一筐筐假“萝卜章”盖出房地产虚幻的流金岁月

2016年11月21日09:28    作者:陈志龙  (0)+1

  文/新浪财经意见领袖(微信公众号kopleader)专栏作家 陈志龙

  泡沫之所以强大甚至疯狂,是因为有强大的利益反馈机制。在泡沫的每一个环节,都有巨大的利益存在。强大的自利情节,使人性屈服于贪婪和恐惧,所有人都在追求短期利益忽视长期风险,所有人都在加杠杆推动泡沫膨胀。

一筐筐假“萝卜章”盖出房地产虚幻的流金岁月一筐筐假“萝卜章”盖出房地产虚幻的流金岁月

  最近,上海、深圳等一线城市发起开大规模的针对房地产行业违法专项整治执法行动。深圳市国庆后派出十多个检查组,各种西洋景被一一戳穿,“火爆楼市”画皮被撕开。在一个名叫“前海东岸”的楼盘,调查人员发现,这个楼盘开盘当天,成交数量为140套,约占910套可售总房源的15.4%,然而,其对外却宣称开盘当天“近千人齐聚现场,场面火爆”,“主推户型两小时劲销90%”。

  人为制造楼市火爆局面并非个别现象,有的开发商煞费心思,甚至专门印制统一“话术”,捏造楼市火爆如火如荼的假象。除了用名人站台、捂盘惜售、捆绑销售、虚假宣传等手段抬哄房价,现场还发现许多假公章,开发商和中介机构联手,以这些假公章一条龙制作虚假收入证明、假离婚证,规避粗放式限购限贷的限制,现场查出用来做假收入证明的“萝卜章”一筐又一筐。

  央行、银监部门终于联手提示房贷风险,上海银监局最近发布《关于进一步加强个人住房信贷风险管理的通知》,要求全面加强个人住房信贷风险管理。通知要求严格执行首付资金真实性检查要求,加强对共同还款人、离异人士、财产分割情况的审核,从严审查共同还款人为前配偶、成年子女、(双方)父母,以及离异双方财产分割不清晰的贷款业务等。南京市房管部门注销了数百个以假离婚方式的购房者资格,即使成交了也作废,造假者相关信息还录入征信系统。

  退潮的时候就看得出谁在裸泳了。市场冷静下来后发现,大量中介参与造假,竞争过度的银行业睁只眼闭只眼,信贷纪律松驰、贷款标准恶化就成为常态,各种掠夺性、欺骗性贷款横行。美国次贷危机后,国会专门委员会调查报告显示,许多无固定工作、固定收入甚至街头的流浪艺术家,他们贷款文件中的借款人职业被写成“古董代理商”。

  虚假的就业信息、伪造的薪酬信息满天飞。司法部和联邦调查局参与了一些典型造假骗贷案件的调查,一份贷款申请人本是年近9旬靠拄拐杖行走的残疾人士,但贷款文件显示,从年龄到职业都是假的,年龄填的是50岁还不到,更让人啼笑皆非的是,贷款人职业一栏居然填的是 “轻型建筑业”,90岁的老人还在做“轻型建筑业”。

  “只要舞曲不停,你就要一直跳下去”,市场疯狂的时候,任何一家银行都不愿意停止房贷业务,不做才傻呢!尽管假文件满天飞,他们还是迷信“房贷是最安全最优质的资产”。信贷纪律松驰,萝卜快了不洗泥,假的萝卜章盖出来的东西都认。

  在房价飞涨的过程中,贷款机构普遍放宽标准,忽视对借款人的尽责调查。10年前的美国如此,这一轮过热中的中国亦然。国庆长假期间,有个专门做房贷服务的中介机构负责人神秘地告诉我:“不瞒你说,国庆前几天,我们就帮一对做生意的夫妻俩贷款买了8套房。”见我很惊诧,他得意地笑了。这个很简单的啦,他们夫妻俩名下以前各有一套,给他们办一个假离婚证,房产与民政又不连网,有假证就行,谁知道真假,谁跟你较真啊。然后同一天以他们各自名义分别向4家银行申请房贷,银行竞争激烈,都抢着做房贷呢,只要材料送过来,你要他怎么配合都行,十分默契。同一天在信贷系统里查,显示的都是二套房,就按二套房审批放款。

  他还介绍说,国庆前,接到一家开发商送来的一笔大买卖,客户看中一套逾千万的大平层,虾有虾路,蛇有蛇道。400多万的首付开发帮他搞定了,另外600万房贷开发商请他们来“搞定”。而贷款人征信报告上已有50多次不良记录,还有几笔未还清贷款,银行不肯贷。但通过他们操作,三下五除二就给他贷下来了。当然,费用没少收,这些炒房者对费用本来就不敏感,价格没有弹性,要多少给多少,随你开价。“那一单我们收了近20万吧。你懂的,这个钱不只是我们赚的,要分出去一大块。”

  看得出来,这是一种齿轮状、链条化环环相扣的交易,很多开发商的售楼部都有一帮人在做,有环环相扣的利益链,也是一种延续多年的成熟商业模式。从真金白银的首付贷资金融通到各种假资料、假证明,应有尽有,一房一策,因人而异。

  因为大量中介参与其中造假,银行睁只眼闭只眼,信贷纪律松驰、贷款标准恶化就成为常态,各种掠夺性、欺骗性贷款横行,美国金融危机调查委员会的报告说,整个金融系统都在“死亡飞行”。房价癫狂的年代,每一次卖出都是错误的,对房价永远上涨的痴迷和错误风险模型的信任助长了金融体系的高杠杆,监管机构被哄骗得自满地入睡。

  一直到危机处于临爆状态前,美联储的报告都在说“次贷部门的问题似乎不太可能严重波及更广泛的经济金融体系”。事后,金融时报副主编马丁沃尔夫嘲讽说:“现在看来,他们梦呓般的描述或许是讲另外一个星球的事情”。

  这个创业才两年的小伙子最近这个双休见到我说,他们置身其中,看市场涨成这样子心里其实也是蛮慌的。去年刚办公司时,吃了上顿没下顿,今年靠这种井喷般的灰色业务赚了几百万,贷了400多万买了两套房,现在每个月还本息4万多元,他有个合伙人贷了1000多万在炒房。“他跟我一样,也毕业才两年。”

  国庆前,生意好,还贷是没问题的,但市场现在突然冷下来,我们现金流很快就枯竭还不起房贷了。如果市场冲顶掉头向下,那些在高位高杠杆贷款冲进去的抢房人,包括我们自己,因为没有充裕的现金流支撑,很快就会成为裸奔一族。

  “说实在的,我也担心这个被过度炒作透支的市场终有榨干的一天。但在那个环境里,置身其间都烦不了,人人都侥幸国家不会让泡沫破,即使出问题,还是靠多发钞票冲销坏帐来化解。”他说。但是,现在市场冷静下来了,虚高的房价“有价无市”,不动产流动性本来就差,需求萎缩、信用冻结、购买力枯竭,价格下行是必然的。如果下跌20%,那很多人就会放弃赎回权,把房子扔给银行。

  看得出来,这小伙子谈起过往,既有兴奋,也有担心。他也知道这是一块灰色地带,钱来得太容易了。“刚开始,我们刚出校门,反正是赤脚的,啥也不怕,因为什么也没有。”他说做第一单时多少还有点怕,做多了反而不怕了。这段时间,他的那个圈子里不时传来有开发商和房产中介被查,房管部门、社保部门都不时传出有人卷入的消息。他忐忑地说“我也不知道自己有没有事,反正是睡不着觉”,这大概就应了那句古话吧:“瞎子引瞎子,一起掉深渊”。

  马克思100多年前说的过“如果有50%的利润,资本就会铤而走险;为了100%的利润,资本就敢践踏一切人间法律;有300%以上的利润,资本就敢犯任何罪行,甚至去冒上绞架的危险。”泡沫之所以强大甚至疯狂,是因为有强大的利益反馈机制。在泡沫的每一个环节,都有巨大的利益存在。强大的自利情节,使人性屈服于贪婪和恐惧,所有人都在追求短期利益忽视长期风险,所有人都在加杠杆推动泡沫膨胀,而泡沫膨胀又反过来进一步吸引更多的人加入这场游戏当中。于是通过泡沫的反馈机制和自毁机制,实现自我强化直至破灭。

  (本文作者介绍:南京大学长江三角洲经济社会发展研究中心特聘研究员,财经作家。微信公众号njchenzhilong)

责任编辑:贾韵航 SF174

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文章关键词: 中国 泡沫 房地产
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