黄志龙：2018年房地产投资的潜力有多大？

2018年03月01日08:07 作者:黄志龙 (0)+1

　　文/新浪财经意见领袖（微信公众号kopleader）专栏作家黄志龙

　　当前影响房地产投资的主导因素（资金来源和需求端）都是向下的，特别是2018年房地产开发资金来源在各个渠道都将继续受到明显抑制，这将是房地产投资承压的关键因素。

　　房地产市场被称为经济周期之母，房地产投资也成为影响中国经济景气的关键变量。究竟哪些因素是影响2018年房地产投资的关键变量，本文试图基于历史数据与规律进行深入分析与探讨。

　　2018年房地产投资承压的两个主要因素

　　一是房地产开发资金来源持续回落。房地产开发是资金密集型行业，这使得房地产投资与资金来源具有较明显的一致性。然而，从具体的波动特点看，二者增速也不完全同步：

　　首先，房地产投资滞后于资金来源的增速大约3-9个月，这符合房地产企业先筹资后投资的规律；

　　其次，资金来源的波动受外部资金市场环境等房企不可控因素的影响更大，因而其波动幅度也更加激烈，相反房地产开发投资主要是房企基于自身库存进行动态调整，增速也更加平滑。

　　在此，假设二者的滞后期为6个月。最近两年的数据显示：2016年12月末15.2%左右的资金来源增速，对应了2017年上半年8.5%的投资增速，而2017年上半年11.2%左右的资金来源增速对应了7%%的投资增速。由此推论，2017年下半年房地产开发资金来源增速在7.4%-9.7%区间内波动（见下图），相应地，2018年上半年投资增速可能在3%-6%区间内。资金来源的持续回落，必然会造成投资的持续下滑。

　　二是房地产销售连续下滑。从需求端看，在严调控方向不变和按揭贷款利率不断上升的趋势下，2017年房地产销售面积已降至7.7%。房企的策略以消化现有库存为主，并不急于开工建设。由此，2017年12月新开工面积累计增幅也下降至7%。随着房地产销售的持续下滑，尽管房企会有一定的补库存投资，但整体开工增长前景并不乐观。相应地，房地产开发投资仍将持续下行。

　　支撑房地产投资不失速的两个次要因素

　　除了上两个主要因素的负面影响外，下述两个次要因素则将有利于房地产投资保持韧性。

　　一是土地购置面积持续高位增长。土地和资金，同为房地产开发不可或缺的两大要素。尽管开发商囤地的现象较为普遍，但历史数据却表明，土地购置面积与房地产投资仍存在较大的一致性。然而，2017年以来，二者走势分化趋势明显：土地购置面积增速持续上升，但投资增速不断下降（见下图）。这一背离或许与新形势下的土地供应政策变化有关。

　　在本轮房地产调控周期前，各地方政府的土地供应主要受房价影响，房价上升较快的时候，为了控制房价，增加房地产市场供给，政府出售土地的意愿趋于增加，而房价增速下降时，为了控制房价过快下滑，政府倾向于减少土地供给。2017年以来，房地产调控思路发生了明显的变化，土地供应的主要参考指标不是房价，而是住房库存消化周期。

　　地方政府的决策依据是：2017年4月住建部80号文要求，各地要根据商品住房库存消化周期，对消化周期在36个月以上的城市应停止供地，36-18个月的城市要减少供地，12-6个月的城市要增加供地，6个月以下的城市不仅要显著增加供地，还要加快供地节奏。

　　有必要指出的是，从更长的历史周期看，房企购置的土地迟早要进入开发周期，只不过开发的周期可能要进一步延长。因此，2017年土地购置面积的高增，将成为稳定未来两三年房地产投资的有利因素。

　　二是三四线城市棚户区改造新增投资仍然较大。三四线城市棚户区改造货币化安置是去库存的重要工具，也是房地产投资平稳增长的重要因素。2017年5月，国家明确2018-2020年再改造各类棚户区1500万套，年均500万套与2017年600万套的差距并不大，无论是货币化安置还是原地改造，都将有利于房地产投资的增长。

　　从棚改的资金来源看，此轮棚改央行专设的国家开发银行抵押补充贷款（PSL）将保持在稳定水平，截至2017年12月末PSL余额累计已达到2.69万亿元。