。

　　笔者认为，2017年经济政策的重心应该放在以下三点：优化过剩行业的“去产能”方式，因地施策的实施“去库存”，和借助国企改革和债转股实现一定程度上的“去杠杆”。

　　最后，本次政治局会议首提“加快研究建立符合国情、适应市场规律的房地产平稳健康发展长效机制”。自国庆长假以来，房地产市场在几重限购限贷政策下，才被“勉强降温”，但最终效果如何以及政策打压时间可以持续多久，兹待观察。

　　但是，政府强制行政干预的结果，使得房地产市场存在基础不平衡的问题。目前热点城市稳房价的措施主要依赖于“限购、限贷”，但是防“地王”又令热点城市在土地供应上“缩头缩脚”，因此面粉和面包的价格倒置问题已经不是单个政策部门可以解决的了。

　　笔者认为，要建立平稳房地产市场的“长效机制”，各级政府和主管部门需要在财政税收制度、土地供应制度和基础设施均衡规划等多方面同时下功夫。

　　根据中原地产数据，前11个月，内地40大房企拿地金额刷新了历史纪录，拿地成本较去年增长50%。由于地方政府仍旧依赖土地财政(依赖度达40%)，而且在中央政策压力下对“地王”避之不及的情况来看，明年一二线城市土地供应节奏预计仍将偏慢，令明年房地产投资增速下滑的风险不容忽视。

　　由于明年经济的脱虚向实和宏观调控需要倚重财政政策的定向发力，因此货币政策如何在配合财政刺激的同时，兼顾“抑制资产泡沫”，这将非常考验各地政府的政策执行力和执行水平。

　　(本文作者介绍：余华莘先生，特许金融分析师(CFA)，现为基金投资经理。)