扒一扒2016年最牛的30家房地产公司

　　文/新浪财经意见领袖专栏(微信公众号kopleader)专栏作家 赵毅

　　按目前的发展现实，今后非上市企业的金融环境会越来越艰难，但房地产业IPO的门已经封闭多年，对意图在房地产业进行深耕、图谋更大发展的非上市公司而言，恐怕只有借壳这一条成本不菲的羊肠小道才可能实现。

　　春节前、后，在小伙伴的帮助下，通过对2016年12月31日亿翰智库发布的《2016中国房地产销售额TOP200排行榜》中位列前三十强企业年报的逐一解读，抽丝剥茧式提取共性数据，进行分析与组合，归纳出了不少有价值的成果，对房地产企业整体发展战略、战法应该会产生不少思考与借鉴点。

　　下面将分类将本次成果进行发布，但在发布之前，对相关数据口径及数据来源统一说明如下，以免造成误导。

　　1、TOP30企业中有两家企业（分别是排名第18位的鲁能地产和排名第23位的正荣地产）未能上市，无法从公开渠道获取到其企业经营的核心数据，在本研究成果中两家企业未纳入统计；

　　2、因上述企业中有多个上市平台，年报数据格式、口径、发布周期均有差异，加之2016年年报尚未公开披露，为公允计，所有数据均在充分研读其2016年半年报基础上，按国内财务口径进行统计，并将所有数据按2016年6月30日官方发布汇率调整至人民币口径；

　　3、在研读各公司年报过程中，确实发现各公司年报发布的数据中存在文字披露部分和财务报表披露部分数据有不一致现象，在具体提取数据时统一按财务报表口径处理；

　　4、因本人和参与本次数据提取的小伙伴大多系非财务专业人士，在提取数据过程中有可能存在理解或解读的错误，若有冒犯，敬请相关企业理解并海涵。

　　①TOP200企业“上市与否”属性统计与分析

　　上图反映的是TOP200企业就“是否上市”作为统计口径的汇总分析图。

　　在2016年度，TOP200上榜企业中共有113家上市公司位列其中，占比为56.50%。而作为第一方阵的TOP10上榜企业，清一色全部是上市公司，无一例外！从TOP20、TOP30、TOP40序列往后排，上市公司所占比例由95.00%、93.33%到85%一路下行，显示上市公司扎堆出现在行业前列，具有无可置疑的优势！

　　对金融属性日益加强的房地产业而言，企业是否上市，除表现在资本平台与非资本平台本身社会价值的巨大差异以外，金融界一直存在的“嫌贫爱富”特性，让上市公司能够“锦上添花”，充分借助上市平台享受资本的盛宴。而非上市企业，在面对金融资源时，绝对不是“雪中送炭”的温暖，而是“求爷爷、告奶奶”后不得不接受资本盘剥带来的寒意。

　　按目前的发展现实，今后非上市企业的金融环境会越来越艰难，但房地产业IPO的门已经封闭多年，对意图在房地产业进行深耕、图谋更大发展的非上市公司而言，恐怕只有借壳这一条成本不菲的羊肠小道才可能实现。想通过姚员外的方式，谋取上市公司大股东的图谋，恐怕没人敢再效法了！

　　今年国企轰轰烈烈开展的“混合所有制改革”是否一条捷径？不知道！至少对民营企业而言，机会不大，因为混合所有制改革的结果，仍是国营资本占控股地位，对非上市民企参股确实有一定价值，但二股东的地位，施展空间是有限的。对那些国营上市企业，如果通过混合所有制改革，找到合适的民营资本做事业伙伴，激发机制活力，未来确实值得期盼。

　　②TOP200企业“国企/民营”属性统计与分析

　　上图反映的是TOP200企业性质的数量与占比情况。

　　2016年这两百家上榜企业中国企有51家，占比25.50%。TOP10企业中，有4家国企，占比40%，TOP20-TOP50企业国企数量分别是8、11、13、19家，对应的比例分别为40%、36.67%、32.50%和38.00%。之后的各序列中，虽然国企所占数量略有波动，但总体呈下降趋势，显示民营企业在房地产行业内的数量还是有绝对优势，也是拉动投资、解决就业的核心力量！

　　将上述两个维度叠加分析，可以得出如下清晰的结论：

　　未来中国房地产第一方阵中的上市民营企业仍然会是推动行业发展的主要力量！对政策制定者而言，如果能够通过适度的纠偏，实现金融资源在国企和民企、上市和非上市企业间的相对公平，对行业的良性发展会更有利。民营企业家的动力一旦得以释放，对提振经济、拉动就业等收效明显。这个道理应该说适应于绝大多数行业，只要是开放的市场，民营经济的巨大推动作用会比国企表现更优越！

　　③TOP200企业各方阵入门门槛分析

　　从销售额排名榜单看，2016年排行榜各方阵入门门槛数据如下：

　　1、TOP10企业，门槛已经提升至1080亿元，比去年同口径榜单提升364亿元，提升幅度为惊人的50.84%（2015年该门槛为716亿元）。TOP3企业的门槛也从2015年的2000亿元，提升至3090亿元，提升幅度更高，为54.50%。一直孤独求败、高居榜首的状元企业万科，2016年也被牛叉叉的恒大拉下状元座席，屈居亚军，而万科去年2610亿元的记录，也被恒大3733.5亿元的新纪录刷新，增长值高达1123.5亿元，涨幅为43.05%；

　　2、TOP20企业，门槛已经提升至616亿元，比去年同口径榜单提升304亿元，增长率超牛，为97.44%；

　　3、TOP30企业，门槛已经提升至430亿元，比去年同口径榜单提升151.82亿元，增长率53.18%；

　　4、TOP40企业，门槛已经提升至325.1亿元，比去年同口径榜单提升102.1亿元，增长率45.78%；

　　5、TOP50企业，门槛已经提升至306亿元，比去年同口径榜单提升108亿元，增长率54，55%；

　　6、TOP100企业，门槛已经提升至147亿元，比去年同口径榜单提升50亿元，增长率51.55%。2016年，TOP91-100企业的销售额区间为147亿元至175亿元，差值为28亿元，十家企业最大差值如此之微，应该说相互间的竞争属于白热化竞争，随时有被超越、调整的危机；

　　7、TOP150企业，门槛已经提升至71.5亿元，比去年同口径榜单提升31.5亿元，增长率78.75%；

　　8、TOP200企业，门槛已经提升至36.5亿元，该部分缺乏对应口径数据，无法做对比分析。

　　对于2017年，我们是否可以推测下上述各门槛的理论数据？

　　从数据推理角度，将TOP150企业2015年与2016年各方阵对比增幅进行数理分析，并将偏离值（最大和最小值）予以剔除，可以得出57.56%这一平均增幅数据。考虑到2017年面临的调控局面，加之销售价在大多数主流城市已经被遏制住涨幅，虽然居于核心城市周边的非限购城市今年会是群雄逐鹿的主战场，但其基础较低，即便涨幅较高，对总体销售额的贡献也不致太大，但寡头市占率的进一步扩大，也是不容回避的因素。因此，综合各方面因素，对57.56%这一增幅按0.65的系数进行修正，会得到37.41%这个预测增幅。

　　据此，可以对2017年TOP150系列各门槛的相关数据做出如下预测数据：

　　神预测

　　各位看官，上述数据纯属游戏，仅供参考，别太当真哦！

　　④TOP30企业销售数据统计与分析

　　上图反映的是亿翰智库榜单中TOP30企业2016全年的销售数据统计曲线，其中蓝色、红色和绿色线条分别代表各企业的年度销售额、对应销售面积和销售均价。

　　从销售均价角度着手分析，可以大致作这样的假设，即均价越高，意味着企业的收益也会越高。虽然这与企业的战略布局有核心关联，但无论在那个城市，该判断均基本成立（当然不排除某些项目可能因复杂的历史渊源，成本奇高，会消化掉均价高带来的收益，这属于特例，不考虑此种情形。）。这样，可以得出如下结论：

　　1、TOP10企业中，大多数企业在追求规模的同时，其均价表现并不具有优势。

　　该方阵中，最具优势地位的是这几年攻城略地、多次失败后终成正果的并购大王孙宏斌先生的融创，以1550亿的销售额，实现19815.9元 / 平米的奇高均价！这绝对与该公司核心骨干在营销代理行业深耕天津所积累的敏锐眼光和营销能力有密切关系。

　　该序列表现垫底的是碧桂园，虽然其数据量级和宇宙第一房企恒大的数据相当，但毕竟还是倒数第一。成交额3090亿元，但均价仅为8169.6元 / 平米，与“均好王”万科的均价（13135.9元 / 平米）差距达4966.3元 / 平米，这与其在三、四线城市为主的布局战略有核心关联。不知碧桂园最近财务主帅的调整是否与此有关？

　　绿城中国和中海地产分别以17682.5元 / 平米和14489.5元 / 平米分列第一方阵均价排行榜第二、第三位；

　　2、TOP11-20企业中，表现最靓丽的是国企首开股份，700.2亿元销售额对应21399.8元 / 平米的均价，显然与国企在土地获取方面的优势有核心关联。

　　排名垫底的没想到居然是赫赫有名的万达集团，2016年不但从TOP10排行榜跌落至第11位，1074亿元销售额对应的销售均价仅为9380.7元 / 平米，这可不应该是万达“城市中心论豪华配套”下应该有的结果。

　　旭辉和招商蛇口分列该序列的第二、第三位，对应的销售均价分别是17797.8元 / 平米和15685元 / 平米。

　　3、TOP21-30企业，可谓是藏龙卧虎之地，中国金茂以485亿元销售额对应31129.7元/平米的奇高均价拔得TOP30销售均价企业的头筹，首创和阳光城分列第二、第三位，销售均价分别是20634.9元/平米和19956.6元/平米。

　　该序列中也存在TOP30均价排行榜中排名倒数第一、第二的企业，分别是金科集团和荣盛发展，对应均价仅为5890.4元 / 平米和6631元 / 平米。

　　可见，在追求规模与效益之间，不同的战略决策会有完全不同的结果，是追求规模？还是追求效益？绝不是一个简单的命题！

　　⑤TOP30企业销售数据上、下半年分解统计与分析

　　上述曲线反映的是房地产企业在全年销售过程中上、下半年的销售额与销售面积的分解占比情况，可以非常真实地表现出企业在战略层面的筹划成果。两组曲线越接近，说明企业的整体运营谋划越有序，上、下半年业绩分配越平衡。反之，对应的企业恐怕要仔细思考如何提高运筹帷幄能力，将风险尽可能分摊，不致因宏观政策影响而带来业绩的大起大落！

　　从统计结果看，这方面表现最好的居然是靠工业园区起家的河北企业华夏幸福，其上、下半年销售额占比的差值仅为1.18%！

　　分列第二、第三名的是华融置地和万科地产，其销售额上、下半年的偏离度分别为2.80%和4.02%，看来这些企业的运营人才含金量很高，做老板的可要照顾好这些人，否则被别人批量挖角，结果可能会对公司整体运营不利！

　　万万没想到，闽系知名企业阳光城在这方面的表现令人意外。2016年相对2015年业绩增长额高达164亿，增幅也很猛，达到55.41%的水平，但2016年上半年仅实现全年销售额的8.65%，上、下半年差值高达82.7%，经营风险确实蛮大。经大内密探送来密报，原来阳光城出现此怪异现象的“罪魁祸首”是2014年的土地获取量上！本来对海民老弟捏紧一把汗的我，不禁为曾经的战友能够力挽狂澜，集中资源在2016年下半年抢收的成果而肃然起敬！海民，好样的！

　　荣盛发展和中南建设的上、下半年业绩实现偏离度也明显偏高，差值分别是29.38%和36.945%，分列倒排榜的第二、第三名。

　　有趣的是女性执掌大局的国企保利地产，与绝大多数将业绩实现押宝在下半年的企业不同，其上、下半年销售额实现率分别是53.21%和46.79%，虽然差值为6.42%，但企业的经营风险和业绩实现保障率较高。这恐怕与保利的整体管理水平始终保持一定水准有关！（还记得我2016年写过的一篇文章吗？保利的三费管理水平可是高居全行业榜首，令人对国企有完全不同的感受！）

　　纵观TOP30企业，上半年业绩实现率过半的企业还有四家，依序分别是雅居乐（52.69%）、万科地产（52.01%）和华融置地（51.40%）。

　　TOP30企业上半年业绩实现均值为41.10%，该数据除了反映房地产行业成交周期的特点外，其实也反映出房地产行业整体仍然处在粗放管理阶段这个行业特质。

　　看来房地产行业确实应该向实体企业学习如何更好地开展好经营活动，让中国的整体居住体验上升至与国家经济发展水平相符的水准。

　　这方面，既是压力，也是机遇，更是实现企业竞争力的一个方向！

　　⑥TOP30企业销售数据盈利情况统计与分析

　　上图是反映企业销售毛利率（红线）、销售净利率（绿线）、资产收益率（紫线）和营业收入（蓝线）的对比曲线。

　　从曲线反映的直观表现看，中国房地产业的盈利波动还是非常明显的，这方面的成果其实是企业核心竞争力的直观表现，其关联要素主要有三个，其一与企业精细化管理能力相关，其二，与企业的商业模式密切关联，其三，与企业面对市场的产品力相关联。

　　就销售净利率维度而言，TOP30企业中排名第一的当属中海地产，该指标高达21.90%，与TOP30企业销售12.62%净利率均值相比，整整高出73.53%，中海地产绝对是中国房地产精细化管理的王者！

　　这再一次证明，国企确实不容小觑，自我感觉良好的民企，要虚心学习哦！

　　排名第二、第三的企业分别是首创置业（22.07%）和华夏幸福（21.90%）。刚刚过世的刘晓光先生，确实令人尊敬，不但有情怀，率领一众企业家在公益事业方面披荆斩棘，有目共睹，而且其领军带出的企业确实也与众不同，值得行业学习与借鉴。华夏幸福的取胜，显然与其商业模式相关，未来商业模式就是竞争力，这恐怕是大家的共识了！

　　排名垫尾的企业确实令人大跌眼镜，销售净利率仅有区区0.97%之微，这与其很高的销售均价相比，绝对无法理解！恐怕这与孙宏斌先生通过大规模扩张实现业绩暴涨113.79%这一举措有关。

　　希望顺驰的历史不要再重现，也相信属龙的孙总能够平衡好规模扩张与企业效率这个跷跷板，稳健前行！

　　排名倒数第二、第三的企业分别是中南建设（3.20%）和雅居乐集团（4.40%）。

　　在该数据维度，国企的表现普遍较好，这恐怕与国企平台融资优势正相关，占先天优势。

　　从企业净资产收益率维度看，房地产行业的数据普遍不高，TOP30企业的数据范围在0.29%（中南建设）至4.79%（中海地产）之间徘徊，均值为1.26%。TOP10企业中，居然有一半的企业【恒大（0.71%）、万科（1.00%）、绿地（0.78%）、融创（0.07%）和绿城（0.50%）】，在该数据层面未能超越行业均值，可见单纯追求规模的代价还是不小滴！

　　⑦TOP30企业销售数据盈利情况统计与分析

　　上述图表反映的是TOP30企业的总资产（深蓝线）、总负债（红色线）、现金存款（紫色线）和土地储备（浅蓝线）、资产负债率的对比关系曲线。

　　因牵涉数据维度较多，换一种表达方式，用列表来看各维度前三与后三名排列和数据如下：

　　从房地产行业发展战略角度看，上述列表其实很反映企业的后续发展动力是否十足。

　　TOP30企业资产负债率均值为78.13%，数据区间在52.41%（中海地产）至133.55%（融信集团）间徘徊；

　　TOP30企业土地储备面积均值为3351.5万平米，数据区间在222万平米（金地集团）至18600万平米（中国恒大）间徘徊，相互间差值更大，显示出巨无霸企业通过资本手段实现并购成果所带来的巨大威力；

　　TOP30企业现金存款均值为358.66亿元，数据区间在93.23亿元（中南建设）至2120亿元（中国恒大）间徘徊，相互间差值极大，与企业并购、规模、投资等正相关，难以简单界定优劣；

　　前十强中万科、绿地和华夏幸福的土地储备明显不足，如果不能在2017年做好充足准备，恐怕自己的规模排名会有明显下降压力！

　　值得称道的是万达集团，在本系列数据中大多数指标均属于优秀范畴，说明中国首富的实力，真的是靠“一个一个小目标实现”堆积的成果，祝福老东家转型越来越成功！

　　如果负债率过高，账面现金和土地储备不能够匹配，恐怕企业的经营风险会立马凸显。如果企业的高层能够有较广阔的视野，随时关注同行相关指标变化，及时调整对应策略，应该对企业的稳健、持久发展有益！

　　⑧TOP30企业资本市场数据统计与分析

　　上图反映的是上市公司市值（深褐色线）和每股盈利（浅褐色线）的对比曲线，它反映了企业在资本市场的规模和给予股东的回报情况。

　　该曲线的无规律性，其实从另一侧面再一次反映出中国房地产业整体粗放经营的行业特点：

　　在不同上市平台上，各公司的表现没有规律性，即使在同一平台上，也没有规律可寻。

　　地产同仁们，要努力哦！

　　市值排名前三的TOP30企业分别是万科（2696.86亿元）、中海地产（2281.26亿元）和万达集团（2152.75亿元）；排名倒数前三的TOP30企业分别是融信集团（81.54亿元）、首创置业（85.38亿元）和绿城中国（116.77亿元）；

　　TOP30企业市值均值为647.68亿元，进一步细分，TOP3企业市值均值为1354亿元，TOP10企业市值均值为1086.13亿元，TOP11-20企业市值均值为621.65亿元，TOP21-30企业市值均值为186.54亿元。

　　每股盈利排名前三的TOP30企业分别是中海地产（1.70元 / 股）、华夏幸福（1.36元 / 股）和万达集团（1.36元 / 股）；排名倒数前三的TOP30企业分别是融创中国（0.02元 / 股）、阳光城（0.04元 / 股）和中南建设（0.10元 / 股）；

　　TOP30企业每股盈利均值为0.48元，整体盈利水平并不算高，这恐怕与中国资本市场炒风盛行、唯融资为第一要务有关。

　　如果有一天，中国人能够踏踏实实在股票市场通过长线投资实现稳定收益的话，这种对股东价值较少关注的倾向恐怕已经得到大幅改善！

　　从此曲线反映的情况看，至少在目前环境下，规模与市值并不是一一对应关系，也反映出股市的真面目，不能靠业绩和数据分析看股票！这各市场远未走上健康、有序发展的康庄大道！

　　⑨TOP30企业三费管理统计与分析

　　上述图表是真实体现房地产公司日常管理能力、水平的营销费用率（蓝线）、管理费用率（红线）和财务费用率（绿线）的三费管理成果的对比曲线，紫色线型是三者叠加后的结果。

　　这些费用均属于成本支出项，对房地产公司的最终收益有直接影响，也是考验公司核心管理团队综合管理能力的试金石。

　　为简单计，同样对分类排名列出如下图表：

　　TOP30企业营销费用率均值为1.79%，比2%-3%的行业经验数据有明显优势。基于2016年前三季度的火爆行情，该费率在2017年有可能会提高。TOP30企业营销费率的波动范围为0.79%（旭辉集团）至5.62%（中国恒大）。

　　恭喜旭辉集团，看来本来就是行业专家的林氏三兄弟，确实有一套！

　　恒大的营销费用率还是大大超越均值，位列榜首，与其2015年5.92%的同口径数据略有下降。剔除火爆行情因素，该数据反映出恒大在营销体系能力提升方面的空间极大。2017年，许老板提出“规模+效益”的战略，面临不少压力。

　　TOP30企业管理费用率均值为2.51%，数据区间为1.01%（中海地产）至6.69%（阳光城）。在此维度，国企数据除中国金茂外，大多具有明显优势，恐怕与国企整体薪酬待遇相对偏低有关。记得去年我写过一篇有关保利的文章，后台留言中不少人对国企有非议，但我提出一句话（“国企用比民企低不少的薪酬做同样辛苦的事，换做您，您愿意吗？”）后再没人发声。

　　TOP30企业财务费用率均值为1.26%，数据区间为0.15%（融信集团）至7.33%（万达集团）。国企本应在此维度有显著优势，但遗憾的是除中海地产（0.31%）外，其余国企的数据均在均值以上游荡。值得关注的是本轮冠军融信集团，之前对其了解有限，看来要好好研究一、二。

　　遗憾的是万达集团，在多次分析其年报数据时，万达集团的财务费用率整体偏高，与其显著的金融竞争力不符。这里面的缘由是否与资金使用效率有关，尚不得而知。

　　TOP30企业三费综合费用率的均值为5.56%，数据区间在2.38%（金地集团）至17.42%（万达集团）之间徘徊。从本次数据分析的结果看，万达集团综合费用率数据仅比2015年17.76%的数据略有下降，剔除2016年行情因素，万达集团综合管理费用还是大大偏离行业数据。

　　简单分析，除万达主营业务行业特点会造成此数据偏大以外，不容忽视的一点是万达在效率至上核心策略主导下，其实忽视了精细化管理的内容。如果稍加注意，其航母级企业的体量，会产生巨大的收益，这与“一个亿的小目标”不可同日而语！

　　值得称道的是一直处在“被宰割旋涡”中的万科，在这一轮的综合管理费率的比拼中表现优异。万科综合费用率2.48%的数据，仅比金地（2.38%）、中海地产（2.37%）和旭辉集团（2.32%）的数据略低，均在极低的水平。

　　异军突起的旭辉集团，其数据表现令人眼前一亮。再次恭喜林氏三兄弟，老板本身是否专业，其实是企业是否能够有持续竞争力的核心之一！

　　⑩TOP30企业人效数据统计与分析

　　上述图表反映的是企业在用人效率方面的对比曲线，蓝线代表用工人数，红线代表单人工产生的营业收入额。

　　从曲线反映情况看，又一次证明房地产行业整体的粗放管理已经到了非常严重的地步，数据间无任何关联，缺少行业属性数据，值得业内人士，尤其是房地产业HR们深思！

　　在员工总数方面的分析因行业缺乏规律性，其实意义不大，这显然与企业规模和布局战略、商业模式密切相关，在此不做深入分析。

　　在员工单员营收额方面的数据值得深入分析，靠大军团作战突破和单兵强将撕开缺口，是完全不同的战法，也直接影响企业收益。

　　单员营收额排名前三的TOP30企业分别是中海地产（1803万 / 人）、首开股份（1620万 / 人）和融信集团（1550万 / 人）。

　　排名倒数前三的分别是万达集团（76万 / 人）、荣盛发展（124万 / 人）和金科集团（129万 / 人）。

　　万达集团的数据再次令人大跌眼镜，如果年报数据披露口径没有问题的话，万达体系的高待遇确实体现出王老板的胸怀，令人敬佩至极！

　　中海地产，一直以精细化管理著称，成本效益显著。从各方面综合数据看，中海地产总体管理水平确实值得称道，但近两年的整合并购和高管层的动荡是否能够维持体系原有高水平管理水准，尚需时间验证。

　　写到这里，又对各公司年报中披露的人力资源口径数据进行了回顾，确实发现各公司年报中披露的员工总数有可能存在是否包含物业员工的口径不同。如果按常规配置，物业公司总用工人数显著高于地产开发系统的总用人数，是否包含该数据，会严重影响最终的统计汇总结果。因此，本部分分析权当调侃，不必当真！

　　没想到，亿利金威武清华彩城项目的用人和人效数据，居然超越行业翘楚中海地产的指标！小伙伴们在年会上获得总额500万元的“亿利资源集团创新增长先锋奖”，确实实至名归。在此也替小伙伴们嘚瑟嘚瑟：

　　全口径，含地产、营销和物业全员，总人数为37人，从2016年4月16日首开至12月31日止，共计实现9.08亿元签约额。按上市公司年报披露的营业收入同口径计算，人均创造收入额为1865元 / 人，比中海的人均指标还高62元 / 人！超出额已经快接近万达集团的人均指标，可喜可贺！

　　武清的弟兄、姐妹们，好样的！

　　至此，本文结束，但对房地产企业战略和策略路径的研究，绝对不是一个简单的命题。希望本文能够起到抛砖引玉的作用，大家共同努力，为提升房地产行业的整体管理水平，为广大消费者提供更有价值的居住体验做出贡献！

　　本文的写作灵感，要特别感谢2016年度房地产业的黑马、中梁地产的周凤学副总裁在亿翰智库与正荣集团共同承办的第五期亿翰智库总裁会上的分享。他有关企业规模与效益的思考，直接促成本文的写作动机。祝福周总在杨剑董事长的统帅下，在2016年业绩同比实现111%增长率的赫赫成果下，持续发力，早日实现资本化梦想！

　　(本文作者介绍：地产观察者。)