如何应对上海“类住宅”规则

　　文/新浪财经意见领袖专栏（微信公众号kopleader）专栏作家 张宏伟

　　对于自持部分来讲，既然产权也就是所有权无法销售，那么，可以考虑所有权和经营权、使用权分离销售，将经营权和使用权卖给有运营能力的平台或公司，这或许是解决自持问题的一个办法。

如何应对上海“类住宅”规则

　　5月17日下午，上海市住建委发布了《关于开展商业办公项目清理整顿工作的意见》，指出就全市范围内开展商业办公项目清理整顿工作，停止审批公寓式办公项目；加强商业办公项目建设、销售监管，重新审核尚未上市销售的项目。

　　至此，酝酿近5个月的上海“类住宅”整改细则终于落地。很明显，“类住宅”整改细则落地后，上海“类住宅”的调控要比之前会更严格。“类住宅”的话题势必还会成为近期上海市场的热点。原因在于类住宅政策继续从严执行后，大部分项目的销售停滞，上海现有60-70个类住宅活跃项目的开发商非常迷茫。那么，“类住宅”市场现状是什么样的？涉及“类住宅”的项目未来该怎么样应对？下面逐一谈谈自己的看法。

　　现状：“零供应”与政策整改下“类住宅”的僵局

　　同策咨询研究部数据显示，截止2017年5月17日，从上海“类住宅”的市场供求来看，因政策管控严格，市场表现保持低迷，从年初至今连续5个月“零供应”（也就是一张预售许可证也没有发），网签备案每个月也仅仅有2-3万平米（笔者认为，这2-3万平米为原来为“类住宅”整改后被认定为商办的项目网签），为2015年3月以来的网签值的最低的阶段。很显然，类住宅的成交量价表现在政策面影响下已经陷入僵局。

　　从存量来看，目前上海“类住宅”有87.42万平米存量面积（截止5月17日已经批了预售许可证并且未售的面积），去化速度相比去年全年月度均值已经大幅降低，不过现在谈去化速度已经没有意义了，因为类住宅政策从严执行后，这些存量面积销售势必会受到影响，并且也许可能以后也就没有“类住宅”了，以后就是商业和办公的范畴问题了。

　　从市场表现来看，政策整改下“类住宅”陷入僵局，比如有的“类住宅”项目去年年底已经销售完毕，但是由于网签的动作慢了一些，导致至今仍然有三分之一左右的“类住宅”房源没有来得及网签，项目回款陷入僵局；有的项目一期“类住宅”已经交房入住，二期已经在规划建设当中，但此时“类住宅”整改开始，项目在建设中陷入僵局；还有的项目已经销售甚至网签完毕，即将步入交房的阶段，但是由于“类住宅”的整改，项目陷入僵局。

　　影响：上海从此再无“类住宅”，老老实实想想商业和办公怎么做

　　从全市影响面来看，据官方统计，上海全市纳入本次清理整顿的商业办公项目近1700万平米（基本可以认定为“类住宅”）。《意见》明确，以开发企业作为整改责任主体，并提出了分类整顿措施。对于尚未入住的约1200万平米房屋，若在建设过程中存在违法行为，开发企业要自行整改，通过项目所在区组织的联合验收后，方能继续办理竣工验收、销售、房屋交易登记等手续。对于已实际入住的约500万平米房屋，其相关信息将记入房屋交易登记信息系统。实际用于居住的，开发企业和业主承担整改责任以及房屋使用安全责任。未按照规定整改存在插层等违法建筑的，将在房屋登记时予以注记，限制交易。

　　从现实情况来看，上海各区对于“类住宅”的严查及整治后，已经入住的500万平米“类住宅”存量项目原则上维持现状，并没有受到太大的影响，但是，对于正在规划建设的项目，甚至已经批了预售许可证的项目，只要还没有交付入住，都会是本次政策整改的范围，也就是上述1200万平米尚未入住的房屋会受到较大的影响。可以预计，待上述1200万平米“类住宅”彻底整改恢复成为商业、办公之后，市场才会恢复正常销售，如果没有恢复完毕，似乎这些“类住宅”项目将持续处于销售停滞的状态。 

　　从未来政策面发展趋势来看，本次类住宅整治并非短期政策，今后不再会有商业办公用地打擦边球做“类住宅”的做法，因此大家可以“放弃幻想”了。从未来几个月来看，如果“类住宅”整改完毕，届时我们也可以预期，市场不再有“类住宅”，市场只会有住宅、商业、办公，届时，过去是类住宅的项目整改完后会正式发放（商业办公的）预售许可证，达到这样的条件的项目才能正常销售。由此可见，大家就不要纠结“类住宅”了，“类住宅”已经和我们说再见了，还是老老实实想想商业和办公怎么做吧！

　　而有的市场人士认为，本次“类住宅”整治之后，存量的“类住宅”（可以认定为已经入住的500万平米“类住宅”项目）房源将绝版，笔者不这么认为，因为，上海“类住宅”政策出台后，投资客甚至过渡型自住的购房者估计也不会考虑接盘二手“类住宅”项目，更何况二手交易本来就不活跃，再加上目前及未来对于“类住宅”的交易限制，“类住宅”市场很难活跃起来了。如此这样，没有了交易也就没有了价值，存量二手“类住宅”项目只不过是一个名义资产罢了，2400万上海常住人口和1700万平米“类住宅”说再见！

　　扩围：“类住宅”整改为全国一盘棋，“控人口”与“保经济”两手抓

　　首先，从媒体报道的渠道来看，上海、北京“类住宅”（北京叫商转住）政策执行较为严厉，但并非“类住宅”从严执行的唯一的城市。其实，目前除了上海、北京外，天津、合肥、南京、成都、深圳等城市已经开展整治“类住宅”或“商改住”项目。因此，上海“类住宅”市场的整改、北京“商改住”政策再加上其他城市已经或即将陷入整改的城市来看，这并非北京、上海等部分一线城市主导而为。笔者认为，商改住（类住宅）的整改措施是统一部署而进行，除了上述笔者提及的城市，过去一年多房价上涨过快的10几个城市，比如苏州、厦门等等或许也将开展“类住宅”的整治行动。从措施的力度来看，北京和上海则是标杆，上述城市也极有可能像北京一样对“商改住”项目进行限购。

　　其次，“商改住”限购或“类住宅”整治旨在控人口。

　　为了“控房价，防泡沫”首先得控制人口增长规模，从当前一线城市采取的措施来看，都在做疏解城市人口压力的措施，比如北京转移专业市场到周边城市，北京上海等城市的限行措施，上海的“拆违”行动等等。笔者认为，“商改住”限购或“类住宅”整治旨在控人口。从未来一段时期楼市政策走向来看，调整人口结构，留住社会精英，控制人口规模，合理增加土地供应，盘活城市闲置和低效用地，成为一线城市人口政策主要方向，这样，房价不至于上涨幅度那么快。

　　第三、“商改住”或“类住宅”的整治行动直接目的是：政府不想商办价格上涨影响产业和经济。

　　从各地“商改住”或“类住宅”的整治行动背后的目的来看，笔者认为也很简单，包括北京商改住限购、上海类住宅整治等等在内的各地类住宅政策的出台在于防止住宅调控后房企将目标转向类住宅市场，进一步推升商办用地价格过快上涨（因为商办用地涉及产业和经济，政府不想商办价格上涨影响产业和经济，比如，从上海市新任市长应市长当时新闻发布会上的答记者问的表态也可以看得出，上海不想因为商办的价格上涨而影响上海的产业和经济的发展）。

　　由此可见，尽管对于开发商来讲，商改住或类住宅的相关政策暂时影响了销售，甚至部分项目销售因此而陷入僵局，但从北京、上海等城市发展的整体大局来看，“得与失”怎么样来去考量，还是需要每一个居民，每一个房地产从业者综合考虑清楚。

　　对策：谨慎拿地，从销售思维转向持有运营思维

　　首先，从投资拿地的角度来看，原来“类住宅”销售的思维不可再有，要按照商办地块本身具备什么样的产业价值的角度，用运营的思维考量去拿地，一旦地块拿下，那么地块（起码对于上海来讲）单位面积、自持面积等要求也就既定，销售对象也锁定（对于北京来讲，只能卖给企业，不能卖给个人）；

　　其次、对于自持部分来讲，既然产权也就是所有权无法销售，那么，可以考虑所有权和经营权、使用权分离销售，将经营权和使用权卖给有运营能力的平台或公司，这或许是解决自持问题的一个办法；

　　第三、商办类项目按照酒店游戏规则在各个区县申请“酒店牌照”做运营，由于仍然坚持商业运营思维，原则上可以操作。

　　(本文作者介绍：同策咨询研究中心总监张宏伟)