陈东升：美国养老社区考察与再思考

　　意见领袖丨陈东升

　　本文是我的新书《长寿时代》第9期连载，选自第五章《长寿经济 海阔天高》。在上一篇文章中，我们对日本长寿时代与经济发展的情况进行了介绍。从全球范围看，美国是长寿经济发展较早的国家，而养老社区又是美国长寿经济最具有代表性的样本。养老社区相关支出是很多美国老年人的一笔大额耐用消费品支出，这与中年人买房买车类似，因此养老社区是观察长寿经济的一个重要窗口。

　　美国的养老社区起步相对较早，目前已经形成了涵盖多种服务类型的产业体系。对于身体仍较为健康的年长者，美国有活力养老社区供老年人居住。活力养老社区的概念脱胎于房地产市场，一度被认为是房地产市场的一个细分领域，因此其商业模式与传统房地产行业类似，开发商在完成建设后通过销售房屋赚取利润。但和普通住宅不同的是，活力养老社区还为老年人提供有针对性的其他配套服务，如休闲、娱乐、购物等，帮助他们以一种“活力养老”的方式度过退休生活。这类社区的兴起，给美国庞大的中产阶层提供了退休之后的一个优质养老选择，推动了老年人的消费升级，促进了长寿经济的发展。美国著名的养老社区太阳城（Sun City）和群村就属于这类活力养老社区。

　　而对于年龄更大、未来可能会逐渐失能的老人，美国还有以提供各类养老服务为主的社区可供选择，我们将其称为设施型社区。按照为老年人提供生活及照护服务层次的不同，这类养老可以分为独立生活（independent living）、协助生活（assisted living）、记忆照护（memory care）、专业护理（nursing care）等不同类别。如果一个社区既包括独立生活区域，又包含协助生活、记忆照护、专业护理等专业区域，则称为持续照料养老社区，简称CCRC。CCRC解决了老年人随年龄增长不断提升的照护需求，为老年人在退休阶段提供了一站式护理服务。可以看出，这种设施型社区的一大特点是为老年人提供有针对性的养老及照护服务。商业模式也和传统的活力养老社区不同，并不依靠销售房产来获得利润。一般来说，设施型社区的参与者分为两类，一类是物业持有者，主要通过持有物业获得房产增值收益，另一类是运营商，主要通过提供各类养老服务获得经营性收入，当然也有的机构选择同时成为物业持有者和运营商。

　　整体来看，各类养老社区已经成为美国老年人退休后的重要选择。美国老年人居住与照护投资中心（National Investment Center for Seniors Housing & Care，简称NIC）的数据显示，截至2019年，提供更具专业性养老照护服务，且具备一定规模的持续照料养老社区运营的服务单元达到314万户，在住居民超过400万人。随着美国婴儿潮一代全部迈过了55岁的门槛，根据相关数据推算，2020年美国购买或者租住在其他活力养老社区的家庭超过400万户，居民总数达到600万~700万人。因此，全美各类养老社区的居民总数在1000万人左右，占比接近2020年全美55岁及以上人口总数的10%。

　　对于投资者而言，投资美国活力养老社区与投资美国普通房地产业类似，其收益取决于美国房地产市场价格的波动。但投资设施型社区的收益来源则分成两种，一种是持有物业产生的房产增值收益，另一种是运营照护服务产生的经营性收益。美国商业地产服务机构CBRE（Coldwell Banker Richard Ellis）计算了美国这两类投资的收益情况，结果显示，美国的设施型社区投资收益整体较高且较为稳定。2004——2018年，美国设施型社区平均年化投资回报率为14.6%，高于公寓、办公楼、酒店等商业住宅，是所有地产分类中最高的。从构成来看，养老社区的投资收益由资产价值增值和运营收益两部分构成，2004——2018年，二者平均年化回报率分别为7.6%和7%。其中，资产价值主要和美国房地产市场的整体走势有关，在金融危机前后波动较大，2006年年化收益率曾高达26%，但金融危机后的2009年则陡降至-9.3%。近年来则稳定保持在7%~10%。与之相比，运营服务的收益率常年稳定在5%~7%，成为美国养老社区投资收益的稳定器。与其他大类资产相比，美国设施型社区的收益率表现较好，相比于股票、大宗商品，收益更加稳定，相比于债券，收益率更高。

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　　美国活力养老社区的典范——太阳城

　　美国最早也最出名的活力养老社区是太阳城，位于美国亚利桑那州，那里气候炎热干燥，阳光充足，故称“太阳城”。20世纪50年代，太阳城所在的区域还是一片半沙漠化的棉田，地产开发商德尔·韦伯敏锐地发现这一区域适合美国北部寒冷地区的人前来度假，因此着手修建了一个适合老年人的社区。由于当时活力养老社区的概念尚未普及，韦伯刚开始仅仅推出了少量社区住宅，以及一个购物中心、一个娱乐中心、一个高尔夫球场作为配套设施。1960年，太阳城开业。开业前，韦伯曾预计会有1万人前来参观，但是实际上火爆程度远超想象，开业当天就来了10万人，一时间交通堵塞，韦伯还因此登上了《时代周刊》的封面。经过多年的发展，太阳城不断扩张，在原来的太阳城社区（Sun City）的基础上又新建了太阳城西（Sun City West）、太阳城大观（Sun City Grand）、太阳城之歌（Sun City Anthem）和太阳城节日（Sun City Festival）等4个社区。截至2019年这些社区共有居民约10.5万人。

　　我曾在2010年参观过太阳城，一进社区就被其优美的环境吸引。社区里绿树成荫，鸟语花香，还有许多室外泳池，不少老年人在泳池中锻炼，或在岸边休闲，与当时中国养老院里老人们吃饭服药睡觉的景象有很大差异。太阳城中有许多种住宅类型，以独栋和双拼别墅为主，还有多层公寓、独立居住中心、生活救助中心、生活照料社区、复合公寓住宅等。独栋别墅位于高尔夫球场草坪周围，空气清新，赏心悦目，出门就可以打球。

　　为了满足老年人各方面的生活需求，太阳城兴建了大量的生活设施，包括7个娱乐中心，老人们可以进行游泳、网球等活动，另外还有2个图书馆、2个保龄球馆、8个高尔夫场、3个乡村俱乐部、1间美术馆和1间交响乐演奏厅。老年活动中心和乡村俱乐部不仅数量多而且活动内容丰富，活动中心里有健身房、电脑房、手工房等。在访问时，我们看到了当时社区中张贴的各种活动宣传单，活动包括舞蹈、音乐、绘画等，贴满了一整面墙，旁边的一张日历上标注着当月社区内举办的各类活动，写得满满当当。同时，太阳城和当地的大学一起建立了终身学习研究院，为老年人终身学习提供了支持。在太阳城，老年人休闲、娱乐、购物等需求被充分满足，这与当时中国老年人养老时天天面对柴米油盐而力不从心的窘境形成了鲜明对比，给了我很大震撼。走廊的墙上写着一句话，“我们打造场地，您来打造生活”（We Build the Place，You Build the Life），非常准确地描述了太阳城内老年人的生活状态。

　　为了满足老年人的医疗需求，太阳城从兴建之初就着手为老年人提供良好的医疗条件，社区内的医院于1969年破土动工，1970年首批两座塔楼启用，随后医院不断扩建，增加服务和设施，以更好地满足老年人的医疗需求。2008年，医院完成了一次大规模的升级和扩建，以改善亚利桑那州太阳城及周边地区的医疗服务。目前太阳城的医院已跻身全美百强医院，医疗设施也是全美一流的。

　　太阳城的活力生活方式不仅感染着在这里居住的老年居民，也感染着这里的工作人员。太阳城有专门为员工设置的荣誉墙，上面表彰了月度和年度优秀员工，年度优秀员工的照片被放在表彰墙的中间，笑容灿烂。工作人员向我介绍说，这里的员工有很强的荣誉感，没有把工作当成一份朝九晚五的谋生手段，而是致力于把一生都奉献给社区。这里的老人也和工作人员建立了密切的联系，在多年的相互陪伴过程中，这种关系已经超越了服务者与被服务者的关系，变成了一种类似朋友和家人的关系。老年人因为获得了良好的体验，真心感谢服务人员，而这些服务人员也能因为这份工作获得价值感和满足感，感受到这份工作的独特意义。太阳城自1960年开业，到我去时已经营业50年，经营者也传承到了第三代人。一些工作人员的孩子也在社区里成长，最终选择继续在社区内工作，他们觉得这是一份有荣誉感、值得传承的工作。

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　　富有生机的群村

　　除太阳城之外，美国另一个有代表性的养老社区是位于佛罗里达州的群村。佛罗里达州位于美国南部，阳光充沛，气候宜人，天然地适合养老。群村的创始人哈罗德·施瓦茨在20世纪70年代以很低的价格收购了大片土地，因此能够以相对合理的价格出售房屋。20世纪80年代，他的儿子加里·莫尔斯模仿太阳城的设置开始在这里建立养老社区，社区内也提供休闲娱乐和医疗设施，这些都使群村内的人口不断增长。到2018年底，群村的人口已经超过12万人，其中候鸟式居住的人大约占30%，另外70%的人成为当地常住居民。他们之中有工程师、计算机科学家，也有设计师、建筑师等。数据显示，2018年群村居民的年平均收入为4.3万美元，高于美国3.6万美元的平均值。在小城内有4个大型活动中心、390个独立生活的小型社区，有680多张协助生活或记忆照护床位、250多张专业护理床位。

　　2017年，我到访群村，群村的管理层热情地接待了我们。这片社区由莫尔斯家族经营，这个家族在当地很有声望。我们到访时创始人哈罗德·施瓦茨以及他的儿子加里·莫尔斯已经故去，施瓦茨的孙子和两个孙女分别接管社区的运营、销售和设计建造工作，家族的第四代也已经开始接手社区工作。在场的所有管理层都穿着休闲、亲切热情，很难把他们与社区的居民及工作人员区分开来。

　　在抵达群村的当天，我们就受邀观看了群村的固定活动——马球比赛。群村内建有马球场，经常有马球队在这里比赛，社区中的老年居民是比赛的主要观众。由于创始人家族喜欢马球运动，举办马球比赛成了群村生活中的一项传统。在观看比赛时，我还了解到，场上骑着马、戴着头盔的一位球员竟然就是管理层的孩子。这种管理人员与社区生活融为一体的和谐氛围让我深受震撼。次日，我与考察团队前往群村的办公地点参加交流会议。群村是一片覆盖了3个郡的巨大社区，占地100平方公里，社区内兴建了36个高尔夫球场，球场之间小路斜贯而过，将整个社区分成了不同的区域。这里的工作人员向我介绍说，高尔夫球对于美国人而言有着很强的吸引力，许多美国人都向往着退休之后能够经常打高尔夫球的惬意生活。在社区内，随处见到的老人都充满活力，这里的老人可以开汽车，更多的老人选择开高尔夫球车，既经济又安全。整个社区共有8万辆高尔夫球车代步，老人们白天活动在各种球场上、俱乐部里，晚上则集中在3个城市中心广场唱歌跳舞，每天不断，从下午5点直到晚上9点，玩得非常开心。

　　我们了解到，群村同样建有完善的医疗设施，包括一家拥有50张床位的小型医院，一个拥有5个诊所、近50位医生的全科医疗团队，美国医疗保险公司联合健康还在城内设有3家医疗服务中心。群村的居民在社区内形成了自治的良好氛围，建立了委员会处理社区内的大小公共事务，还制定了社区内的行为规范，管理公共秩序。在日常生活中，这种自下而上的管理也随处可见，居民自发组成各种大大小小的俱乐部，数量大约有3000个，日常组织各类活动，丰富大家的生活，这对于降低老年人的孤独感、提升老年人的幸福指数，有重要的意义。

　　此外，群村还运营着各类媒体，报道社区内事务，强化社区内居民的归属感。社区内的报纸发行量达5.6万份，93% 的居民可以看到当天发行的报纸。社区还出版一份反映城市生活的月刊，发行量达到4.3万份，几乎覆盖每一个家庭。城市的电视台可以覆盖社区内13万个房间，城市的广播电台每天播送城市新闻。近年来随着网络媒体的兴起，群村还建立了自己的各类社交媒体平台。所有这一切都给我留下了很深的印象，我深切地感受到，如果给老年人提供充足的条件，他们释放出的能量是很惊人的。

　　群村对当地经济也产生了重要的推动作用。当地政府官员在2018年接受彭博社采访时曾表示，从就业、地方经济、税收基础等许多方面来说，群村都已经成为当地经济的引擎。未来随着更多居民入住，政府还计划将更多的土地出售给群村，规划面积可能达2000英亩（约8平方公里）。可以说，群村发展了以充分满足老年人各类需求为主要特征的长寿经济，并对当地经济产生了拉动作用。很多老年人在退休后会卖掉自己的房产，在佛罗里达或者亚利桑那这样阳光灿烂的地方享受晚年，这种生活是令人向往的，从商业设计角度讲，这种生活可以说是一种面向老年人的终极消费品。

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　　持续照料养老社区的代表埃里克森

　　埃里克森老年生活社区（Erickson senior living）由约翰·埃里克森在1981年创立，目前已经成为美国持续照料养老社区的代表。埃里克森2021年在美国11个州（科罗拉多、佛罗里达、堪萨斯、新泽西、马里兰、弗吉尼亚、宾夕法尼亚、得克萨斯、马萨诸塞、密歇根和北卡罗来纳）管理20余个社区，拥有员工1.5万余人，服务老年居民2.7万余人，其中3000多人为持续护理居民。

　　与太阳城主要依靠房屋出售获得收入不同，埃里克森采用的是入门费加上每月食宿服务费的收费模式。大多数居民将自己现有的房屋出售以支付入门费，并结合社会保障和养老金收入支付每月的服务费。埃里克森尚未披露整体的财务数据，但从公开渠道可以获得其在马里兰州和宾夕法尼亚州两家CCRC的经营情况。数据显示，2018—2019年，两家CCRC的EBITDA率（息税折旧及摊销前利润与营业收入之比）基本稳定在15%~22%，经营情况整体较为稳定。

　　埃里克森在医疗服务方面具有独特的优势，为老年人提供了独立生活、协助生活、记忆照护、专业护理等全谱系的支持和照护服务。每一位居民在社区内都被指派了一名社工，社工定期向他们报到、向他们介绍社区资源、完成风险评估、实施危机干预。当居民身体状况变差时，社工将帮助居民使用社区内提供的更高级别的护理服务。当居民需要记忆照护和专业护理等服务时，埃里克森也会对护理人员进行专业培训，为患有阿尔茨海默病等认知障碍的老年人和生活完全无法自理的介护型老人提供针对性服务。此外，埃里克森配备了安保团队，团队成员有急救员（EMR）认证，以便迅速处理紧急事件。埃里克森社区内部拥有24小时安全和紧急响应服务，急救人员的平均响应时间约为4分钟，为降低老年人发生意外情况提供了很好的支持。

　　与各类活力养老社区一样，埃里克森提供了多样化的服务设施。社区设施包括餐厅、健身中心、四季泳池、便利店、理发店、图书馆、创意艺术工作室等，精心设计的设施和吸引人的公共区域使社区成员易于保持良好的活跃度、参与度和健康水平。社区还为其居民提供往返于社区内部各个设施的班车服务。

　　埃里克森社区创建和出版了专门面向老年人的原创论坛报，刊登近期关于老年人的新闻，并提供各种专题文章、专栏、博客和竞赛。该报面向十几个州的退休人员，发行量约为50万份，丰富了老年人的精神生活。此外，在慈善和社会服务方面，埃里克森也发挥了积极的作用。在2017年，社区居民共筹集了300万美元奖学金，帮助全美1400多名学生上大学；2017年，有9000多名志愿者提供服务，使当地数十个慈善机构和组织受益。

　　埃里克森在发展历程中经历过一些起伏，但在今天看来，其模式仍然是相当成功的。2009年，埃里克森曾因金融危机的冲击申请破产保护，之后被红木资本（RedwoodCapital）收购了大部分资产，成为红木资本的子公司。金融危机后，埃里克森借助其多年积累的强大运营服务能力渡过难关，重新回到了加速发展轨道，规模进一步扩大，目前已成为美国最大的CCRC运营商。埃里克森平均每家社区运营超1000张床位，而全美平均水平为200张床位。大规模的社区有助于降低各类固定成本，使埃里克森能够比规模更小的竞争对手提供更多的养老项目和设施，从而吸引更多老年人入住。从这个角度看，规模化经营对于养老社区是非常重要的。

　　我去埃里克森考察时，有一件事情令我印象深刻。当时创始人约翰·埃里克森先生带着我参观，碰到很多社区老人跟他打招呼，还对他说“谢谢你给我们提供这么美妙的养老生活”。我当时想，埃里克森是家私营企业，一个商业机构的市场化行为却受到社区内居民这样由衷的感谢。商业应当能够为人类社会带来进步，提升人们的生活水平和生命质量，只有这样才称得上是伟大的事业。

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　　对美国养老社区模式的再思考

　　从整体看，作为美国长寿经济的重要代表，美国的养老社区起步较早，较好地满足了老年人的各种需求，可以说是长寿经济的一个典型样本。活力养老社区为老年人提供了一种退休后的全新养老方式，CCRC则为老年人退休后的生活、医疗、照护需求提供了一站式解决方案。在长寿时代即将来临的中国，逐渐增长的老年群体催生庞大的养老和医疗需求，这也意味着养老社区将是一个具有巨大成长空间的蓝海。不过，需要指出的是，美国的养老社区并不是完美的长寿经济代名词，虽然这类社区在工业化后期的背景下解决了老年人的一些问题，但仍有许多值得反思和提升的地方。

　　当前养老社区所产生的长寿经济样本，无论是活力社区还是CCRC社区，都强调高品质的生活、娱乐、医疗护理消费，这种消费创造一种优越感，使人们觉得辛苦一生进行积累终于得到回报。其繁荣也和美国强大的经济实力、庞大的中产阶层规模和退休金制度密不可分。而长寿时代的到来将会给这种传统带来挑战。我们在此前的分析中提出，一方面人们的生存时间大幅延长，而养老金面临耗竭的风险，完全依靠年轻时的积累可能不足以支撑高品质的老年生活。另一方面，相当多的老年人在退休之后并不愿意完全与社会脱离，希望继续参与社会生产和价值创造。与此同时，数据时代也会改变生产方式，助力长寿经济领地的扩大，带动长寿经济的升级，为老年人继续参与社会生产、创造财富提供可能。在这样的背景下，我们认为未来的养老社区有可能变成消费与价值再创造相结合的新型社区。

　　美国养老社区的选址和营建模式也值得进一步思考。这些社区在地理上往往相对独立，远离城市，社区内的设施又相对完善，再加上居住者大多是65岁以上的老人，久而久之，容易形成一种相对封闭的内部文化，将社区内和社区外的人区分开来。对于不愿意与社会尤其是与城市生活完全脱离的居民而言，入住社区意味着一种权衡与妥协。我们认为养老社区应当在寻求相对独立的地理环境和与社会保持联系之间寻求一定的平衡，既要满足老年人追求更好自然环境和较为清净的居住环境的需求，又不能过度远离城市，完全脱离家庭和熟悉的社会环境，使老人陷入自我封闭的状态。

　　(本文作者介绍：泰康保险集团创始人、董事长兼首席执行官。)