香港地产股基本面良好无惧缩表加息

　　文/新浪港股（微信公众号xlgg-sina）专栏作家 英皇证券 陈锦兴

　　本地地产股基本面良好，售楼与租金收入稳健，现金流也健康，现价是资产净值的三成，估值并不昂贵，投资价值不俗，是调整吸纳的佳选。

　　今年第四季，美联储开始缩表操作，12月份亦很大机会加息1/4厘。本地地产股在过去两个月持续调整，虽然恒指已升破2015年大时代高位28，600，但升市火车头主要是科技及金融，本地地产股略现露疲态。与此同时，中原二手楼价指数再创新高，楼价与地产股的背驰，让市场加剧对楼市隐现危机的疑虑。

　　在香港，同业拆息市场利率近期持续攀升，1个月同业拆息利率升至超过0.8厘，意味市场大部份的按息均达到2.15厘的水平，即大多数银行按揭计划中的锁息上限，亦意味银行或有更大诱因提高最优惠利率。然而，银行之间的按揭业务竞争仍是很激烈，同业之间的结余相对充裕，笔者相信直至明年中，本地银行并无加息的条件。

　　本地地产股近期出现调整，很大程度是出于累积升幅过大的正常调整，利率及缩表等因素反是次要。10月初，恒指地产分类指数年初至今累升33%，是所有分类指数累升最大的，同期恒指只升29%；目前，恒指至今累升32%，地产指数仍升33%，但升幅最大的分类已是工商类，当中腾讯及瑞声等科技股贡献最大，可见本地地产股的实际沽压不是很大，只是资金换码及轮流炒作，致这个板块暂时徘徊不前。

　　从销售表现看，很多本地地产股今年都创出销售新高，新地（16.HK）卖楼收益已达400亿港元（下同），而长实（1.HK）更达500亿。不单是住宅，整幢商厦的交易也很活跃，继长实以402亿沽出中环中心75%权益，另有传中资保险公司以110亿洽购恒地北角商厦，而早前新地以创纪录高价投得长沙湾酒店地皮。显然，从市场的活跃状况而论，地产股的业务与资产价值仍然相当稳健。

　　领展（823.HK）近期公布中期业绩，期内每单位分派按年增加9%至1.215港元，香港零售业于今年3月起触底回升，领展旗下租户的销售，亦同步向好，租金升幅加快至7%，业绩胜预期，其股价即突破向上并创新高，房托股也完全不受利率上升的影响。可见投资者现时并非太关注利率走势，焦点仍是企业盈利表现。

　　新任联储局主席鲍威尔的个人风格应与耶伦接近，相信其货币政策取向不会大逆转，未来仍是循序渐进加息，与市场保持良好沟通，金融市场应有充足准备消化利率正常化的情况。本地地产股基本面良好，售楼与租金收入稳健，现金流也健康，现价是资产净值的三成，估值并不昂贵，投资价值不俗，是调整吸纳的佳选。

　　(本文作者介绍：毕业于香港大学经济系，具20年股市分析经验，深明股市中的风险与机遇。此外，曾担任一家本地精品投行的首席分析师，专门研究本地的中小型股。现任英皇证券(香港)有限公司研究总监，不时在香港的电台、电视及报章杂志评论港股。)