北京房价合理但地价不合理

　　文/新浪财经意见领袖专栏（微信公众号kopleader）专栏作家 杨红旭

　　房价收入比是衡量房价合理与否的重要指标。2015年，全国35个大中城市房价收入比均值为10.2，与2014年相比下降0.4，也就是说居民房价支付能力有所提高。北京年为18.1，相比2014年，居然还下降了1个点，北京房价相对合理，不合理的是地价！

　　去年以来，深圳房价涨幅惊人。关于是否存在泡沫的争论颇多。

　　不妨从两个视角，来看待这一问题：

　　其一，从资产价格泡沫的生成规律来看，短期内价格过快上涨，是催生资产泡沫的重要条件。显而易见，深圳符合此条件。

　　其二，从消费品价格形成机制来看，价格不会长久脱离居民可支付能力范畴。比如，某些时段猪肉价格很高，但过不了多久就会回落，因为很多人吃不起肉了。同时，养猪户的生产热情高涨六个月后，生猪出栏量会大增。

　　因此，从居民支付能力来看，房价收入比是衡量房价合理与否的重要指标。易居房地产研究院长期跟踪研究全国、30省、35个大城市的房价收入比变化。从2015年数据来看，深圳数据再创历史新高！

　　2015年，全国35个大中城市房价收入比均值为10.2，与2014年相比下降0.4，也就是说居民房价支付能力有所提高。

　　但是，深圳、上海、北京、厦门、福州等5个城市遥遥领先。其中深圳高达27.7，相比2014年的21.7，大增6个点，再创历史最高水平！

　　而第二名的上海为20.8，明显低于深圳，而且相比2014年的19.7，仅略增了1.1个点。至于北京年为18.1，相比2014年，居然还下降了1个点，北京房价相对合理，不合理的是地价！

　　另外，福建和厦门，这两个城市房价收入比也相对偏高，其中包含有当地侨民在国外收入较多，其中部分人回国回家乡买房的因素。

　　房价收入比排名靠后的城市，比如长沙、呼和浩特、西安、银川、济南、长春、昆明、沈阳，房价铁定没泡沫，处于偏低位置。市场的关键问题不是价格，而是库存偏高。注意：库存偏高不等于房价泡沫！

　　也许，有很多人不认可房价收入比这个标准，因为中国统计数据不透明，统计方式不够精准。房价收入比排名靠前的城市，并不一定房价泡沫就大。热点城市的购房需求中，包括较多的投资投机需求，而这些资金中的相当部分来自于外地，这些资金并没在当地居民收入数据中被体现。

　　确实有此因素存在。但我们认为，如果统计口径统一，则从一个城市的历年房价收入比数据变化中，可以判断当前水平，与历史合理水平，或者称之均衡水平相比，处于什么样的位置，是偏高？还是偏低？还是合理？

　　为此，我们创造了另外一个指标：房价收入比偏离度。

　　易居房地产研究院的最新报告数据显示：2015年35城房价偏离度的中位数是12%，相比2014年的18%，下降了6个百分点，也即向历史合理水平靠拢，当前仍然略偏高。

　　从城市来看，2015年深圳房价收入比偏离度为111%，也即严重偏离历史合理水平，同时相比2014年，偏离度大增27个百分点！不论是绝对值，还是比较值，深圳房价收入比的偏离度，都是全国最大的，房价泡沫相当明显！如果你不能认清这一事实，也就无法理解未来一两年深圳房价的下跌。

　　2015年房价收入比偏离度排名第二的厦门，高达70%，其实近几年厦门的房价，有点“妖气”，很难说是个泡沫，但一定属于“不正常”！好在，2015年偏离度比2014年缓和了2个百分点。

　　北京情况属于中性。上海偏离度比北京小，但2015年大增了21个百分点。石家庄有些奇葩，作为二线省会城市，房价不算太强，但收入比偏离度居然与北京一样高，且2015年增长19个百分点。

　　至于沈阳、银川、长沙等弱二线省会城市，房价不是偏高了，而是偏低了！等这些弱二线城市的库存去化到合理水平，则房价必定有“补涨”需求。这其中包含了老杨近期所谓的“房地产板块轮动学说”的因素。

　　(本文作者介绍：上海易居房地产研究院副院长、中央电台财经评论员)

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