降准也无法改变楼市的长期困境

　　文/新浪财经专栏作家 张宏伟

　　央行降准降息及地方政府“救市”等政策面的干预只能解决尽可能加快“去库存”的燃眉之急，但无法改变当前楼市总体供大于求的本质。或许，整个楼市在2015年“得过且过”之后再次遭遇困局。

降准无法改变楼市的长期困境

　　央行[微博]网站今日发布公告，决定自2015年2月5日起下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。据了解，本次普降存款准备金为2012年5月18日后时隔32个月后首次，最近一年内为引导信贷资源支持“三农”，已经有两次定向下调存款准备金。

　　而此前，自2014年11月22日起，一年期贷款基准利率下调0.4个百分点至5.6%；一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.75%，同时将存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.1倍调整为1.2倍。

　　这次降准是自去年“央四条”、降息松绑信贷政策后，房地产再度迎来的信贷利好政策。业内普遍认为，此次降准可以刺激目前正徘徊于底部的房地产行业加速复苏。

　　我认为，央行本次下调存准率主要基于四方面原因：

　　第一、当美国2014年年底QE正式退出之时，中国宏观经济也刚好为触底阶段，这给中国宏观经济未来走向带来一定压力，尤其是美国2015年上半年也正在酝酿首次加息，这就倒逼中国货币政策及房地产调控政策由定向宽松“微刺激”转向全面刺激，通过政策层面的预调微调适度刺激宏观经济增长。

　　第二、“降准”叠加前期降息等措施，适当释放市场“流动性”，降低企业融资成本，防止宏观经济出现下滑，保证宏观经济“稳定增长”。而2014年全年CPI同比增速放缓，通胀预期降低，为“降准”提供了基础的市场环境。

　　国家统计局数据显示，2014年国内生产总值636463亿元，按可比价格计算，比上年增长7.4%。宏观经济处于触底阶段。2014年全年，全国居民消费价格(CPI)同比上涨2%，通胀预期降低。

　　同策咨询研究部研究显示，当季度GDP增速与CPI增速累加值小于10时，整个经济基本面面临滞涨的压力，货币政策将有定向宽松的趋势。当前来看，2014年GDP增速与CPI增速累加值为9.2，刚好处于这一区间，单纯从指标意义来看，当前国内具备货币政策“微调”走向定向宽松的特征，仍然具备继续降准或降息的空间。

　　从未来中国预期的经济增速走向来看，由于持续的经济结构调整，经济基本面有下行压力，经济增速已经由高速增长转为中速增长，并且2015-2016年GDP增长目标极有可能从今年的7.5%下降到7%左右。

　　从上述的角度来看，中国货币政策短期内由当前的定向“微刺激”开始转向全面刺激的可能性加大，而从当前中国货币政策表现来看，中国央行已经开始全面降息、降准，预计随后几个月如果宏观经济仍然没有出现企稳迹象，那么再次降准降息的可能性也会加大。

　　在本次没有下调之前，大型金融机构存准率为20.5%的高位水平，市场“流动性”较为紧张，对于现在国内整体经济发展及保证稳定增长来讲，有可能不是太有利。当前第三次下调存准率对于经济保持稳定增长具有重要意义。

央行降准利好重重

　　第三、中小微企业生存面临困境，需要更多资金支持这些企业的生存和发展。

　　第四、刺激楼市需求释放，拉动宏观经济增长。

　　从房地产行业角度来说，去年第四季度市场放量较大，出现“翘尾行情”，但是楼市“翘尾行情”的背后是房企冲刺年度销售业绩指标的背景下完成的，而这并不意味着翘尾行情可以继续延续。

　　因为，对于房企来讲，在新的一年里冲刺年度销售业绩指标的压力减少，楼市又将重新回归到没有房企冲刺销售业绩的正常的供需状态，进入新的一年各大城市楼市成交量又出现回落，此时，对于大多数大中城市来讲，由于集中推盘时间点在4月底之后，因此，在这之前仍然面临较大的去库存压力，楼市基本面并没有实质性改变，整体市场仍然有去库存的压力。

　　从这个角度来看，在宏观经济触底阶段，楼市很难在年初几个月带动经济增长，此时，央行降准虽然不是针对房地产行业，但是，对于房地产行业需求释放会起到刺激作用，房地产行业增长的同时也会进一步拉动宏观经济的增长。

　　那么，“降准”之后，对于中国房地产市场影响如何？应该从哪些方面解读“降准”对于未来楼市的影响？

　　我认为，本次降准释放的流动性大约6000亿，加上前期定向降准的2000亿的规模，累积向市场释放8000亿元的资金规模，尽管央行降准虽然不是针对房地产行业，但是，对于房地产行业需求释放会起到刺激作用，并且楼市变化马上会反应出来。

　　尤其是春节后，在本次降准以及前期降息等“救市”政策刺激作用之下，一线城市楼市房价步入上涨通道，甚至下半年会再次步入“买涨不买跌”的行情；二线城市存销比开始普遍降低，15个月以下去化周期的城市房价稳中有升，15月以上的城市楼市还有去库存压力；对于大多数三四线城市楼市来讲想法设法跑量主题不变，因为库存量大去化周期长，还是要坚持去库存。总体来看，各个城市在降准的刺激之下走势将进一步“分化”。

　　从2015年楼市调控政策走势来看，由于上述大多数三四线城市、部分二线城市仍然存在去库存的压力，预计后期减税、(人才)购房补贴、商品房冲抵保障房，甚至政府贴息、降息等刺激政策仍将会在这些城市继续出台，以“千方百计去库存”。

　　总的来看，在降准、降息以及此前各类救市政策刺激之下，2015年楼市基本面出现好转指日可待。笔者也不否认上述观点，但是央行降准、降息还从侧面反映出另外一个问题：央行越降准降息，地方政府越“救市”，说明当前市场形势依然相当严峻。

　　尽管楼市接下来几个月成交量会短期反弹，市场基本面短期内会好转，但是，一波行情之后压力会更大，尤其是对于部分二线城市、大多数三四线城市来讲，库存偏大去化周期偏长的问题迟早还是会暴露出来。

　　我认为，造成上述情况的原因主要有两点：一方面是由于持续的经济结构调整，经济基本面有下行压力，并且2015-2016年GDP增长目标极有可能从今年的7.5%下降到7%左右，经济增速下滑也就意味着可以继续推升楼市基本面回升的动力有限，2015-2016年期间楼市需求动力不足的问题还会表现出来；

　　另外一方面，楼市快速发展的黄金时代已经过去，当前楼市已进入“白银阶段”，“白银阶段”的主要特征就是供求会逐渐达到平衡，并且未来需求增长速度没有那么快。而当前楼市面临的问题则是供大于求，需求无法消化这么多的库存。

　　此时，央行降准降息及地方政府“救市”等政策面的干预只能解决尽可能加快“去库存”的燃眉之急，但无法改变当前楼市总体供大于求的本质。未来，当政策面刺激市场出现一波行情之后，市场自身调节的作用还是会让楼市恢复到供求决定未来市场走势的状态，因此，楼市库存偏大去化周期偏长的问题迟早还是会暴露出来。

　　因此，一定意义上来看，央行降准降息意味着对于楼市“短期利好”，2015年楼市势必会好转起来，但是，这个好转对于市场或开发商来讲是“得过且过”，因为接下来市场或开发商仍然要面对上述“长期利空”，面临去库存的大问题，并且也很难避免长期利空的发生，或许，整个楼市在2015年“得过且过”之后再次遭遇困局。

　　(本文作者介绍：同策咨询研究中心总监张宏伟)

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