文/新浪财经专栏作家 郝勇
中资企业如何做到在美匿名投资保持低调？在美子公司为何最好特拉华州注册？怎样的企业结构有利于在美房地产投资合理避税？在美房地产投资还要跟街道办大妈和驻美使馆打交道？美国法律不合理的巨额违约金可能被法院直接认定为无效？史上最强中企在美房地产投资普及文。
国企在美国炒房要注意什么(图片来源：国家地理)对于每一个希望走出国门的中国企业而言，在看到赴美投资房地产蕴藏着的无限商机的同时，也应当详细了解此类投资中涉及到的中美两国不同法律环境下产生的相互牵连的诸多法律问题，才能有效控制投资成本，实现利润最大化。本文将从以下几个方面简要介绍中国企业在美国投资房地产的操作流程和法律风险，以供参考。
境外投资项目涉及的中国国内审批程序：国企更谨慎 民企更方便
投资美国房地产项目不属敏感行业。因此，投资者主要应从投资金额的角度判断具体项目涉及的国家发改委、商务部审批级别。中央企业开展的对外投资项目需向相应级别的国资委[微博]申请核准或进行备案。中央企业原则上不得进行非主业境外投资。中国企业还需要根据对外投资项目的具体情况向相应级别的商务部门申请核准。
另外，商务部于 2014 年 4 月 16 日对外公布了《境外投资管理办法(修订)(征求意见稿)》。新浪财经获悉，该征求意见稿第六条规定：非敏感地区敏感行业的境外投资，只报商务部和地方省级商务主管部门备案。由此可见，如同国家发改委一样，商务部也可能进一步放松对境外投资的管制规定(一定金额范围，从报批往备案趋势发展)。如果上述征求意见稿通过并实施，投资美国房地产项目可能仅需向相应的商务主管部门备案即可。
发改委、国资委[微博]、商务部之后，中国企业最终得以根据批准的投资金额在国家外汇管理局申请兑换大宗的外汇，付至境外完成交易。最后，中国投资主体可能还需要考虑中国驻美大使馆或领事馆对本项目的意见。实践中，中国驻美使领馆参与房地产项目投资决策的情况并不常见，除非具体的项目规模巨大或包含其他特殊性。
投资结构的设计：可匿名 可合理避税
中国企业在美国投资房地产项目时通常会新设美国子公司作为收购主体对目标公司进行收购，税收是选择设立公司的类型时的重要考虑因素。根据美国税法，有限责任公司(即 LLC)则可以享受类似合伙企业的税收安排。除非一家 LLC的成员(member，即股东)明确选择在联邦税收方面将该 LLC 作为独立的纳税主体处理，否则 LLC 的损益项目(如：收入、损失、扣除以及抵免等)均将直接反映在其成员的税收申报表上，LLC 本身无需就其损益承担纳税责任，因此 LLC 可以有效避免在公司和成员层面进行双重征税。
如中国企业选择采用 LLC 的形式设立美国子公司，那可以优先考虑选择特拉华州(Delaware)作为 LLC的设立地。据特拉华州政府称，财富 500 强中一半以上是在特拉华州注册。这是因为，特拉华州被普遍认为有着美国最完善的公司法体系。
新浪财经获悉，公司选择特拉华州作为 LLC 的设立地，不仅可以享受其完善的公司法体系所带来的便利，并且在税负方面，特拉华州不对非在该州实际从事业务经营的公司征收企业所得税，也不会对非该州居民的股东征收州税。
为了避免这类强制披露，中国实体可在中国境外注册一家子公司(以下简称“中间控股公司”)，再由中间控股公司在美国设立 LLC；并且，该中间控股公司应当专门为投资房地产项目而设，不再用于其他项目。增加中间控股公司看似结构复杂，实则具有明显的优势：LLC 的直接股东将是中间控股公司而不是中国实体，美国税务机关只能要求 LLC 的直
接成员披露其在全球范围内的收入，因此，中国实体可以在美国匿名持有房地产；由于中间控股公司专门为本项目而设，其全球收入实际上也就只有其唯一子公司 LLC 的收入，由此成功避免中国实体除LLC 之外的任何收入被迫披露给美国国税局。另外，在退出投资时也有避免相关税收的优势。
出于地理位置和文化认同感方面的优势以及便于公司管理的考虑，在香港特别行政区注册中间控股公司是中国投资实体设立境外控股公司的一个很好的选择。香港是居领先地位的国际性商业和金融中心，可以为企业在扩展业务的过程中，提供不同的融资及发展渠道。香港不设配额限制和关税。另外，香港的税收制度比较优惠，税务风险较小。新浪财经获悉，美国 LLC 的分红经由位于香港的中间控股公司汇回中国实体几乎不会因为增设中间控股公司而产生实质性的额外税负。
尽职调查：不确定因素或决定投资成败
在美国，针对房地产投资项目进行的尽职调查主要包括下列内容：当地区划法规的合规性、物业产权、物业检验和环境评估、估价、测绘图纸、私人互诺等方面的调查。对于初涉美国房地产市场的投资者而言，了解尽职调查的基本内容将有助于初步把握美国房地产投资的主要风险所在，以便于全面、客观地评判和甄选投资项目。
拿区划法规为例，在美国，各类房地产开发都将受到区划法规(zoning)的限制。区划法规中通常包含特定地块的用途限制以及特定区域内建筑物的规模、类型和结构要求等。不能完全符合区划法规的新建项目则需要向当地的市政部门申请特殊许可。
市政部门将会召开听证会并邀请当地的利益团体代表(譬如社区居民)参与讨论是否就特定新建项目的颁发区划许可。甚至于，新建项目业主将被迫与当地利益团体代表进行谈判。谈判过程中新建项目业主不仅会被要求改变初始建设计划，还有可能被要求在其他方面让利来换取利益团体的妥协。
交易细节的法律风险提示
投资方在完成初步尽职调查后，会就该商业房地产项目的交易细节进行商业谈判。
例如，对于购买已处于运营状态的商业物业(如商场、酒店等)，买售交易的标的“物”通常不仅只是土地和房屋，还应包括房屋内的设备和装置、商业名称和商标等无形资产、日常供给品存货、客户名单等保密信息以及特定的经营许可证(如酒类经销许可证)等。在买售合同中详细列明标的物范围内的各类财产可以避免双方未来就特定物品是否包含在交易价格中发生争议。
再以中国企业近来频频得手的酒店收购项目为例。根据新浪财经驻纽约负责人罗绮梅整编，如果投资的酒店项目将以加盟连锁酒店品牌的方式运营，那么，能否成功签署加盟协议应当作为一项交割先决条件。购买已经建成并在运营中的酒店时，该酒店现有的加盟协议能否转让、转让流程和时间要求、转让失败情况下的备选方案都应当由买卖双方事先协商约定。
对于包含酒店在内的综合性商业房地产项目，买方能否取得酒类经营许可证也应当作为一项交割先决条件。能否出售酒类产品对于酒店类的商业物业的营利能力影响很大，因此也是不少买家决定是否购买某个物业的关键评估内容。
对于购买期房物业的投资者而言，建设工程能否保质保量按时在预算内完工和交付也是法律风险所在和易产生争议之处。根据新浪财经驻纽约负责人罗绮梅整编，约定由卖方承担逾期违约金是逾期交房风险控制措施中常见的一项。买方甚至可以要求直接从完工担保或买方付至监管账户的分期付款款项中扣除已经发生的逾期违约金。
特别提醒的是，根据美国法律，不合理的巨额违约金可能被法院直接认定为无效。这一点与中国法下的相关规定不同，中国法院可以自行调整约定过高的违约金，进而判决根据调整后的违约金金额进行赔偿，但美国法律对于约定不合理的过高逾期违约金将判决为无效，即被违约方无法得到任何逾期违约金。
最后以环境责任的法律要求为例。 在美国，大多数商业房地产的买家都会在交易完成之前取得一份房地产所在地的环境评估报告。因为，根据美国法律，如果某一块土地含有有害物质，这片土地的历任所有权人以及在这片土地上从事业务经营的人等都会被推定为有义务清理和移除有害物质。
由于法律并没有对此类环境责任划分历任土地所有权人的责任范围，而是要求其相互之间承担连带责任，因此，买方为了减少自己的责任，应该在买售合同中与卖方约定：对于交割之前已经存在的有害物质，即使在环境评估中被遗漏，卖方也应当全面承担清除该等有害物质的责任，并赔偿买方因此遭受的其它损失。
君合律师事务所杜江、范祎沁对此文亦有贡献，本文由新浪财经驻纽约负责人罗绮梅整编。声明：本文仅为分享信息之目的提供。本文的任何内容均不构成君合律师事务所的任何法律意见或建议。
(本文作者介绍：君合律师事务所纽约分所合伙人，美国西北大学法学博士。文章纯属个人观点，不代表事务所和任何组织意见，以及不构成法律建议。)
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