中国楼市正面临历史性拐点

　　文/中国经济50人论坛成员 刘世锦

　　70%以上的城镇居民住宅历史需求的峰值是1200—1300万套，这个数字2014年就已经达到，之后呈现逐步走平、下行的态势，所以中国楼市面临历史性拐点。房价有一定幅度的回落，但房价从来不是全国性的特征，而是区域化的特征。

中国楼市进入历史性拐点

　　当前我国经济的发展质量导向存在以下几点问题：

　　一、速度的问题。新常态最重要的特征就是增长速度放缓，国务院发展研究中心大概在四年前曾经做过一个研究，中国经济由10%的高速增长向中高速增长的阶段，大家是不认同的，现在随着时间的推移，认同的人比较多了。中央讲新常态第一条就是这个。

　　目前经济下行的压力还很大，包括12月份的数据出来依然如此，我们说中高速增长，增长多少？这本身就是一个问题。最近几年我们注意到一个特点，每年上半年的时候经济走着走着就弱了，年中的时候中央出台了稳增长的措施，到下半年以后，形势会有所好转。

　　官方的说法叫做稳中向好、稳中向上，这时候有一些经济学家比较乐观，说中国经济已经走出底部，甚至有人说增长8%、9%，或者更高一点，很乐观，虽然说的人不多，但这个说法还是有的。我们的观点还是比较一致的，因为我们基本的判断是目前还处在由10%左右的高速增长向中高速增长转变的过程中，现在是进行时，不是完成时，这个底现在还没有找到。

　　到目前为止还是这样一个状况，前段时间我开了一个会，几乎所有的人对下一步的经济发展都不太乐观。现在宏观经济有几个特点：一是下行压力很大。二是底在何方不知道。三是对同样一个的数字看法高度分歧。这是以前没有过的。

　　往下走走到什么时候，底在什么地方？这个问题比较复杂，现在讲中国经济，有人说很复杂，越看越糊涂，现在需要把复杂问题相对的简单化。中国的经济高速增长主要依赖于高投资，高投资是由三块组成的，基础设施、房地产、制造业投资。

　　过去几年时间里，大概基础设施占整个投资的比重是20—25%，房地产占25%左右，制造业投资大概占30%以上，这可以解释中国的80—85%。制造业投资高度依赖于基础设施投资、房地产投资和出口。

　　所以我们有一个简单的逻辑上的推论，高增长要到底，就是高投资要到底，高投资要到底有一个通俗的说法，就是三只靴子要落地。第一只靴子是基础设施投资，投资的峰值期在2000年左右。出口现在已经落地了，过去经常是20%以上的高速增长，以后是5—10%。现在就是房地产，房地产已经出现了回落，房地产触底之后高投资就触底了，高增长也会触底，大概是这样一个逻辑。

　　怎么看房地产，最近也有不同的说法，一些房地产的专家，很有影响的人物认为是周期性的波动，说房地产估计2015年9月份价格会上去。但我们的观点非常明确，就是历史性的拐点，依据在什么地方？70%以上的城镇居民住宅的历史需求峰值是1200—1300万套，这个数字2014年就已经达到了，达到了之后就逐步走平、逐步下行的态势，所以我们的观点非常明确，就是历史性的拐点，这是第一个问题。

　　第二个问题是房价的走势。因为房地产回落的态势从全国来讲，房价有一定幅度的回落，但房价从来不是全国性的特征，而是区域化的特征。

　　前年中组部派我们到美国学习，到佐治亚州，首府是亚特兰大，那个地方有个投资署，那里有国内的招商引资办，有一位上海的女博士毕业之后在那儿挑大梁，很活跃，我问她平时在什么地方，她说在驻京办，我说佐治亚州怎么会有驻京办，她说你可能还不了解，佐治亚州在北京有办事处的。这只是佐治亚州，美国十几个州在北京都有办事处，我以前只听说过全国很多省市、自治区在北京有办事处，美国政府也到北京来搞办事处了。

　　所以我明白了为什么北京的房价为什么下不来。但鄂尔多斯房子肯定是多的，因为人口是200万、300万，价格卖得很高，后面价格下去了，现在很多地方是空城，那个地方的房价肯定和北京是不一样的，所以房价的变化是有明显的区域性特征的。

　　房地产的回落，到底是短期之内快速落到底还是在波动中逐步回落？这个事我们现在吃不准，从国际经验来看，这两种情况都有，中国到底是怎么形态，这还需要关注，也就是说房地产不到位，投资是很难处理的，所以高投资什么时候触底，高增长什么时候触底，估计一两年的时间，最多不超过三年。

　　我们先把逻辑讲清楚，至于触底之后增长幅度是多少，我们还需要观察。今年7.4，比如2015年恐怕是达不到这个数字的，还得往下走一走。我们看得更远一点，高增长的底，我们希望一段时间能够找到，找到以后能够稳住。

　　新常态，增长速度是由10%的高增长最后到了中高速增长，最后可能是某一个数值，我们还需要观察，这叫新。常就是稳住了，不能继续往下，往下走就不叫常态，所以新常态就是到了一个新的状态以后又稳住了，我觉得这就叫新常态。

　　速度问题是大家最关注的，但我想强调一下，某种意义上来讲，速度问题又是最不重要的。速度为什么会发生变化？是因为背后的结构发生了变化，我们现在正在转变为消费为主、服务业为主，更多依靠内需、更多依靠要素效率提升的经济，更多依靠生产率提升，更多重视增长质量效益，速度服从于质量，政府要转型等等，这些大家在报纸上都可以看到。

　　二、发展质量目标的问题。我们讲三期叠加，今后几年可能是一个新的三期叠加，新的特征会出来，中高速增长的触底期，金融风险的集中释放化解期，新旧增长动力转换的关键期。在这个阶段增长速度不会像过去那么高了。

　　现在有一种说法，以速度论英雄的时代已经过去了，现在的问题是速度不可能那么高了，但我们这个时代还是需要英雄的，我们需要英雄辈出，但是衡量的尺度会发生变化的，这个尺度是什么？就是经济增长率。

　　最近我讲了一个观点，要发展质量导向，过去至少在十年前、二十年前我们经常讲的一句话是经济发展要提高经济增长的效益和质量为中心，现在讲不是老生常谈吗？有什么新意？这次大话变成了实话，空话要变成真话，现在不重视质量，比如将来增长速度降低了，比如6%，这样的增长速度未必能够保持住。

　　发展质量为导向，不是我们说出来的，是逼出来的。以质量为导向，这个问题怎么具体落实，我们有一个观点。首先确定一些质量指标，质量指标比较多，我们编了几句话：就业可充分、企业可盈利、财政可增收、风险可控制、民生可改善、资源环境可持续，物价可稳定。

　　在新常态下，包括下一步搞“十三五”规划，一是我们的增长速度不可能像那么高了，二是观念要转变，过去是速度优先倒排其他指标，现在首先要确立质量的指标，然后倒推增长速度指标。到底怎么理解？现在的速度能不能更高一点，2014、2015年我们搞8%的增长速度怎么样？

　　看起来不错，但会发生什么事情？一定要扩大投资，扩大投资的话地方政府需要进一步融资，地方政府现在土地已经抵押了，很多土地实际是贬值了，银行贷款已经变成了不良资产。

　　银行的坏账已经在增加的情况之下，让它继续搞投资、继续贷款，那不是扩大风险吗？很多行业已经产能过剩了，继续增加投资，加剧产能过剩，速度高的话最大的问题是增大风险，当然速度过低也不行。与质量导向的质量体系相对应的合理速度区间并不大，宏观调控的益处就是把这个区间能够找准，能够调的比较稳，走得精准就是这个意思。

　　中国过去凡是效益好的时候，央企利润过一万亿大关的时候，那时候都是增长速度高的时候，实际速度越高效益越好，生产能力一定的情况下速度高意味着市场越大，规模经济能够充分发挥，单位产品中间的可见成本比较低，这样盈利水平会比较高。高速增长的盈利模式如果不变的话，或者速度效益型盈利模式不变的话，当增长速度低于7%的时候，大概40%，甚至一半的企业是要亏损的。

　　比如美国的企业，GDP增长2-3%，大部分企业是盈利的，日本的企业GDP增长1%，甚至是零，负增长，大部分企业是盈利的，中国经济转型我觉得核心是企业盈利模式的转型，当我们的GDP增长速度到了7%，甚至将来更低，到了6%的时候，我们多数企业是要能够盈利的，是要解决这个问题，这是一个核心的问题。这个问题不解决的话，其他的质量指标都得不到保障。这里需要做的事情很多。

　　钢铁行业，这几年是我们国家典型的产能过剩的行业，但是2014年钢铁行业的盈利状况是最近几年最好的，钢铁行业总体上还很困难，但是去年的盈利状况是最好的。什么原因？铁矿石价格下降，煤炭、焦炭价格下降，投入品的价格下降幅度比钢铁下降幅度更大，这样成本降低，相当一部分钢铁企业减产了，有些是关门了，比如河北省，治理大气污染，关停了一些企业，剩下的企业开始盈利了。

　　盈利模式的转变是这个意思，过去是一辆高速行进的高铁，路上跑着100家企业，现在速度放缓了，只能容纳50家企业，将来甚至是20家企业，有一部分企业是要出局，有些被别人合并，剩下的20家企业在将来才会盈利，要有这么一个调整的过程。在增速放缓的过程中，重新调整盈利模式，达到一种新的盈利模式，这是现在各行各业都面临的一个问题，这个问题可能是我们新常态阶段要解决的核心问题。

　　最近几年经济下行，我们没有采取大规模的刺激政策，这是对的，我们知道这种调整是符合规律的，人为想把它推高实际也推不高。这个时期存在两种可能性：一种是刚开始的时候，很多领导同志，特别是决策者，思想转不过来，我听到一些地方的领导同志讲，你说由高速增长到中高速增长是一个规律，我也承认，但是速度不能在我手里面下来，还是想把它搞上去，结果搞着发现不行，还得下来，下来之后代价很高。

　　第二种是当下行压力比较大的时候，很可能短期之内下滑过快。现在一些银行一看企业不行了就不给贷款了，甚至是抽贷，金融机构的行为和经济下行压力相互强化，最后成为一种螺旋形快速下降。这种情况出现之后也是灾难性的，经济质量根本得不到保障。所谓新常态，第一步是由高速增长转向中高速增长的过程中，怎么能够平稳的把它降下来，宏观政策有一个核心的问题，就是对刺激政策怎么看。

　　最近几年，我觉得刺激政策，特别是2008年搞了四万亿的刺激之后，名声有点不太好，把改革和刺激对立起来，我们搞改革不能搞刺激，其实刺激在经济学里面是一个中性词，如果下滑过快时该刺激还是要刺激，但是一定要明确，这种刺激是为了不让下滑过快，让转型比较平稳，它改变不了由高速增长向中高速增长这样一个大的趋势，结构性的调整方向改不了，也不能够解决很多深层的结构性问题。

　　最近对通缩的问题大家也有议论，我们CPI现在已经是1.4了，PPI连续30多个月负增长，在考虑通缩的问题。有些人呼吁要降准降息，中国即使出现了一定的通缩，和美国成熟的市场经济相比是有根本性区别的。我们的通缩实际上是高速增长形成过多产能后，面临的相当长时间调整出现的价格下降，如果一定要讲通缩的话，我认为是非典型的通缩，或者是一种结构性通缩，不是一般西方国家讲的典型的通缩。

　　降准降息能起多大作用？能起点作用，也许能改变一下预期。但是这个资金能到实体行业里面去吗？现在行业已经是很严重过剩了，那个钱会朝那投吗？不会的。大部分到了股市，央行[微博]一说什么新的政策，要放松一点股市一下就起来了。这种政策我觉得对实体经济的扶持作用或者刺激作用不会太强。如果说短期之内速度确实下滑过快，真正有效的我觉得还是财政政策，还是政府，处处搞建设项目。

　　现在房地产也差不多了，主要是基础设施方面的，现在的问题是得改革，要提高投资的效率，不能像过去那样乱投资，特别是无效的、浪费的投资，关键是投资要提高效率，提高投资的精准程度，这对我们的政府确实是考验。但是这也有风险和问题，有可能会增加政府的债务负担，不仅是地方政府的债务负担，还包括中央政府的债务负担。延缓过剩产能调整的过程。

　　这种刺激政策适时适度非常重要，点到为止，不要让它过快下滑就行了。所以中长期问题还是靠改革，靠真正意义上的改革。那辆跑得很快的车要减速，形成新的引领模式，将来肯定是中低速增长，要适应，这是问题的关键。短期政策充其量是达到短期平衡，这两个问题一定要平衡。

　　本文根据刘世锦在“第六届中国经济前瞻论坛”上的发言整理。阅读发言实录

　　(本文作者介绍：教授、研究员、博导、国务院发展研究中心副主任。)