中国开发商砸钱惊呆美国地产商

2014年08月01日 07:43  作者:罗绮梅  (5)+1

  文/新浪财经纽约站记者 罗绮梅

  一位资深房地产金融从业人员曾经这样形容:中国开发商们大多数连自己独立在大街上买双鞋都办不到,我为什么要相信他可以盖楼?他更直言不讳称,纽约房地产界曾一度听说中国买家来了,项目喊价可以比市场高出一大截。典型敲竹杠的做法。

鑫苑曼哈顿东河湾项目,纽约中国开发独资第一单鑫苑曼哈顿东河湾项目,纽约中国开发独资第一单

  中国开发商初来乍到

  如果曼哈顿只是当年小渔村深圳,估计谁去打拼也不打紧。可在八仙过海的纽约,中国开发商能融入、存活、立足吗!?

  纽约房地产地头蛇们绝非等闲之辈。他们一是本地势力和资源整合能力极强,这包括金融、法务、会计等精英级别的人才储备。二是很少对外曝光且历史传统悠久。这犹如一棵苍天大树,叶繁枝茂,且深埋在底下的根基更是夯实有力。

  笔者(新浪财经纽约站记者罗绮梅)去年专访杰里德-卡什诺(Jared Kushner)时,杰里德曾表示,“如果不是可以2小时飞机旅程可以到达的地方,我一般不会涉足业务,因为我很难亲自去鉴定项目、做探访。”这一全美最有实力房地产家族企业掌门人的投资原则也从另一个侧面反映了在美房地产的本地化程度。初来乍到的中国开发商总免不了要“拜码头”了!

  笔者(新浪财经纽约站记者罗绮梅)曾听一位资深房地产金融从业人员曾经这样形容他们对中国开发商们的最初印象:他们大多数连自己独立在大街上买双鞋都办不到,我为什么要相信他可以盖楼?他更直言不讳称,纽约房地产界曾一度听说中国买家来了,项目喊价可以比市场高出一大截。典型敲竹杠的做法。

  CBRE副主席达西·A·斯塔肯女士在接受美国媒体采访时,描述绿地集团来纽约选项目的细节。当绿地代表第一次跟她前往布鲁克林项目地点考察结束之后,他们立即告诉她,“我们晚上想跟布鲁斯-拉特纳(Bruce Ratner)合作方老总共进晚餐。” 斯塔肯形容绿地作风为快速、果断,她甚至在沟通中感觉到绿地嫌弃这个占地面积约6.45万平方米,规划总建筑面积近60万平方米的项目不够大。这样阔气但不怎么入乡随俗的亮相可谓把经验老道、见过大世面的“摩天大楼女王”也给惊住了。

  中国开发商纽约地产生存之道

  其实从2012年中国开发商开始有打入美国市场的打算到今天,真正能在在纽约房地产界成为开发商级别的中国公司不超过5家。

  以合资(JV)公司合伙人(Partner)角色出现的中国开发商目前有绿地、万科、中建和本月才报道神秘开发商夸父(据了解,夸父资本来源为悉地国际,原中建国际设计)。而“胆敢”以独资身份开发的中国企业仅有鑫苑和朗诗。朗诗所购的开发地盘都在新泽西州,与曼哈顿隔海相望,但也算在大纽约地区范畴。

  以万科进入美国为例,万科对外发布的声明中称,“(曼哈顿)列克星敦大道610号项目由万科和RFR共同持有和控制,汉斯合作开发。”万科集团总裁郁亮在接受媒体采访时称,相对于此前万科的旧金山项目,纽约项目万科会更加深入地参与项目管理和运营,进一步提高海外业务水平。

  根据声明用词,万科跟RFR应该为风险共同承担者,股权上为RFR为普通合伙人(GP),万科为有限合伙人(LP)。这意味着董事会成员话语权万科没有缺失,这也符合之前提到的学习的目的。

  但按照常理推断,既然以学习为主,估计决策桌上合作双方腰板软硬程度是不一样的。这个道理很通俗易懂。一个华尔街资深老手跟一个刚入职场的富二代合作项目,你说谁听谁。绿地开发项目出资情况则早已爆出。2亿美元换得70%股权,风险平分。

  通俗说来,LP就是花钱图简便、省事。GP则要操持各种管理问题,如找好的施工团队、设计团队、施工监工等等。作为GP,本地资源和管理能力非常重要。但笔者了解,不乏中国公司在合作项目中扮演GP角色。别忘了,中国建筑中国银行等开发房地产自上而下各中资机构企业的海外部门集中地也在纽约。

  中国开发商在纽约优势突显

  跟本土开发商合资开发难度已经颇大,以中资独资形式“单打独斗”的更是稀有。负责且全称参与鑫苑曼哈顿东河湾项目的欧阳默却不以为然。他对新浪财经表示,中国房地产开发商有自己独特的优势。

  第一,全球罕见的中国房地产爆发式增长练就了中国开发商一身本领。在效率上、对大型项目的掌控上中国开发商能力突出,而这些能力在纽约的开发上可以输出。

  第二,中国开发商对低价原材料获取上更有优势。一位国内资深房地产商就向新浪财经表示,这也是为何中国开发商想要做GP和独资的原因:“本想跟着本地开发商做,但一听他们那成本。再自己算算成本,整整高出40%,我当然不太情愿。”

  第三,中国开发商的资本雄厚。

  第四,伴随中国开发商的是庞大的、已经涉足美国买市的客户群体。根据媒体报道, 中国客户已经为在纽约房地产最大外国买家。王石[微博]在《大道当然》中提到,当万科宣布在旧金山项目时,就有万科客户认准牌子指定在旧金山买他们建的楼。这种口碑效应可以跨越地域限制。

  欧阳默对新浪财经表示,“我认为这些就是为何中国开发商不想让美国开发商安心吃他们盘中‘大蛋糕’的原因。”

  谈中国式海外房地产成功?为时过早

  笔者(新浪财经纽约站记者罗绮梅)曾在沃顿中国房地产论坛上向华远地产股份有限公司董事长任志强[微博]提问,请他对中国企业涌入海外市场做出评论,他这样评论:

  “什么中国企业涌入海外房地产,都是你们媒体写的。我只知道是少数企业拿了一些马来西亚、韩国、澳洲和美国的项目,总投资也就100亿美金,这与中国8万亿的房地产投资相比,零头都不到。一部分企业出来的原因是境外利率太低,融资容易,只要人民币升值,利率可以忽略不计。但全世界的市场加起来也没有中国的市场大,中国是13亿人,还有大量农民要进城。中国最大的问题是没有市场化,中国市场化了房地产市场会更好。美国已完成了90%的城市化,所以美国房地产是二手房市场。而中国城镇化的路还很长。”

  中国房产信息集团联席执行总裁丁祖昱也赞同任志强观点。“海外市场目前对中国规模房企来讲,辅助市场都谈不上,而2014年也将是一个海外市场重要的分水岭。”(摘自新浪财经专栏作家丁祖昱微信号)

  香港科技大学教授、不拘一格全球顾问管理合伙人李系宏观分析,“对于机构投资者来说,美国房地产市场仍然适宜投资,因为他们可以降低融资成本并且较容易的创造出租现金流。但是,对于个人投资者来说,他们大多全现金付款,甚至不长居此地,3%的投资回报率对应的是8%的年度花费(包括地税物管等等),美国投资地产总体说来对个人可谓进入负投资回报区间。”

  如按此预测,投资战略、投资心态以及如何选择好的项目将是起到决定性作用的。

  除此之外,其他众多因素仍为瓶颈,例如人才储备问题。某国内企业来美收购房地产,不到半年换了3个主管。现在新官上任都在为所卖大楼里的最大租户即将流失而担忧。

  上海中城联盟投资管理股份有限公司总经理路林就对新浪财经表示,中城每年都会往返中美数次做项目考察,拜访当地开发商、房地产基金专业人士,但任何合作都需要有很好的人选负责。他表示,“每个企业对于海外业务的人才要求都是很看重的,这也是很稀缺的资源。”

  另外在律师、会计等专业上投入更是老生常谈的中国企业国际化老大难问题(推荐阅读:新浪财经专栏作家郝勇律师的《国企在美国炒房要注意什么》)。

  目前,大多进入纽约市场的中国开发商还处于第一个项目刚签约、刚动工的阶段。单凭媒体报道的成交价谈论成败为时过早。路林评论,“单纯的成交价不代表买卖好坏,单一的业绩也不代表企业长期的表现。”所谓,路遥才可知马力。

  (本文作者介绍:供职于新浪财经纽约站,“一周美股”主持人、制作人。美国纽约市立大学传媒文化系、经济系毕业。)

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掑箟閿涘嫮鐭夌€广儱顦粻姘辨喐婢舵劕缁╁ù鐘差儐閻撶喐淇婇婵愬殭缂佹彃顭烽弻锟犲幢濡崵顦紓浣介哺鐢偤骞忛悩璇茬煑濠㈣埖蓱閿涘棝姊绘担鍛婃儓闁活剙銈稿畷浼村箻閼告娼熼梺鍦劋閸わ箓鎮㈤崗鍏煎劒闁荤姴娲犻埀顒€鍟挎竟鍐ㄢ攽閻樺灚鏆╁┑顕呭弮楠炲繘宕橀鑲╊槹濡炪倖鎸荤粙鎺楋綖瀹ュ鈷戦柛蹇曞帶椤曟粓鏌涢弮鈧悷鈺侇嚕鐠囨祴妲堥柕蹇曞閵娾晜鐓欓悗娑欋缚缁犳﹢宕幖浣光拺闁告稑锕ら崵顒勬煕鐎n亜顏柍銉︽瀹曟﹢顢欓崲澹洦鐓曢柟鎵虫櫅婵″灝霉閻樻彃鈷旂紒杈ㄦ尰閹峰懘宕滈幓鎺戝闂備焦鎮堕崝灞结缚閿熺姴鏋侀柟鎵閸婇攱绻涢弶鎴剱闁哄倵鍋撻梻浣筋嚙閸戠晫寰婃禒瀣€舵慨妯挎硾閻ら箖鏌曡箛銉х?缂佺娀绠栧鍫曞醇濠靛棌鎸冮梺鍛婂笧婢ф鎹㈠☉銏″殤妞ゆ巻鍋撻柍璇茬墢閳ь剚顔栭崰妤呮偂閿熺姴绠栭柍杞扮贰閸熷懏銇勯弮鍌涙珪缂佸绶氬缁樻媴閻熸澘濮㈢紓浣虹帛閸旀洟鏁冮姀鈩冪秶闁宠桨绶″Λ婊堟⒑缁嬭法绠伴柛姘儔瀹曪綀绠涢弬鍓х畾闂侀潧鐗嗛崐鍛婄閹€鏀介柍钘夋娴滄繈鏌i悢鍙夋珚妤犵偛鍟妶锝夊礃閳轰讲鍋撴繝姘厾闁诡厽甯掗崝姘舵煃瑜滈崜娑㈠极婵犳艾钃熸繛鎴炵矌閻も偓闂佺懓鐏濋崯顖滅懅婵犵數鍋涢悺銊у垝鐏炵偓娅犻柣锝呮湰椤洟鏌熼幆褏鎽犲┑顖涙尦閺屾盯骞橀弶鎴犵シ闂佸憡鎸稿畷顒勨€旈崘顔嘉ч柛鈩冾殘娴犳悂姊洪懡銈呮瀭闁稿酣浜堕幃铏節濮橆剟鏁滃┑掳鍊愰崑鎾绘煕閹般劌浜鹃梻鍌欑窔濞佳嗗櫣闂佸憡绮堢粈渚€寮查銏♀拺閻犲洤寮堕幑锝夋煙閾忣偅灏扮紒鏃傚枑缁绘繈宕惰閻涖儵姊洪崫鍕窛濠殿喚鍋撻幈銊╁箮閼恒儳鍘炬繝娈垮枟閸旀洟鍩€椤掍礁濮嶇€规洘鍨块獮妯肩磼濡桨鐢婚梻浣虹帛椤ㄥ懘鎮ч崱娑樻辈闁割偁鍨荤壕钘壝归敐鍥╂憘闁搞倖鐟╅弻娑欑節閸屾稑浠撮悗瑙勬礃濡炰粙骞冨▎鎾充紶闁告洦鍙庨崥鍛存⒒娴g懓顕滄俊顐$铻為柛鏇ㄥ墰椤╄尙鎲搁悧鍫濈瑲闁抽攱鍨块弻娑㈡晜鐠囨彃绠婚柣銏╁灡缁嬫捇鍩€椤掆偓濠€杈ㄧ仚濡炪値鍘奸崲鏌ユ偩閻戣棄绠i柨鏇楀亾缂佺姴顭烽幃褰掑炊椤忓嫮姣㈠銈嗘⒐閸旀牜鎹㈠☉銏犵缁炬儳顑呴ˉ婵嬫⒑閹稿孩绌垮┑鈥虫川閸掓帒鈻庨幒鏃傛澑濠电偞鍨堕悷褔宕㈤悽鍛娾拺缂佸娉曠粻娲煕鐎n偄濮嶇€殿喖鍟块~婊堝焵椤掑嫬钃熸繛鎴欏灩濡﹢鎮归幁鎺戝鐟滄棃寮诲☉銏犵厸闁稿本绮嶉崚娑樜旈悩闈涗粶妞ゆ垵顦甸獮鍐煛閸涱喖浠虹紒鐐緲椤﹁鲸鎯旀繝鍥ㄢ拻濞达絿鐡旈崵娆撴煕閹寸姵娅曠紒杈╁仱瀹曞崬鈽夊Ο纭风幢闂備礁婀遍崕銈夈€冮崨顖氼棜闁秆勵殕閻撳繐顭跨捄鐑橆棡婵炲懎妫濋弻锝夊箻鐎涙ḿ顦板Δ鐘靛仦閻楁洝褰佸銈嗗坊閸嬫捇鏌h箛濠冩珔闁宠鍨块、娆撴嚃閳诡儸鍥ㄧ厸閻忕偟纭堕崑鎾崇暦閸ャ劍鐣烽梻渚€鈧偛鑻晶瀵糕偓瑙勬磻閸楀啿顕i崐鐕佹Ь闂佸搫妫寸粻鎾诲蓟閺囩喓绡€闊洦鎼╁ú顓犵磽娴e弶顎嗛柛瀣崌濮婄粯鎷呴崨濠傛殘濠电偠顕滅粻鎾崇暦濠婂喚娼╅悹楦挎閺屽牓姊洪悷鏉库挃缂佺粯绻勯幑銏ゅ幢濞戞瑧鍘介梺瑙勬緲閸氣偓缂併劌顭烽弻宥堫檨闁稿孩鎮傚畷銊╊敇閻樼數鎽岄梻鍌欒兌椤宕熼崹顐ゆ殽缂備胶鍋撻崕鎶解€﹂悜钘夎摕闁绘梻鍘х粻鏌ユ煙闁箑澧伴柛姗嗗亰閹鎲撮崟顒傤槬閻庢鍠栨晶搴ㄥ箲閵忕姭鏀介悗锝庡亽濡啫鈹戦悙鏉戠仴鐎规洦鍓熷畷婊堝级濞嗙偓瀵岄梺闈涚墕妤犲憡绂嶅⿰鍫熺厵闁惧浚鍋撻懓璺ㄢ偓娈垮枛椤攱淇婇幖浣肝ㄩ柕蹇婂墲閺夋悂姊绘担铏广€婇柛鎾寸箞閺佸啴鍩℃担鍕洴婵¤埖寰勭€Q勫闂傚倸鍊搁悧濠勭矙閹烘澶愭倷閻戞ḿ鍘遍梺鍝勫暊閸嬫挻绻涢懠顒€鏋涢柛銊╃畺瀵噣宕煎┑鍫О婵$偑鍊栭弻銊ノi崼锝庢▌闂佸搫鏈惄顖炲春閸曨垰绀冮柣鎰靛墰閺嗩厼鈹戦悙宸殶濠殿喚鏁婚獮鎰板箮閽樺鎽曢梺鎸庣箓濡瑩宕曢悢鍏肩厪闊洦娲栧瓭濠殿噯绲介悧鎾愁潖濞差亝顥堥柍鍝勫暟鑲栫紓鍌氬€哥粔宕囨濮樿泛绠栧ù鍏兼儗閺佸鏌嶈閸撶喖鎮伴閿亾閿濆骸鏋熼柡鍛箞閺屽秷顧侀柛鎾跺枛閺佹劙鎮欓崫鍕獩闁诲孩绋掑玻鍧楀储椤忓牊鈷戦柛鎾村絻娴滄繄绱掔拠鎻掓殻鐎规洖鐤囬妵鎰板箳閹捐泛骞橀梻浣告惈椤﹀啿鈻旈弴鐔侯浄闁靛繈鍊栭悡鍐偡濞嗗繐顏╅柣蹇旀尦閺岀喖顢欓悾灞惧櫚閻庢鍠栭悥濂哥嵁鐎n喗鍋愰弶鍫厛閺佸洭姊婚崒姘偓宄懊归崶褏鏆﹂柣銏⑶归悿顔界箾閸℃ɑ灏柣鎰功閹茬ǹ顓兼径濠勶紱閻庡箍鍎卞Λ娑氱不妤e啯鍊甸柣銏㈡閻熸壆鎽ュ┑锛勫亼閸婃牠宕归棃娴虫稑鈹戠€n亝妲┑鐐村灟閸ㄥ湱绮婚敐澶嬬叆闁哄啫娲﹂ˉ澶娒归悪鈧崢濂稿煘閹达附鍊烽柛娆忣樈濡偟绱撴担铏瑰笡闁告梹鐟╅妴渚€寮崼顐f櫆闂佺硶鍓濋悷褔鏁嶅⿰鍫熲拺闁绘挸瀛╅幉鎼佹煛娴h鍊愮€规洩缍侀崺鈧い鎺戝閳锋垿鏌涘┑鍡楊仾婵犫偓閹殿喚纾奸悗锝庡亜閻忔挳鏌ㄥ┑鍫濅粶闁宠鍨归埀顒婄秵閸嬪懎鈻嶅⿰鍫熲拺闁告稑锕g欢閬嶆煕閹惧鎳囬挊鐔告叏濡じ鍚痪鍙ョ矙閺屾稓浠﹂幑鎰棟闂侀€炲苯澧柟顔煎€搁悾鐑藉箛閻楀牆鈧鏌ら幁鎺戝姉闁圭ǹ鍟撮幃妤呯嵁閸喖濮庡銈忓瘜閸ㄥ磭鍒掗崼鐔风窞閻忕偟枪娴滈箖鏌涜箛鎿冩Ц濞存粓绠栧娲川婵犲啰锛橀梺鍛婃煥椤﹂潧鐣烽幋锕€绠荤紓浣股戝▍鍥⒑缁嬫寧婀扮紒瀣灴閸┾偓妞ゆ巻鍋撴い顓犲厴瀵鏁冮埀顒冪亽婵炴挻鍑归崹杈ㄧ搹闂傚倷鑳堕、濠冩叏閵堝悿娲偄閻撳海鐣哄┑掳鍊曢幊鎰暤娓氣偓閺屾盯鈥﹂幋婵囩亪婵犳鍠栭柊锝咁潖閾忓湱纾兼慨妤€妫欓悾椋庣磽娓氬洤鏋涢柣顓炲€块崹楣冨冀閵娧呯槇闂佹悶鍎洪悘娑㈠煛閸涱喚鍘撻梺鍛婄箓鐎氼剟鍩€椤掑倹鏆鐐茬箰鐓ゆい蹇撴噳閹锋椽姊洪崨濠勨槈闁挎洩绠撻崺銉﹀緞閹邦厾鍙嗛梺鍝勬处閿氶柛鏂诲€曢湁婵犲﹤瀚崐鎰殽閻愯尙效妞ゃ垺鐟╅幃閿嬶紣娴e壊妫滈梻鍌欒兌鏋紒缁樺姍钘濇い鏍ㄧ〒椤╂煡鏌涢幘妤€鎳愰敍婵囩箾鏉堝墽鍒板鐟帮躬瀹曟洟骞樼€靛摜顔曟繝銏f硾椤戝棛绮堢€n兘鍋撳▓鍨灍濠电偛锕顐﹀磼閻愭潙鈧攱銇勯幒鍡椾壕闂佸搫顑嗛崹鍨潖閾忓湱纾兼慨妤€妫欓悾鍫曟⒑缂佹﹩娈旀俊顐g〒閸掓帡顢橀姀鐘殿唺濠德板€撻懗鍫曞储闁秵鈷戦梻鍫熻儐瑜版帒纾块梺顒€绉撮悞鍨亜閹哄棗浜剧紓鍌氱Т閿曘儲绌辨繝鍥ㄥ仺缂佸娉曢ˇ鏉款渻閵堝棛澧慨妯稿姂閹牓宕熼娑掓嫼缂備礁顑嗙€笛冿耿娴煎瓨鐓熸い鎾楀啯鐏嶇紓浣规⒒閸犳牕顕i幘顔藉€烽柍鍝勫€归弶鎼佹⒒娴h櫣甯涢柛鏃€岣挎禍绋库枎閹邦厽鐝烽梺鎸庢煥婢х晫澹曟總鍛婄厽婵☆垵娅i敍宥咁熆瑜滄禍婵嬪Φ閸曨垼鏁冮柕蹇嬪灮椤斿洭鏌i幘鍗炩偓鏍Φ閸曨喚鐤€闁圭偓鍓氭禒鍦磽娴gǹ鑸归柣鏍帶椤繐煤椤忓嫬绐涙繝鐢靛Т閸燁偊藝閳哄懏鈷戦柛娑橈攻鐏忎即鏌i悢婵嗘噹閸ㄦ繈鏌ㄥ┑鍡樺櫝婵℃彃鐗撻弻鏇$疀婵犲喚鈧棝鏌熼柨瀣仢婵﹥妞藉畷銊︾節閸曨厾绐楅梻浣呵瑰锔姐仈閹间焦鍋嬮幖娣妽閳锋帒霉閿濆洤鍔嬮柛銈傚亾闂備胶顢婇婊呮崲濠靛棛鏆﹂柡鍥ュ灩缁狀喚绱掑☉姗嗗剱闁哄拋浜娲箰鎼达絿鐣甸梺缁橆殕缁矁鐏掗梺鍛婃处閸ㄩ亶鍩涢幋鐘电<妞ゆ牗绋掔粈鍐煛婢跺﹦绉洪柡灞剧〒閳ь剨缍嗛崑鍛焊椤撶喆浜滄い蹇撳閺嗭絽鈹戦垾宕囧煟鐎规洖宕灃闁逞屽墮宀e潡骞嬮敂瑙f嫼缂備礁顑嗛娆撳磿閹扮増鐓欓柣鐔哄閸犳ḿ鈧鍠涢褔顢樻總绋跨倞闁靛ǹ鍎查悗顓㈡⒒娴e憡鍟炴繛璇х畵瀹曟垿宕卞Ο渚殼闁诲繒鍋熼悺鏂裤€掓繝姘厪闁割偅绻傞弳娆撴煟韫囷絼閭柡宀嬬秮閹垽宕f径瀣絽婵$偑鍊栧ú鈺冪礊娓氣偓閵嗕礁螖閸涱厾顦板銈嗗姇閻燁亪宕堕妸褍骞堥梻浣告惈濞层垽宕濈仦绛嬪殨闁靛ě鍛紲缂傚倷鐒﹂敋闁诲繐鐡ㄩ幈銊︾節閸屻倗鍚嬮悗瑙勬礃鐢帡鍩㈡惔銊ョ妞ゆ挾鍟樺⿰鍫熲拻濞达絼璀﹂弨鐗堛亜閺囩喓鐭岄柟骞垮灩閳规垹鈧綆鍓欑粊锕傛⒑瑜版帒浜伴柛妯哄⒔瀵囧焵椤掆偓閳规垿顢欓弬銈勭返闂佸憡锚閵堢ǹ鐣峰⿰鍫晩缁炬媽椴哥€靛矂姊洪棃娑氬婵☆偅绋掗弲鍫曟焼瀹ュ棛鍘遍柣搴秵閸嬪嫰鎮橀幘顔界厱闁宠鍎虫禍鐐繆閻愵亜鈧牠宕归悡搴樻灃闁哄洠鎳為崶顒佹櫇闁稿本绋撻崢鎾绘煟閻樺弶澶勯柣鎿勭節瀹曪綁宕熼澶嬵啍闂佺粯鍔橀幓顏堟嚀鐠恒劉鍋撶憴鍕闁挎洏鍨介獮濠囨偐鐠囨彃鐎┑鐐村灦鐪夊瑙勬礋濮婃椽宕滈懠顒€甯ラ梺鍝ュУ鐢€愁嚕閵婏妇顩烽悗锝庡亞閸樹粙姊鸿ぐ鎺戜喊闁告ḿ鏅槐鐐哄箣閿旂晫鍘介棅顐㈡储閸庢娊鎮鹃悽鍛婄厸鐎光偓鐎n剛袦闂佽鍠撻崹钘夘嚕閸洖绠i柣妯夸含缁€鍕攽鎺抽崐妤佹叏閻戣棄纾绘繛鎴炵瀹曟煡鏌熼柇锕€鏋涚€殿喖寮舵穱濠囨倷椤忓嫧鍋撻弴鐘冲床闁圭増婢樼粻鐘绘煙閻楀牊绶查柛灞诲妼闇夐柣妯烘▕閸庢劙鏌嶉柨瀣仼缂佽鲸鎸婚幏鍛村礂婢跺绱欐俊鐐€曠换鎰版偋閸℃稑纾奸柕濞炬櫆閻撴稓鈧箍鍎辨鎼佺嵁濡ゅ懏鐓曢柕鍫濇媼閸庢劙鏌曢崶褍顏紒鐘崇洴楠炴ḿ鎹勬笟顖涙緫闂傚倷鑳剁划顖炲箰鐠囪娲偄閻撳氦鎽曢梺璺ㄥ枔婵澹曢崗鑲╃瘈闂傚牊绋掗ˉ婊冣攽椤旀儳鍘撮柡宀嬬稻閹棃濮€閵忋垹褰庨梻浣告啞椤ㄥ棙绻涙繝鍌ゅ殨閻犲洤妯婇崥瀣煕閵夛絽濡奸柣婵呭嵆濮婃椽鎳栭埞鐐珱闂佺ǹ娴烽弻澶愃囬搹顐犱簻闁靛⿵绲介崝锕傛煙椤旂晫鎳囩€规洩绲惧鍕節閸愵亙鎮嶉梻鍌氬€峰ù鍥敋閺嶎厼鐤い鎰剁畱閻愬﹦鎲搁弮鍫濊埞闁割偅娲橀埛鎴︽⒒閸喓銆掔紒鐘插暱閳规垿顢欑喊鍗炴缂備緡鍠栭…閿嬩繆閻戣棄鐓涢柛灞绢殕鐎氫粙姊绘担鍛靛綊寮甸鍕仭鐟滄棁妫熼梺鎸庢礀閸婂綊鎮″▎鎾村仯闁搞儱娲ら幊鎰版儊閸儲鍊甸悷娆忓缁€鈧紓鍌氱Т閿曨亪濡存担绯曟闁靛繆鈧枼鍋撻悜鑺ョ厾缁炬澘宕晶鍓х磼妲屾牕娅嶆慨濠勭帛閹峰懘宕ㄦ繝鍐ㄥ壍缂傚倷绀侀鍕濮橆剛鏆﹂柟杈剧畱閻掑灚銇勯幒鎴濐仾闁绘挻娲熼幃妤呮晲鎼粹€茬凹闁诲繐娴氶崢浠嬪Φ閸曨垼鏁冮柨婵嗘川閻ゅ嫰姊虹拠鈥虫灍闁荤啿鏅犻妴浣肝旈崨顓犲姦濡炪倖甯掔€氱兘寮崒鐐寸叆闁绘洖鍊圭€氾拷
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