今年大类资产配置不看好房地产

　　文/新浪财经意见领袖（微信公众号kopleader）专栏作家 张鹏

　　从长期来看，只要个人负担得起，房地产永远是生命周期里值得配置的大类资产。今年大类资产配置不看好房地产，不等于完全看空房地产。

今年大类资产配置不看好房地产

　　2016年是国内房地产市场的大年，由于经历了比较强劲的去库存和涨价，大多数房企的日子都很舒服。而2017年将是房地产市场的一个小年，一线和重点城市持续高压调控，三、四线城市去库存分化缓慢，总体上处于从高峰刚过到量价盘整的拐点上，房地产在大类资产配置中的性价比日益下降。

　　首先，政策层面出现的变化显著不同以往。由于今年下半年将召开中共“十九大”，房地产调控颇为考验和体现地方政府领导的“看齐”意识和施政能力。在去年底中央经济工作会议提出“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制后，多地政府工作报告中明确将稳控房价作为调控目标，北京市长蔡奇更是表态称确保北京明年房价环比不增长。可见，今年甚至更长一段时间房地产调控的政治意味甚浓，一线和重点城市的地方政府领导为了保住乌纱帽或在政治上更进一步，只得屁股沉下去，继续保持高压限价的刚猛态势，同时也会低调增加土地供应、坚决遏制“地王”出现。

　　其次，从市场层面来看，销售数据回落，边际趋势恶化。中国指数研究院数据显示，1月各线代表城市成交同环比均回落。北上广深四个一线城市及南京、成都、苏州等15个二三线代表城市周均成交量同环比均呈现不同程度回落态势，一线城市月度周均成交量同比降幅超三成，环比降幅超一成。其中上海、深圳同比降幅尤为显著，而二三线代表城市月度周均成交量同、环比降幅均在一成左右。另外，在个人购房按揭贷款和房企开发贷收紧、未来房地产税政策势必出台等边际影响下，在一线和热点城市买房卖房都将会变得更加困难，贷款购房者的还款压力边际增加进而增加违约的风险，资金紧缺和土地储备不足的中小房企开始越来越多地面临破产消亡的风险，而房地产库存过多的三、四线城市问题囿于产业基础、人口结构和收入水平不同去化分化，短期仍然难有大的改观。

　　再次，从大类资产配置的角度，由于中短期房地产下行空间大于上行空间，同时面临较高的交易门槛和边际成本，使得今年房地产市场量价盘整成为大概率事件，房地产在大类资产配置中的性价比正在下降。2016年，房地产表现仅次于以黑色、有色为代表的大宗商品，但在今年宏观企稳、微观改善、货币趋紧、通胀温和、汇率可控的大环境下，大宗商品、股票等大类资产的吸引力正在凸显，尤其是经历了2016年低谷的股票权益类资产有望取得较好表现。

　　古人云“有恒产者有恒心”，到了现代仍然适用。对于很多现代青年人来说，恐怕得再加上一条“没有房子难结婚”。从长期来看，只要个人负担得起，房地产永远是生命周期里值得配置的大类资产。今年大类资产配置不看好房地产，不等于完全看空房地产。综合考虑一线城市未来人口结构和收入水平的变化，核心和较好地段的优质房地产仍具备较大的升值空间。如果价格出现了调整，这时候你的支付能力刚好又足够，就考验你是否具备敏锐和长远的逆向投资眼光了。

　　(本文作者介绍：供职于阳光私募行业，清华MBA校友。)