加拿大要打击外国人炒房？

　　文/新浪财经意见领袖(微信公众号kopleader)专栏作家 叶毓蔚

　　一项民意调查发现，高达三分之二的温哥华当地居民认为推升楼市的“罪魁祸首”是外国人投资，而由于温哥华是华裔的聚集地，很多人又将矛头对准了来自中国的投资。这些指控是否有真凭实据呢？

加拿大要打击外国人炒房？

　　日前，加拿大联邦保守党领袖、现任总理哈珀在温哥华为10月份联邦大选拉票时承诺：如果保守党顺利连任，他的政府会收集资料，探讨加拿大地产市场的外资活跃程度，如有必要将会制订政策、限制外国投资者在加拿大买房子。话音刚落，便激起了民众、媒体、经济学界的广泛反响。

　　毫无疑问这是为了笼络选民所开的“大选支票”，但之所以引起普遍共鸣，却与这几年来温哥华、多伦多等地房地产市场过分火爆，以及由此引发的对外国投资者尤其是中国投资者的偏见有着密不可分的关系。

　　根据大温哥华房产局(the Real EstateBoard of Greater Vancouver)的统计数据，在过去的五年里，温哥华房市节节攀升，住宅售价中值跃升57%，至110万加元，独栋房屋的价格飙涨至210万加元，涨幅高达82%。而据加拿大统计局的数据，同期中等收入家庭的收入仅上涨了约13%。当越来越多生于斯长于斯的普通民众无法承担房价之重时，那些蜂拥而至、在房地产市场上豪气冲天的外国投资者便成为他们泄愤的对象。

#Dont Have 1million

　　4月份，拥有硕士学位和良好职业前景的温哥华市民Eveline将自己的基本信息亲手写在一张纸上，并拍了一张自拍照，上传到Twitter，标签是#Dont Have 1million(我没有一百万加元)#。原因是温哥华的房价如此之高，纵然自己再努力，也没有可能在这座城市中买房。这条推文发出后引发当地年轻人的强烈共鸣，并纷纷加入“声讨”行列。

当地年轻人声讨炒房团

　　一项民意调查发现，高达三分之二的温哥华当地居民认为推升楼市的“罪魁祸首”是外国人投资，这其中，由于温哥华是华裔的聚集地，很多人又将矛头对准了来自中国的投资。

　　根据加拿大统计局公布的数据，2011年时大温哥华地区华裔就已达41万，占人口的18%，其中列治文市华裔人口甚至已占一半左右，时至今日这个比例应该更高。或许中国人天性中有对房产投资的热爱，加上受益于前10年内地经济腾飞，很多人到了温哥华，一对比北京、上海的房价，似乎加拿大人眼中的“天价”也不是那么碍眼了。但随着房价的飙升，这些居住在富人区的华裔居民，以及那些只管扫货囤积却从来不入住自己所购豪宅的中国投资者，逐渐成为当地人眼中一道不和谐的风景线，甚至滋生出种族歧视的恶果。

　　6月13日，温哥华岛(Nanaimo)一名华裔地产经纪的户外广告被人喷上“Go away”(滚出去)、“not welcome”(不欢迎)等仇恨字眼，其中一张的当事人脸部还被留下纳粹标志，引发当地华裔社群的极度震惊和抗议。素以加拿大多元文化中心著称的多伦多也曾经发生过类似的事情。2013年7月，一名53岁的妇女在华裔聚居的万锦市的各个邮箱、街道牌及地产广告牌处，大肆书写“No More Chinese”(不要更多的中国人) 等字句，后来该女子被警察拘留，并被控15项罪名。

　　但腰缠万贯、到处置业的中国富豪真的是温哥华、多伦多房价上涨的最主要原因吗？且不说移民涌入造成的大城市房产供需失衡、加拿大央行[微博]超低利率对贷款买房的推动，这种普遍性的关于中国投资者的负面观感，到底是有真实数据的支撑还是仅仅是一种情绪上的错觉？

　　加拿大按揭与房屋公司CMHC的首席执行官Evan Siddall就曾指出，外资究竟在加拿大房市中扮演怎样的角色？需要更多资料来进行认真研究。

　　该公司曾于2014年12月份发布了一份对公寓市场的专项研究，显示在多伦多的公寓市场，由外资购买的公寓只占全部公寓交易的区区2.4%，而在温哥华，这个比例是2.3%。如将调查范畴局限于这两个城市的中心，则相关比例稍高，但也只有4.3%和5.8%。

　　数据出来后遭到很多质疑，无论是媒体还是民众，都认为实际情况应该比披露的严重，另外该报告只调查了公寓市场，并没有涉及价格更高昂的独立屋市场。

　　但问题是：至少在目前，没有一家加拿大的机构或个人能立马拿出口径清晰、全面详尽的数据，来反驳CMHC的调查结果。

　　举个例子来说：很多在本地置业的华裔具有加国居留权，但他们的资金来自中国，那么是归属于“本地居民”还是凭面容就被判定为“外国人”？一些本地居民代原籍国的亲戚、朋友持有房产，但在产权登记时，用的是自己的名字，那这部分房产的真实信息从何得知？

　　如果没有扎扎实实的调研，仅凭现有的资料，或者“我亲戚”、“我邻居”、“我朋友”等未经证实的传闻，很难判断外资对加拿大房地产市场的实际影响，更不用提炮轰或打击某个族裔了。

　　从这个意义上讲，哈珀此次的表态颇具正面意义：只有摸清底细，才能知道真正的问题所在，之后才可以对症下药。

　　但这样一张“支票”是否真能兑现？能立马对热火朝天的温哥华、多伦多楼市起到降温作用，让所有买不起房的民众美梦成真吗？

　　事实上，加拿大全国各地的楼市发展并不同步。受油价等因素影响，今年以来阿尔伯达省和萨斯喀彻温省的房产销售已受到较大打击，而东部人口稀少的海洋省份严重依赖观光业，寄希望于外国投资者前来置业，因为买了房子就容易再回头来度假，那么一旦真的对外国投资者实施限施，究竟会是一个全国性的举措，还是因地制宜的区别对待？

　　另外一个需要认清的现实是：与房屋交易有关的税收，是地方政府的重要财政收入来源。据温哥华《Vancouver Courier》报道，2014年BC省府全年的财产过户税(Property transfer tax)达7亿5700万加元，今年预估可达10亿加元。同样的，房市也给温哥华市府带来丰厚的收入。数据还显示，仅去年，温哥华批准的建房许可总值就达18.8亿加元，比2008年增长了77%。

　　不少明眼人质疑：关于收集海外买家资料这一议题，其实民间早有诉求，反对党新民主党也曾提议过，哈珀为什么早不说晚不说偏偏这个时候说，无非也是为了选票；BC省政府和温哥华市政府明明有权限去收集买家资料乃至制定政策，却迟迟无动于衷，为的也是与房产交易有关的高额财政收入。

　　再说了，虽然买不起房的人抗议房价高企，但已经买了的却不愿意直面跌价，如果因为政府干涉而导致房价下跌，那么政客们就别再想获得这些部分选民的选票了。对此温哥华并非没有先例。1999年到2002年间，执政的温哥华无党派协会(NPA)被在野党赶下台，房价大幅贬值带来的压力就是其中重要的一个方面。

　　况且，如果真的要对外国买房者采取限制措施，还有很多细节必须深入探讨：是框定外国人的购房资质，还是限制其购房套数，或者对资产利得征收附加税？

　　以澳大利亚为例，为平抑房价对海外买家多加限制，但有效性仍令人质疑：虽然已经早于加拿大建立了全国购房者登记国籍身份制度，但至今该数据库依然没有完整纳入所有购房者信息，当地政府依然不清楚海外购买的规模到底有多大；许多已不在澳大利亚生活的购房者没有按规定卖掉他们的房产，但政府没有足够的力量去监督执行，很多人成了漏网之鱼。

　　只是，不管政府是摆摆姿态还是准备来真的，对于热爱投资加拿大房产的中国人来说，哈珀这一承诺中隐含的信息仍然值得引起警惕：当我们的炒楼炒房影响到社区安稳，招来当地人不满，甚至引发种族歧视的恶果时，最终真正受到伤害的，绝对不会是加拿大当地人而已。

　　(本文作者介绍：资深金融从业人员，现居多伦多，从事金融理财服务工作，媒体专栏作家。)

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