楼市疯狂再度来袭，政府的手在哪里？

　　文/新浪港股专栏作家 苏淳德（微信公众号xlgg-sina）　　　

　　在政府的支持性政策和低基数的影响下，楼市的强劲复苏势头有望延续。

楼市疯狂再度来袭，政府的手在哪里？

　　房地产作为一种特殊的商品，它的发展变化在中国这片土地上总会牵扯到每一个人的神经。从2015年下半年开始，我们就已感觉到了地产市场的复苏。

　　而如今，这种商品已然成为带动整个中国经济短周期企稳的驱动力。人们在享受房价上涨带来的财富快速增值的快感的同时，另一部分人也许正在承担着着一切所带来的痛苦。

　　不论这一切的感受如何，房地产行业的复苏已切切实实走到今天。2016年1-3月份全国住宅销售额和销售量分别同比上升60%和36%。按总建筑面积计算，3月份住宅新开工面积持续回升，同比升幅为22%。2016年一季度，住宅新开工面积同比上升15%，较2016年1-2月份的10%有明显提高，结束了连续8个季度的负增长。我们所选取的21家上市开发商在3月份的合同销售额同比上升101%。

　　然而，由于一季度的土地销售仍是负增长，我们认为这将导致未来住宅供应的增长有限。库存方面，我们重点观察的35个城市的库存周期持续下降，同时住房价格指数平稳上升。

　　合同售价方面，我们重点关注的21家开发商一季度的均价环比去年四季度上升了3.3%，同比去年全年上升了7%。2016年，我们预计在供应有限和政策宽松的背景下，一二线主要城市的住宅价格将上升7%，板块将维持稳健增长。

　　在政府的支持性政策和低基数的影响下，楼市的强劲复苏势头有望延续。而这一幕似曾相识。难道历史逃不开它的轮回？

　　本届政府对于楼市的政策似乎与以往有所不同，最明显的一点在于楼市政策的分化。在上海和深圳发布楼市降温政策以后，我们预期住宅销售量将会下降，而房价的反弹也会放缓。

　　然而，其他城市的宽松政策仍在继续推行，预计将有更多支持购买首套房的措施，包括可能提供购房补贴或延长还款期限等，以帮助农村居民入籍城市后购买首套住房。相对于早些年一刀切的楼市政策，对于经济发展极度不平衡的中国来说，如今的差异化政策可能会避免历史的重演。

　　至于会不会带来新的问题，会带来哪些新的问题，也许只有历史自己才能准确解答。

　　(本文作者介绍：2014年10月加入招商证券（香港）研究部，担任副总裁职位。主要负责房地产行业的研究。)