文/新浪财经纽约站记者 罗绮梅
一位资深房地产金融从业人员曾经这样形容：中国开发商们大多数连自己独立在大街上买双鞋都办不到，我为什么要相信他可以盖楼？他更直言不讳称，纽约房地产界曾一度听说中国买家来了，项目喊价可以比市场高出一大截。典型敲竹杠的做法。
鑫苑曼哈顿东河湾项目，纽约中国开发独资第一单中国开发商初来乍到
如果曼哈顿只是当年小渔村深圳，估计谁去打拼也不打紧。可在八仙过海的纽约，中国开发商能融入、存活、立足吗！？
纽约房地产地头蛇们绝非等闲之辈。他们一是本地势力和资源整合能力极强，这包括金融、法务、会计等精英级别的人才储备。二是很少对外曝光且历史传统悠久。这犹如一棵苍天大树，叶繁枝茂，且深埋在底下的根基更是夯实有力。
笔者（新浪财经纽约站记者罗绮梅）去年专访杰里德-卡什诺(Jared Kushner)时，杰里德曾表示，“如果不是可以2小时飞机旅程可以到达的地方，我一般不会涉足业务，因为我很难亲自去鉴定项目、做探访。”这一全美最有实力房地产家族企业掌门人的投资原则也从另一个侧面反映了在美房地产的本地化程度。初来乍到的中国开发商总免不了要“拜码头”了！
笔者（新浪财经纽约站记者罗绮梅）曾听一位资深房地产金融从业人员曾经这样形容他们对中国开发商们的最初印象：他们大多数连自己独立在大街上买双鞋都办不到，我为什么要相信他可以盖楼？他更直言不讳称，纽约房地产界曾一度听说中国买家来了，项目喊价可以比市场高出一大截。典型敲竹杠的做法。
CBRE副主席达西·A·斯塔肯女士在接受美国媒体采访时，描述绿地集团来纽约选项目的细节。当绿地代表第一次跟她前往布鲁克林项目地点考察结束之后，他们立即告诉她，“我们晚上想跟布鲁斯-拉特纳(Bruce Ratner)合作方老总共进晚餐。” 斯塔肯形容绿地作风为快速、果断，她甚至在沟通中感觉到绿地嫌弃这个占地面积约6.45万平方米，规划总建筑面积近60万平方米的项目不够大。这样阔气但不怎么入乡随俗的亮相可谓把经验老道、见过大世面的“摩天大楼女王”也给惊住了。
中国开发商纽约地产生存之道
其实从2012年中国开发商开始有打入美国市场的打算到今天，真正能在在纽约房地产界成为开发商级别的中国公司不超过5家。
以合资(JV)公司合伙人(Partner)角色出现的中国开发商目前有绿地、万科、中建和本月才报道神秘开发商夸父(据了解，夸父资本来源为悉地国际，原中建国际设计)。而“胆敢”以独资身份开发的中国企业仅有鑫苑和朗诗。朗诗所购的开发地盘都在新泽西州，与曼哈顿隔海相望，但也算在大纽约地区范畴。
以万科进入美国为例，万科对外发布的声明中称，“(曼哈顿)列克星敦大道610号项目由万科和RFR共同持有和控制，汉斯合作开发。”万科集团总裁郁亮在接受媒体采访时称，相对于此前万科的旧金山项目，纽约项目万科会更加深入地参与项目管理和运营，进一步提高海外业务水平。
根据声明用词，万科跟RFR应该为风险共同承担者，股权上为RFR为普通合伙人(GP)，万科为有限合伙人(LP)。这意味着董事会成员话语权万科没有缺失，这也符合之前提到的学习的目的。
但按照常理推断，既然以学习为主，估计决策桌上合作双方腰板软硬程度是不一样的。这个道理很通俗易懂。一个华尔街资深老手跟一个刚入职场的富二代合作项目，你说谁听谁。绿地开发项目出资情况则早已爆出。2亿美元换得70%股权，风险平分。
通俗说来，LP就是花钱图简便、省事。GP则要操持各种管理问题，如找好的施工团队、设计团队、施工监工等等。作为GP，本地资源和管理能力非常重要。但笔者了解，不乏中国公司在合作项目中扮演GP角色。别忘了，中国建筑、中国银行等开发房地产自上而下各中资机构企业的海外部门集中地也在纽约。
中国开发商在纽约优势突显
跟本土开发商合资开发难度已经颇大，以中资独资形式“单打独斗”的更是稀有。负责且全称参与鑫苑曼哈顿东河湾项目的欧阳默却不以为然。他对新浪财经表示，中国房地产开发商有自己独特的优势。
第一，全球罕见的中国房地产爆发式增长练就了中国开发商一身本领。在效率上、对大型项目的掌控上中国开发商能力突出，而这些能力在纽约的开发上可以输出。
第二，中国开发商对低价原材料获取上更有优势。一位国内资深房地产商就向新浪财经表示，这也是为何中国开发商想要做GP和独资的原因：“本想跟着本地开发商做，但一听他们那成本。再自己算算成本，整整高出40%，我当然不太情愿。”
第三，中国开发商的资本雄厚。
第四，伴随中国开发商的是庞大的、已经涉足美国买市的客户群体。根据媒体报道， 中国客户已经为在纽约房地产最大外国买家。王石[微博]在《大道当然》中提到，当万科宣布在旧金山项目时，就有万科客户认准牌子指定在旧金山买他们建的楼。这种口碑效应可以跨越地域限制。
欧阳默对新浪财经表示，“我认为这些就是为何中国开发商不想让美国开发商安心吃他们盘中‘大蛋糕’的原因。”
谈中国式海外房地产成功？为时过早
笔者（新浪财经纽约站记者罗绮梅）曾在沃顿中国房地产论坛上向华远地产股份有限公司董事长任志强[微博]提问，请他对中国企业涌入海外市场做出评论，他这样评论：
“什么中国企业涌入海外房地产，都是你们媒体写的。我只知道是少数企业拿了一些马来西亚、韩国、澳洲和美国的项目，总投资也就100亿美金，这与中国8万亿的房地产投资相比，零头都不到。一部分企业出来的原因是境外利率太低，融资容易，只要人民币升值，利率可以忽略不计。但全世界的市场加起来也没有中国的市场大，中国是13亿人，还有大量农民要进城。中国最大的问题是没有市场化，中国市场化了房地产市场会更好。美国已完成了90%的城市化，所以美国房地产是二手房市场。而中国城镇化的路还很长。”
中国房产信息集团联席执行总裁丁祖昱也赞同任志强观点。“海外市场目前对中国规模房企来讲，辅助市场都谈不上，而2014年也将是一个海外市场重要的分水岭。”(摘自新浪财经专栏作家丁祖昱微信号)
香港科技大学教授、不拘一格全球顾问管理合伙人李系宏观分析，“对于机构投资者来说，美国房地产市场仍然适宜投资，因为他们可以降低融资成本并且较容易的创造出租现金流。但是，对于个人投资者来说，他们大多全现金付款，甚至不长居此地，3%的投资回报率对应的是8%的年度花费(包括地税物管等等)，美国投资地产总体说来对个人可谓进入负投资回报区间。”
如按此预测，投资战略、投资心态以及如何选择好的项目将是起到决定性作用的。
除此之外，其他众多因素仍为瓶颈，例如人才储备问题。某国内企业来美收购房地产，不到半年换了3个主管。现在新官上任都在为所卖大楼里的最大租户即将流失而担忧。
上海中城联盟投资管理股份有限公司总经理路林就对新浪财经表示，中城每年都会往返中美数次做项目考察，拜访当地开发商、房地产基金专业人士，但任何合作都需要有很好的人选负责。他表示，“每个企业对于海外业务的人才要求都是很看重的，这也是很稀缺的资源。”
另外在律师、会计等专业上投入更是老生常谈的中国企业国际化老大难问题（推荐阅读：新浪财经专栏作家郝勇律师的《国企在美国炒房要注意什么》）。
目前，大多进入纽约市场的中国开发商还处于第一个项目刚签约、刚动工的阶段。单凭媒体报道的成交价谈论成败为时过早。路林评论，“单纯的成交价不代表买卖好坏，单一的业绩也不代表企业长期的表现。”所谓，路遥才可知马力。
(本文作者介绍：供职于新浪财经纽约站，“一周美股”主持人、制作人。美国纽约市立大学传媒文化系、经济系毕业。)
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