警惕深圳房价过热风险

　　文/新浪财经意见领袖专栏(微信公众号kopleader)专栏作家 杨红旭[微博]

　　当前，深圳房价已处高位，下半年尚不会急跌，但已不宜追涨，反而应更多的考虑防范风险。投资投机者尤应慎之、避之。

　　近几个月，深圳楼市有点疯。。

　　近几个月，深圳楼市有点疯。当地很多人情绪有点失控，不仅自住者加速入市，后悔年初没能下决心，而且投资投机者也频频现身。这一市场盛况，久违多年。

　　上一次深圳房价暴涨，还得追溯到2007年。2007年，深圳房价连续多个月份领涨全国，如今亦如此。2007年，股市出现疯牛行情，创造6124历史高点，今年，股市同样走牛。

　　然而，当前的经济与楼市背景，与2007年大不相同。在经济方面，2007年中国经济高烧，GDP增幅高达11.9%，创1994年之后最高值，出口繁荣，人民币升值幅度创2005年汇改之后新高，境外热钱涌入内地。而当前经济低迷，一季度GDP增幅仅有7.0%，出口不振，人民币汇率双向小幅波动，境外热钱流出。

　　在楼市方面，2007年全国楼市火爆，不仅深圳房价暴涨，多数城市房价皆大涨，包括三四线城市，那年是中国房地产黄金时代当中最辉煌的一年。而当前，房地产黄金时代已逝，从2011年就开始进入白银时代，市场需求趋弱，房价涨幅趋小，在一线和少数二线城市楼市仍然较强的同时，广大三四线城市却持续调整，供大于求成为常态。

　　对比可知，2007年深圳房价大涨支撑因素，明显多于当前。尤其让多数人看不懂的是，当前深圳房价疯狂的程度，甚至超过了2007年。

　　不妨看几组数据。根据国家统计局的70个大中城市新建商品住宅价格指数，2015年5月份，70城房价平均环比上涨0.1%，而深圳上涨6.7%(二手房为6.3%)，名列第一，高高在上，而排第二的上海为2.6%，北京和广州并列第三，为1.4%。可见深圳房价不仅与全国平均水平，拉开了一个很大的距离，而且也远猛于其他三个一线兄弟城市。

　　如果对比这一房价指数的历史数据，就更让人吃惊了。2007年深圳的房价环比涨幅最大值出现在7月，新房为2.5%，二手房为3.5%。2009年下半年至2010年上半年，是另一轮楼市繁荣期，但这一轮深圳并非最强势城市，房价环比涨幅皆在3%以下。当时温州房价最强，个别月份领涨全国，2010年4月其二手房价格环比增幅最高达7.5%，创所有城市的历史最高值，但当月其新房价格涨幅只有1.1%，也就意味着二手房7.5%的值应属高估，统计过程中数据存在异动和偏差。

　　而今年5月深圳的新房和二手房价格环比涨幅皆超6%，二者可以相互佐证，可信度更高些，更能反映市场实际情况。2013年是上一轮房价高涨期，2013年3月深圳新房价格环比上涨2.8%，上海最高值为3.2%，北京2013年2月最高值为3.1%。

　　综上所述，与2007年、2009年下半至2010年上半年、2012年下半年至2013年上半年，也即以往三轮房价上涨期相比，可知当前深圳房价涨幅非常之高，6.7%的月度环比涨幅，是每轮楼市繁荣期热点城市房价涨幅高值的一倍左右！

　　假如剔除2010年4月温州7.5%的异动值，则可以称得上是过去20年(注意：1992-1993年海南、北海房价曾经更疯狂)，我国房价最狂热的城市与时点。6.7%的月度环比涨幅，年化涨幅为80.4%，而且这是价格指数，一般来说波幅小于同质房源实际成交价格，如果指数价格一年涨八成，则同质房源实际价格至少上涨一倍。太可怕了！

　　老实讲，笔者深深地为当前深圳房价的过热而担忧，半年之内很多片区的房价大涨五成左右，引发当地购房者恐慌情绪，也诱使投资投机性购房需求重新入市。无论如何，此非好现象。“9.30”、“3.30”等政策，是希望房地产市场平稳，支持自住性和改善性购房需求，促进住房消费，但绝不愿看到一个城市的楼市如此之热，房价如此之疯。

　　因此，未来一段时间，深圳政府必然会采取紧缩措施，以求抑制当前市场过热势头，据传部分银行已开始收紧个人房贷。房价暴涨之后，必然会降温，这是市场规律。正如2007年深圳房价领涨全国，2008年转而领跌全国。

　　笔者预测：2016和2017年，虽然深圳不一定会再度领跌全国，但其调整幅度很可能大于其他三个一线城市。当前，深圳房价已处高位，下半年尚不会急跌，但已不宜追涨，反而应更多的考虑防范风险。投资投机者尤应慎之、避之。

　　(本文作者介绍：上海易居房地产研究院副院长、中央电台财经评论员)

　　本文为作者独家授权新浪财经使用，请勿转载。所发表言论不代表本站观点。