文/新浪财经意见领袖（微信公众号kopleader）专栏作家 张鹏
温州一批20年产权住宅土地使用权到期，续期须按房产价格三分之一缴费，引起巨大争议。其实，政府可以将已经试点的房地产税明确下来，以稳定市场预期、平滑价格波动，对于老实守法的老百姓来讲“温水煮青蛙”每年缴一点房产税没有那么大的伤害。
住宅建设用地使用权到期怎么办此间有媒体报道，温州一批20年产权住宅土地使用权到期，续期须按房产价格三分之一缴费。不过，温州市国土局已回应称，近期媒体报道“收取几十万元出让金才能续期”是对信息的误读，“物权法规定住宅建设用地使用权届满自动续期，但‘自动续期’该如何续期，目前国家尚未出台相关实施细则。”
笔者认为，住宅建设用地使用权届满自动续期即续期方式，无需再出台所谓相关实施细则。如果住宅建设用地使用权届满自动续期须以有偿为前提，将按照“法无明文规定不可为”的原则，地方政府将涉嫌违法。因此，住宅建设用地使用权届满续期收费的恶例不可开。
我国《物权法》第一百四十九条规定，“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。”据此规定，住宅建设用地使用权期间届满的是自动续期，因而住宅建设用地使用权不消灭。而非住宅建设用地则不同，其期间届满后如不依法律规定办理续期手续，则即发生消灭。
笔者认为，这一条款绝非刻意模糊，为出台相关实施细则预留空间，而是将住宅建设用地使用权和非住宅建设用地使用权特别是以出让方式取得的非住宅建设用地使用权严格区分开来，住宅建设用地使用权自动续期不存在续费的问题，以出让方式取得的非住宅建设用地使用权如不续费将归于消灭。
实际上，个别地方出现的土地年限到期续费问题针对的也是以出让方式取得的非住宅建设用地使用权。媒体此间报道的深圳2004年补缴地价数额为公告基准地价的35%，并按约定年期一次性支付，就是如此。
那是否还需要一个顶层设计呢？如果单纯就住宅建设用地使用权到期续不续费的问题就没有必要了，显然是小题大做。但是，考虑到住宅建设用地使用权自动续期相当于无限永续，是与房子连带在一起的，等同于永久产权，政府作为住宅建设用地的“地主”又想从中得利的话，就可以将已经试点的房地产税明确下来——这是最大也是最好的顶层设计——一来稳定市场预期、平滑价格波动，对于老实守法的老百姓来讲“温水煮青蛙”每年缴一点房产税没有那么大的伤害，试想到期真按房产价格三分之一续费哪个普通的老百姓受得起？既坑害当代人也坑害子孙；二来真正抑制房地产投机，对炒房和囤房的“房叔”、“房姐”们产生震慑作用。国内近十年房价飙涨除了货币超发、投机助长之外，还与房地产税迟迟尚未全面推行使得住宅持有成本过低有关。
中国能不能全面推行房地产税呢？这取决于改革的意愿和限度。如果政府管理体制比较僵化，习惯了做地主吃大肉，就是想挣快钱让你到期续期补缴很多钱，结果就是交易成本太高、影响市场效率。在美国，房产下面的土地不是政府的，政府没有土地土地可以出售（或者提供有偿使用权）给开发商去建造商品房，美国政府“赚房产钱”主要是通过征收房地产税。房子和土地是你的就要缴纳房地产税，将房子留给后代那么后代就得继续缴纳房地产税，实际上都是能够承受的，既体现了政府精细的治理能力，又有利于维护代际的公平。这是需要我们学习的。
(本文作者介绍：供职于阳光私募行业，清华MBA校友。)
责任编辑：贾韵航 SF174
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