文/新浪港股专栏作家 贺升 微信公众号（xlgg-sina）
恒盛地产（00845.HK）私有化一触即发，如没有意外，2016年11月底将会公布，届时股价有机会大升一倍或以上，值博率吸引。据资料，2016年10月31日，恒盛地产公布，大股东需要时间作最终筹备，以取得可能私有化所需资金，于10月30日，要约人向执行人员提交申请，将最后期限延至2016年11月30日，并于10月31日获批。除非有特殊情况，否则期限延展为最后一次。即是说，恒盛地产本月底将大有机会爆升，近日股价呈强，相信是春江鸭买货行为，现价值得把握趁低吸纳机会，潜在上升空间很吸引。
恒盛地产大股东私有化意欲很强，参考资料，恒盛地产大股东早于2013年以建议每股1.80元作价，将公司私有化，后因为作价太，被股东反对，私有化失败。现在，恒盛地产大股东眼见公司地皮大升值，股价却相当低残，潜在私有化价值比2013年高，故此希望在2016年11月底或之前，再次提出私私有化计划，估计参考上次失败原因，今次私有化作价将会高于上一次，而参考公司于2009年10月以每股4.40元作价上市来看，倘现在按上市价折让45%作出私有化建议也非常合理，股价量度上升目标为2.40元水平。
恒盛地产在上海拥有7幅土地储备，可建楼面面积为147.1万平方米，每平方米地价成本为2913元（人民币；下同）；于长三角地区拥有8幅地，总楼面建筑面积为316.6万平方米，每平方米地价成本为1938元；环渤海区有5幅土地储备，可建楼面面积为258.6万平方米，每平方米地价成本为1340元；东北地区有3幅土地储备，可建楼面面积为125.3万平方米，每平方米地价成本为1162元。目前，公司拥有847.6万平方米的土地储备，平均每平方米地价为1810元，况且项目全部位于优质区域，试问目前哪里有这麽便宜呢？目前，恒盛地产的总发行股份为77.83亿股，按1.19元交易价计算，公司总市值为92.6亿港元，约81亿人民币左右，整家公司股价仅反映上海近期创出的一幅地王估值，恒盛地产股价何等被市场低估可见一斑。
贺升详细研究恒盛地产于上海的土地储备，其项目包括：1）位于上海徐汇区的恒盛‧尚海湾；2）位于上海普陀区的恒盛‧阳光威尼斯；3）位于上海奉贤区的恒盛‧湖畔豪庭；4）位于上海宝山区的上海‧恒盛豪庭；5）位于上海徐汇区的上海‧恒盛豪庭；6）位于上海徐汇区的中漕新村项目；7）位于上海奉贤区的恒盛‧馨雅名邸。根据上资料，恒盛地产位于上海的土地储备为147.1万平方米，潜在价值应该相当于2幅2016的7月27日拍卖的上海地王价值，每幅价值达88亿元。即是说，现价私有化恒盛地产，最少可以赚回一幅上海地王，潜在价值88亿元以上。
除了赚相当于一幅上海地王外，公司还有于环渤海地区拥有五个项目，土地储备为258.6万平方米；东北地区拥有3个项目，土地储备为125.3万平米；长三角地区的7个项目的土地储备为316.6万平方米。这把地皮储备为700万平米，价值也相当蒸人。
综合上述资料，贺升认为，倘恒盛地产按每股2.4元水平私有化，应该属于一半买，另一半送，故此对大股东来说，无疑极度吸引。贺升认为，恒盛地产旗下的地产项目于2014至今，升幅50%至100%不等，粗暴测算，按当时的1.8元私有化作价来计，今次私有化作价上升50%，每股应该值2.7元水平，给予2.40元目标价，无疑显得非常保守。根据目前恒盛地产的77.93亿总发行股份计，大股东张志熔持有53.14亿股，中国人寿持有5.71亿股，街货约19.1亿股，倘按2.4元私有化，两大股东只需斥资约46亿元，就可以将公司据为已有，品赏惊人的暗藏资产。
(本文作者介绍：港股分析员、著名专栏作家以及前经济日报投资版首席记者。)
责任编辑：刘耀东
欢迎关注官方微信“意见领袖”，阅读更多精彩文章。点击微信界面右上角的+号，选择“添加朋友”，输入意见领袖的微信号“kopleader”即可，也可以扫描下方二维码添加关注。意见领袖将为您提供财经专业领域的专业分析。
