专家告诉你如何在美国投资不动产

　　文/新浪财经意见领袖(微信公众号kopleader)专栏作家 吴向宏

　　最近几年，中国人在美国的投资增长很快。其中，企业投资主要以拓展业务的战略投资为主，而个人主要以规避风险、保障财产安全、博取较高收益的财务投资为主。在个人投资中，不动产投资又占了很大比例。

专家告诉你如何在美国投资不动产

　　随着中国经济增长放慢，投资收益率随之下降，社会平均净资产回报率已经连续两年显著低于美国。因此，响应国家“走出去”号召，将部分资金投向海外，可以为国民博取更高收益，同时缓解国内产能过剩，是利国利民的好事。

　　最近几年，中国人在美国的投资增长很快。其中，企业投资主要以拓展业务的战略投资为主，而个人主要以规避风险、保障财产安全、博取较高收益的财务投资为主。在个人投资中，不动产投资(包括住宅地产、商业地产、开发土地、农林用地和矿产资源等)又占了很大比例，体现了中国人一贯重视“实在”资产的特点。不过，中国人在美国投资不动产的业绩，却差别很大。据我所知，绩效不佳的颇多。因此，我总结了自己的一些实际经验，供大家在美国投资参考。个人见识有限，错漏必多。欢迎指正。

　　住宅是中国人较为偏好的投资品种，这一习惯也带到了海外。以美国住宅为例，早在2007年，按国别分，中国人已经进入了非美国购房者群体的前五位。去年更是成为了数量最大的非美国购房人群体。坊间有语云：“有钱没钱，美国买房”。

　　热门的往往不是最好的。住宅投资的好处是进入门槛极低，便于个人操作。缺点是回报不理想。

　　根据美国住宅地产领域最权威的凯斯席勒(Case Shiller)指数，美国全国房地产价格，从1975年到2015年的40年，年平均增幅(复合增长率)仅为4.9%。即使我们作一点弊，从1975年算到地产泡沫前的最高峰2006年，年均增幅也只有6.6%。

　　从短一点的时间跨度看，过去10年(含泡沫破灭)、5年和最近3年(泡沫破灭后的快速反弹)的全国平均升幅分别仅仅为：0.15%， 3.20%， 6.84% 。

　　当然，上面是全国平均数据。在特定都市圈，住宅投资的回报要好一些。不过波动也相应大一些。例如，10都市圈过去20年/10年/5年/3年的投资年复合回报分别是：4.7%，-0.6%，4.0% 和 8.5%。

　　有人会说，这只是价格升幅回报，并未考虑到租金等。的确，全面的投资回报，还要考虑到以下因素：租金，房产税，维修成本，以及按揭杠杆。

　　1、租金

　　中国一些报刊媒体，经常鼓吹说中国地产租售比太高，房子租不出价钱，而美国租房如何如何贵。这误导了很多中国购房者，以为美国租金比较可观。其实这是弄混了概念。和中国地产不同，美国地产存在两个区隔明显的市场：公寓为主体的出租市场，和住宅为主体的自住市场。租金高，那说的是公寓。对于住宅来说，美国的租售比也并不低，亦即租金相对不高。

　　在全美76个大城市(25万以上人口)的住宅租售比中，除极端情况如底特律之外，其他75个城市的租售比在10.73-45.02之间。对应的租金年回报在2.2% - 9.3% 之间。不幸的是：越是房价增幅可能较高的大城市，租售比也越高，亦即租金回报越低。中国人最偏爱的加州，租金年回报普遍在4%以下。其他大城市也基本在6%以下。

　　这个租售比是没有考虑空置率的。美国住宅出租的空置率约为12%，那么租金年回报就要打88折。但事实上，外国人在美国购房，空置率普遍更高。如此，租金年回报估计为3-5%左右较为合理。

　　正因为住宅的租金回报不理想，有些人就铤而走险，采取同一户住宅租给多个房客的做法，提升租金。然而，这在很多州都是违法的。一宅多户，法律上就成了“公寓”而要适用不同的管制规章，绝大多数一宅多户的房东都没有做到。这种非法获利的方式，我们这里不予考虑。

　　2、房产税

　　美国房产税综合税率大致在0.4%-1.9%之间。不过由于房产税是依据房屋的评估价，经常会低于实际价值，所以实际税负还可以打个不小的折扣。故可认为在0.3%-1.5%之间。

　　综上所述，考虑了租金和房产税因素后，美国10都市圈房产投资的综合年化回报率大约为：

　　20年：6.2% - 9.4%    中值：7.8%

　　10年：0.9% - 4.1%    中值：2.5%

　　5年：5.5% - 8.7%      中值：7.1%

　　3年：10.0% - 13.2%     中值：11.6%

　　3、按揭杠杆

　　中国房产投资者都知道，使用按揭杠杆能够极大放大投资的收益。然而这是在中国的特殊国情下才成立，因为贷款利率低而房产增幅高，利差空间大，加杠杆才能套利。这个情况在美国并不成立。

　　从权威的美国按揭利率可以看到，30年固定按揭利率在3.66% (2012年)- 16.63% (1981年)之间浮动。

　　当然，历史数据对于眼下的借款者并没有参考价值。目前，这个利率是4.17%。今年估计是4.5%。

　　但这个是基准利率。实际根据信用状况一般还要上浮。中国人在美国买房，由于缺乏当地信用记录，通常在这个基础上要上浮1-3%。所以中国人目前能拿到的实际按揭利率应该在5.5% - 7.5% 之间，甚至有可能更高。

　　对比上面的综合年化回报可以看出，利差空间很小，甚至是倒挂(即贷款利息超出了房产孳息)。因此，在美国投资住宅，用个人按揭贷款加杠杆，并不能显著增加回报，反而可能导致亏损。

　　4、修缮维护费用

　　以上估算尚未考虑房屋保险、修缮等费用。别的不说，光是房前屋后的草坪，维护起来一年就开支不菲。综合来算，在美国，住宅主要还是一种消费品，指望作为投资是不大靠谱的。

　　(本文作者介绍：某跨境投资和海外资产管理机构创始合伙人，曾任颐和资产管理集团CEO、思科公司大中华区副总裁等职位。)

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